樓市中購(gòu)房定金糾紛一直高居眾多投訴之榜首，而該糾紛產(chǎn)生的最主要原因就是在簽約購(gòu)房合同之前要簽一份認(rèn)購(gòu)書(shū)并交納數(shù)額不菲的定金，如買(mǎi)受人不能在出售人限制的期限內(nèi)與其簽約購(gòu)房合同，則出售人有權(quán)沒(méi)收定金。筆者就該認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律效力及其存在意義在此作一番探討。
第一，筆者以為認(rèn)購(gòu)書(shū)是一種雙方在平等自愿的基礎(chǔ)上簽約的預(yù)約合同，具有法律效力，其存在也符合我國(guó)現(xiàn)有法律規(guī)定。
按照民法理論，合同可分為本約和預(yù)約。預(yù)約是指當(dāng)事人雙方約定將來(lái)訂立一定合同的合同，將來(lái)應(yīng)當(dāng)訂立的合同稱(chēng)為“本約”，而約定訂立本約的合同，稱(chēng)為“預(yù)約”。在預(yù)約中，本合同在預(yù)約成立時(shí)尚未成立，預(yù)約合同的成立和生效，僅僅只是使當(dāng)事人負(fù)有將來(lái)要訂立本合同的義務(wù)。兩者之間具有不同的性質(zhì)和法律效力，不能混淆。預(yù)約合同當(dāng)事人的義務(wù)是訂立本合同，所以，當(dāng)事人一方只能請(qǐng)求對(duì)方訂立合同，而不能依預(yù)約的本合同內(nèi)容請(qǐng)求對(duì)方履行。
認(rèn)購(gòu)書(shū)的成立與生效只是對(duì)當(dāng)事人在可預(yù)見(jiàn)的期限內(nèi)有簽約購(gòu)房合同的義務(wù)，其“本認(rèn)購(gòu)書(shū)簽約之日起十日內(nèi)正式簽約”，只是預(yù)售人向買(mǎi)受人發(fā)出了在十天內(nèi)其有簽訂購(gòu)房合同的義務(wù)，而不是向買(mǎi)受人發(fā)出簽訂購(gòu)房合同的要約。約定在一定時(shí)期內(nèi)有簽約購(gòu)房合同的義務(wù)，只是對(duì)一個(gè)后啟簽約行為來(lái)時(shí)要有簽約意圖的約束，而不是對(duì)將來(lái)要簽約的內(nèi)容進(jìn)行先期肯定。因此，筆者認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書(shū)其實(shí)是一份預(yù)售人向買(mǎi)受人發(fā)出的訂立本合同的預(yù)約，屬于債權(quán)合同，適用一般合同法的規(guī)則。
簡(jiǎn)單地說(shuō)，某人簽約了認(rèn)購(gòu)書(shū)，只要其在規(guī)定的期限內(nèi)根據(jù)認(rèn)購(gòu)書(shū)的條款去和預(yù)售人洽談購(gòu)買(mǎi)的具體事宜，即可認(rèn)為買(mǎi)受人已經(jīng)履行了義務(wù)，至于是否洽談成功并簽訂合同則是另一新的合同事宜了。
另有觀點(diǎn)認(rèn)為，預(yù)約是一種附期限的民事法律行為。所謂附期限的民事法律行為，是指當(dāng)事人在法律行為中規(guī)定一定的期限，把期限的到來(lái)作為法律行為生效和失效的根據(jù)。從表面上看，“本認(rèn)購(gòu)書(shū)簽約之日起十日內(nèi)正式簽約”，這似乎約定了一段合同正式生效的時(shí)間。但實(shí)際上并不以然。因?yàn)樵诟狡谙藓贤?，合同已?jīng)成立，只是因?yàn)楫?dāng)事人在合同里約定了在一定時(shí)期，在該期限到來(lái)后合同才生效。但在認(rèn)購(gòu)書(shū)簽約之時(shí)，當(dāng)事人之間根本沒(méi)有成立正式的購(gòu)房合同關(guān)系，故也就無(wú)所謂附期限的合同了。
其實(shí)，在現(xiàn)實(shí)生活中，類(lèi)似認(rèn)購(gòu)書(shū)的預(yù)約合同是經(jīng)常化的，如簽訂廣告合同時(shí)需要預(yù)約廣告版面、想投資證券業(yè)務(wù)的則需要預(yù)約開(kāi)戶(hù)、讀者預(yù)約借閱熱門(mén)圖書(shū)、預(yù)約專(zhuān)家看病、商人在洽談投資之前的預(yù)約面談等等，其法律性質(zhì)其實(shí)與認(rèn)購(gòu)書(shū)是一樣的，都是為后一個(gè)正式合同的預(yù)先約定。只不過(guò)一般的預(yù)約由于涉及標(biāo)的數(shù)額小，雙方權(quán)利義務(wù)簡(jiǎn)單明了，沒(méi)有認(rèn)購(gòu)書(shū)這么引人矚目而已。
第二，認(rèn)購(gòu)書(shū)成立且有效的法律條件。
當(dāng)前，絕大多數(shù)意見(jiàn)認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書(shū)只有包括以下條款才能算是有效的：第一，約定特定商品房不得再向第三人出售；第二，按照認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的主要條款簽約購(gòu)房合同；第三，在約定的期限內(nèi)洽談?dòng)喠①I(mǎi)賣(mài)合同；第四，在雙方不能就此主要條款達(dá)成一致時(shí)，按照雙方約定或法律規(guī)定或交易慣例或公平原則解決簽約糾紛。
誠(chéng)然，合同成立的核心條件是當(dāng)事人的意思表示一致，但這并不表明認(rèn)購(gòu)書(shū)必須內(nèi)容清晰、明確且對(duì)將來(lái)要簽約的購(gòu)房合同的主要內(nèi)容要有約定才算成立。
根據(jù)我國(guó)合同法規(guī)定：承諾通知到達(dá)要約人時(shí)生效，承諾生效時(shí)合同成立。依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。一項(xiàng)要約要有法律效力則其須有確定的和完整的內(nèi)容，也即具備足以使合同成立的主要條件。但究竟怎樣才算是具備了使合同成立的基本條件，法律對(duì)此并無(wú)強(qiáng)制性要求。《聯(lián)合國(guó)國(guó)際貨物銷(xiāo)售合同公約》第14條中規(guī)定：“向一個(gè)或一個(gè)以上特定人提出訂立合同的建議，如果十分確定并且表明發(fā)價(jià)人在得到接受時(shí)承受約束的意旨，即構(gòu)成發(fā)價(jià)。一個(gè)建議如果寫(xiě)明貨物并且明示或暗示地規(guī)定數(shù)量或規(guī)定如何確定數(shù)量和價(jià)格，即為十分確定?！备鶕?jù)此條之意，很顯然，要求貨物是明確的，數(shù)量和價(jià)格只要能夠確定即算是滿(mǎn)足了要約的條件。而美國(guó)統(tǒng)一商法典的規(guī)定更是簡(jiǎn)單：一個(gè)貨物買(mǎi)賣(mài)合同只要有標(biāo)的和數(shù)量就是一個(gè)成立生效的合同，價(jià)格、履行地點(diǎn)、時(shí)間及違約責(zé)任都可以事后確定。
買(mǎi)受人根據(jù)預(yù)售人公開(kāi)發(fā)出的要約邀請(qǐng)前來(lái)考察其所出售的標(biāo)的（即預(yù)售的商品房），這時(shí)候買(mǎi)受人向其提供事先早就擬好的認(rèn)購(gòu)書(shū)，這行為顯然是預(yù)售人向買(mǎi)受人發(fā)出了要約，因?yàn)槠湎ＭI(mǎi)受人能根據(jù)其提供的認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容與其簽約即承諾。而一旦買(mǎi)受人表示愿意與其簽約則表明其發(fā)出了承諾即接受了認(rèn)購(gòu)書(shū)對(duì)其的法律約束力。這時(shí)候預(yù)約即宣告成立且有效，而無(wú)論是否書(shū)面簽約或口頭承諾，也無(wú)論是否認(rèn)購(gòu)書(shū)內(nèi)容是否完整，只要其具備了特定的商品房即可。至于數(shù)量多少，筆者以為也可以省略。首先，購(gòu)買(mǎi)商品房不同于動(dòng)產(chǎn)貨物，每個(gè)都可以相同且相等，所以如果沒(méi)有約定數(shù)量，從一個(gè)到一千個(gè)，其對(duì)出賣(mài)人產(chǎn)生的利潤(rùn)及費(fèi)用相差會(huì)很懸殊的。但商品房屬于不動(dòng)產(chǎn)，其在預(yù)售時(shí)通過(guò)效果圖很明確地向買(mǎi)受人表明其能夠提供的所有商品房，同時(shí)通過(guò)空間坐標(biāo)表明了某個(gè)特定的商品房座落在哪個(gè)層次、哪個(gè)位置、哪個(gè)朝向，即每個(gè)商品房都存在于某個(gè)特定的空間，我們也可以理解為不存在完全相同的商品房。其次，由于商品房的售價(jià)巨大，現(xiàn)實(shí)中很少有買(mǎi)受人會(huì)同時(shí)購(gòu)買(mǎi)2個(gè)商品房以上的數(shù)量。退一步說(shuō)，此時(shí)，由于商品房的質(zhì)量、價(jià)格、面積、交付期限等最主要的條款都沒(méi)有涉及或者說(shuō)大概涉及，因此細(xì)談商品房購(gòu)買(mǎi)數(shù)量也是毫無(wú)意義的。
第三點(diǎn)是如何界定認(rèn)購(gòu)書(shū)的違約責(zé)任。
對(duì)于購(gòu)房過(guò)程中不履行認(rèn)購(gòu)書(shū)義務(wù)的違約責(zé)任，一種觀點(diǎn)是：在雙方不能訂立購(gòu)房合同時(shí)，一方可以將認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容視為買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容，可以請(qǐng)求對(duì)方履行，或訴請(qǐng)裁判機(jī)關(guān)裁決并以裁決書(shū)作為買(mǎi)賣(mài)的依據(jù)。如果違約方不能履行，則違約方要賠償守約方的損失，損失包括守約方的期待利益損失。
筆者認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書(shū)只是一份預(yù)售人向買(mǎi)受人發(fā)出的訂立本合同的預(yù)約，其法律效力僅僅只是使當(dāng)事人負(fù)有將來(lái)要訂立本合同的義務(wù)。購(gòu)房者只要在一定期限內(nèi)根據(jù)認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的條款和日期有來(lái)和預(yù)售人簽約購(gòu)房合同的意圖且真實(shí)地履行了其意圖，則其行為實(shí)際上是履行了認(rèn)購(gòu)書(shū)予其約定的義務(wù)。至于購(gòu)房合同雙方有分歧無(wú)法達(dá)成協(xié)議，則屬于另一法律行為，和認(rèn)購(gòu)書(shū)無(wú)必然的關(guān)系。認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的定金，如果屬于購(gòu)房者無(wú)意前來(lái)和預(yù)售人根據(jù)認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的主要條款洽談購(gòu)房合同簽約，則預(yù)售人有權(quán)不予以返還。除此之外，預(yù)售人沒(méi)有扣押定金的法律依據(jù)。此時(shí)的定金性質(zhì)應(yīng)屬于解約定金，本質(zhì)上也就是違約方向守約方賠償?shù)男刨?lài)?yán)鎿p失。這種定金最大的特點(diǎn)就在于通過(guò)定金的放棄和加倍返還而給予了當(dāng)事人解除合同的權(quán)利和機(jī)會(huì)。
