【摘要】新《企業(yè)會計準則》對投資性房地產(chǎn)的確認、計量和披露作出了新的規(guī)定，實現(xiàn)了與國際會計準則的接軌，但是也存在著一些差異。本文對《企業(yè)會計準則第３號——投資性房地產(chǎn)》在使用公允價值時應(yīng)注意的地方進行了探討。
隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，企業(yè)出于資金保值增值的目的而投資房地產(chǎn)已逐漸成為一種普遍的經(jīng)濟現(xiàn)象。投資性房地產(chǎn)既不同于一般企業(yè)的固定資產(chǎn)，又不同于房地開發(fā)企業(yè)的存貨，是具有為增值而置性質(zhì)的資產(chǎn)。由于投資性房地產(chǎn)的特殊性，將其等同于一般的固定資產(chǎn)計提折舊，顯然無法體現(xiàn)此類資產(chǎn)的經(jīng)濟實質(zhì)。為了規(guī)范投資性房地產(chǎn)的確認、計量和信息的披露，2006年2月，我國財政部根據(jù)《企業(yè)會計準則——基本準則》，發(fā)布了《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》（以下簡稱新準則），對公允、客觀地反映企業(yè)投資性房地產(chǎn)的價值具有重要意義。
一、投資性房地產(chǎn)會計準則出臺的背景
長期以來，在我國的會計實踐中，企業(yè)將具有投資性質(zhì)的房地產(chǎn)等同于普通的固定資產(chǎn)看待，計量上采用按歷史成本入賬和分期計提折舊的處理方法。然而，投資性的房地產(chǎn)在經(jīng)過數(shù)年后，其市場價值一般不僅不會因計提折舊而低于初始投資成本，而且還經(jīng)常高出其初始投資成本而大幅增值。就我國會計制度改革以來已發(fā)布的會計準則和會計制度來看，還沒有對這類資產(chǎn)的處理和反映作出規(guī)定，在現(xiàn)行制度下，投資性房地產(chǎn)沒有作為單獨的一項資產(chǎn)來反映，而是與企業(yè)自用房地產(chǎn)一樣納入固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)進行核算，房地產(chǎn)按歷史成本記入企業(yè)的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、其它資產(chǎn)，并按其估計使用年限提取折舊、進行攤銷。但是，這種計提折舊后的固定資產(chǎn)凈值或攤余價值往往不能反映投資性房地產(chǎn)的真實價值。投資性房地產(chǎn)在經(jīng)過數(shù)年以后，它們的市場價值不僅可能高于其賬面凈值，而且還能高于其賬面原值的數(shù)倍，甚至數(shù)十倍。顯然，這種方法在很大程度上低估了房地產(chǎn)的市場價值，歪曲了企業(yè)投資的真實含義，不利于會計報表使用者了解企業(yè)的真實情況，并給企業(yè)當局進行利潤操縱提供了很好的機會與很大的空間，極大地損害了會計報表使用者的利益。現(xiàn)在，投資性房地產(chǎn)在企業(yè)資產(chǎn)中的比重越來越高，如果按固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)對這些資產(chǎn)進行處理，不利于反映企業(yè)房地產(chǎn)的構(gòu)成情況及各類房地產(chǎn)對企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的貢獻，也不能反映這種業(yè)務(wù)的經(jīng)濟實質(zhì)，所以，制定并發(fā)布投資性房地產(chǎn)會計準則勢在必行。在此背景下，新《企業(yè)會計準則》明確將投資性房地產(chǎn)定義為：“為賺取租金和資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)?！毙聲嫓蕜t規(guī)范了投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量與期末估值，謹慎地引入了公允價值的標準，給企業(yè)財務(wù)政策的選擇留下了一定的空間，也給廣大投資者及債權(quán)人、各級主管部門準確了解企業(yè)真實的資產(chǎn)及財務(wù)狀況提供了合法的保障。
二、新準則與國際會計相關(guān)準則的差異性比較
2000年5月3日，國際會計準則委員會正式發(fā)布了《國際會計準則第40號——投資性房地產(chǎn)》。我國《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》與《國際會計準則第40號——投資性房地產(chǎn)》存在以下差異：
?。ㄒ唬┩顿Y性房地產(chǎn)所涵蓋的范圍不同
《國際會計準則》中投資性房地產(chǎn)所涉及的“土地”是指土地所有權(quán)，而我國由于土地屬公有制性質(zhì)，因此，我國新準則中的“土地”則是指土地使用權(quán)；《國際會計準則》將融資租入的房地產(chǎn)和以經(jīng)營租賃方式租入后轉(zhuǎn)租的房地產(chǎn)均納入投資性房地產(chǎn)的范圍，我國新準則未將其納入，而是作為《租賃》準則的內(nèi)容。我國新準則的定義與《國際會計準則》的定義已經(jīng)非常相近，但在土地方面還存在一個明顯的差別。差別產(chǎn)生的原因是土地制度的不同，《國際會計準則》秉承西方國家土地私有的法律理念，在法律上將土地視為一種不動產(chǎn)，土地財產(chǎn)權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，會計準則也自然地將土地作為一項不動產(chǎn)進行確認和計量。而我國《憲法》規(guī)定：“土地實行社會主義公有制，即土地屬于全民所有和勞動群眾集體所有，任何其他商事主體都不能夠取得土地的所有權(quán)?！薄锻恋毓芾矸ā芬?guī)定：“任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓?！币虼恕墩髑笠庖姼濉范x中的房地產(chǎn)包含土地使用權(quán)而不是土地，這一點也影響到投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的融資租賃，即承租人無法行使優(yōu)惠選購權(quán)取得土地，而只能取得一定期限的土地使用權(quán)。
?。ǘ┖罄m(xù)計量中兩種計量模式的選擇不同
我國新準則第9條對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量規(guī)定：“企業(yè)應(yīng)當在資產(chǎn)負債表中采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，但本準則第十條規(guī)定的除外?！钡?0條規(guī)定“有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量?！笨梢?，我國新準則更傾向于采用成本法計量；而ISO40雖沒有規(guī)定成本模式和公允價值模式的優(yōu)先順序，但IAS40第25條指出：“《國際會計準則第8號——當期凈損益、重大差錯和會計政策變更》規(guī)定，只有能夠在企業(yè)財務(wù)報表中對事項或交易進行更恰當?shù)牧袌蟮那闆r下，才能作自愿變更會計政策。從公允價值模式變更為成本模式不大可能導(dǎo)致更恰當?shù)牧袌?。”因此，不難看出國際會計準則不太贊成從公允價值模式改為采用成本模式，而對于從成本模式改為采用公允價值模式則沒有表明傾向性意見。
（三）信息披露的要求不同
國際準則對投資性房地產(chǎn)的披露要求比我國新準則更詳細，其差別主要有兩個方面：１.規(guī)定了收益表（利潤表）中有關(guān)金額的披露，包括與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的租金收益、當期修理維護費用等；２.在成本模式下，要求披露投資性房地產(chǎn)的公允價值，而我國新準則卻沒有這些要求。
三、企業(yè)使用公允價值計量應(yīng)注意的問題
采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行計價是目前國際通行的做法，有利于公司在資本市場上獲得正確的定價，從而也有利于公司再融資，獲得資本市場的種種便利。從這個角度講，公允計價可幫助企業(yè)更好地借助資本市場的力量來獲得發(fā)展。公允價值計量模式的引入正式奠定了NAV（重估凈資產(chǎn)值）方法作為房地產(chǎn)上市公司估值的核心地位，這必將引導(dǎo)市場對該項方法的進一步認可。而且隨著投資性房地產(chǎn)物業(yè)的增多，特別是人民幣升值和我國經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，新會計準則采用公允價值進行計量，肯定會引導(dǎo)市場更多地關(guān)注各項投資性房地產(chǎn)物業(yè)的真實價值，并使NAV的估值方法成為評估投資性房地產(chǎn)企業(yè)的主要標準之一。即使對以開發(fā)業(yè)務(wù)為主的房地產(chǎn)企業(yè)來說，新會計準則的實行也會導(dǎo)致投資者以更為穩(wěn)健和客觀的估值標準來衡量一個公司的價值，這無疑構(gòu)成制度性的長期利好。然而，會計核算方法的改變，只是讓公司的隱性價值顯性化，但并沒有改變公司的真實價值。因為決定公司價值的應(yīng)該是企業(yè)的核心盈利能力和真實的資產(chǎn)價值，而非賬面利潤與賬面價值。在投資性房地產(chǎn)會計準則下，是選擇成本計價還是選擇公允計價值得大家深入研究。
成本模式下，雖然要對投資性房地產(chǎn)按期提取折舊或攤銷，減少了企業(yè)的賬面利潤，但折舊和攤銷卻可起到抵稅的效果，減少了企業(yè)納稅的現(xiàn)金流出，從而將價值保留在了企業(yè)內(nèi)，有利于股東利益；公允模式下，企業(yè)在資產(chǎn)負債表中按房地產(chǎn)的公允價值調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價值，將相應(yīng)的增值或減損計入當期損益。依據(jù)近幾年我國房地產(chǎn)業(yè)的狀況，這樣的調(diào)整往往會增加企業(yè)的賬面利潤。但是因資產(chǎn)增值而增加的利潤是否要交所得稅，還須等待財政部做出明確規(guī)定。如果我國參照國際會計準則和香港會計準則的相關(guān)規(guī)定，不對計入當期損益的重估增值征收所得稅，則企業(yè)并不會因此承擔稅收。但是，如果我國對增值部分征收所得稅，公允價值模式下，由于折舊和攤銷的抵稅功能喪失以及由于資產(chǎn)增值而應(yīng)交的所得稅會導(dǎo)致企業(yè)大量現(xiàn)金的流出。因此，對于持有大量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)，在采用公允價值模式時，應(yīng)充分考慮企業(yè)的未來現(xiàn)金流是否充足。近幾年，我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)高速發(fā)展，許多城市房價不斷攀升，不少城市客觀存在房地產(chǎn)泡沫，未來投資性房地產(chǎn)減值的可能性客觀存在。
在成本法下，有關(guān)投資性房地產(chǎn)的減值適用于《企業(yè)會計準則第8號——資產(chǎn)減值》，即投資性房地產(chǎn)的可回收金額低于其賬面價值的，應(yīng)當將資產(chǎn)的賬面價值減至可收回金額，減記的金額確認為資產(chǎn)減值損失，計入當期損益，同時計提相應(yīng)的資產(chǎn)減值準備；資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認，在以后會計期間不得轉(zhuǎn)回。可見，采用成本法時，企業(yè)投資性房地產(chǎn)的賬面凈值不會頻繁、劇烈地波動；而在公允價值法下，投資性房地產(chǎn)不再計提減值準備，以資產(chǎn)負債表中投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。在未來我國房地產(chǎn)市價可能發(fā)生較大波動的情況下，企業(yè)采用公允價值模式，則可能由于前期確認了大量的增值收益，而需要在后期確認較多的減值損失，從而導(dǎo)致企業(yè)先盈后虧，人為引起利潤波動。因此，對于持有大量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)，特別是那些在房價泡沫較大的城市持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)，應(yīng)充分考慮未來資產(chǎn)減值的可能。
