問：我縣房管局所屬某事業(yè)單位，1999年動工興建兩棟經(jīng)濟(jì)適用房。該經(jīng)濟(jì)適用房以成本價向居民出售，包括征地和拆遷補(bǔ)償費、勘察設(shè)計費和前期工程費、建安工程費、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、管理費、貸款利息和稅金等費用。請問：
?。?）經(jīng)濟(jì)適用房、商品房和房改房有何區(qū)別？
?。?）根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》（財稅字[1999]210號）（以下簡稱《通知》）的規(guī)定，對企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價、標(biāo)準(zhǔn)價出售住房的收入，暫免征收營業(yè)稅。那么，按成本價出售的經(jīng)濟(jì)適用房在銷售環(huán)節(jié)是否應(yīng)征收營業(yè)稅呢？
答：經(jīng)濟(jì)適用房、商品房和房改房三者是有區(qū)別的。所謂商品房，是指具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)經(jīng)營的住宅。它的定價通常受成本及市場的影響，開發(fā)商以周邊同類物業(yè)為基礎(chǔ)，確定一個較為符合市場的價格。
經(jīng)濟(jì)適用房是國家為解決中低收入家庭住房問題而建的普通住房。由于建設(shè)用地實行國家統(tǒng)一劃撥制，經(jīng)濟(jì)適用房享受免征土地出讓金等各種優(yōu)惠措施，使得建設(shè)成本明顯低于商品房。經(jīng)濟(jì)適用房實行政府指導(dǎo)價，價格主要以建設(shè)成本加3%的政府限定的利潤為基礎(chǔ)，因此，它的價格低于同類商品房的價格。
通常，一份完整的房屋產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)擁有房屋占有權(quán)、房屋處分權(quán)、房屋使用權(quán)及房屋收益權(quán)四種權(quán)利。經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)人只擁有前三種權(quán)利，房主如將房屋上市交易，必須補(bǔ)交土地出讓金及各種稅費才可上市。由于商品房是完全產(chǎn)權(quán)因此沒有此項限制，但須交各種稅金及費用。
房改房指企業(yè)、行政事業(yè)單位按一定的優(yōu)惠政策出售給職工的公有住房。因所在地區(qū)及個人情況不同，房改房的價格也有所不同，但總的來說，它大大低于商品房的價格，也低于經(jīng)濟(jì)適用房的價格?！锻ㄖ芬?guī)定的“為了支持住房制度的改革，對企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價、標(biāo)準(zhǔn)價出售住房的收入，暫免征收營業(yè)稅”，指的就是房改房，即單位按房改成本價、標(biāo)準(zhǔn)價向職工出售公有住房的，可暫免繳納營業(yè)稅。單位出售經(jīng)濟(jì)適用住房，根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定，應(yīng)按銷售不動產(chǎn)繳納營業(yè)稅。
