【摘要】2007年1月出臺的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》，引起房地產(chǎn)業(yè)不小的震動。筆者通過舉例進行了深入分析和嚴格計算，指出土地增值稅的清算，不會促進房價上漲，反而會使國內居高不下的房價有所回落。
2007年1月16日，國家稅務總局下發(fā)了《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（以下簡稱通知）規(guī)定，從2月1日起，房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售；整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；直接轉讓土地使用權等三種情況下，房產(chǎn)項目應該進行土地增值稅清算。對于已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用，對于取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的情況，稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。此通知的下發(fā)，使正式向企業(yè)清算土地增值稅提上了日程，并且導致滬深兩市地產(chǎn)股全線下跌、27只地產(chǎn)股跌停，使得房地產(chǎn)界一片嘩然，傳媒界也推波助瀾，盛傳羊毛將出在羊身上，土地增值稅的清算將使國內房價走高，筆者對此不以為然。筆者認為這個《通知》的出臺與付諸實施，不僅不會提高房價，反而會使國內居高不下的房價有所回落，原因如下：
一、土地增值稅并不是一種新稅種
國務院于1993年12月13日發(fā)布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，決定自1994年1月1日起在全國開征土地增值稅?！蛾P于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》只是規(guī)范了清算的操作程序，明確了清算的條件及有關征管問題，是根據(jù)條例和細則以及征管法的有關規(guī)定制定的征管辦法，并不是一項新的稅收政策。各地因為開發(fā)商以開發(fā)項目沒有竣工為由這幾年雖然無法按土地增值稅規(guī)定的四級超率累進稅率進行征收，但大都按銷售收入的1%——2%不等進行了土地增值稅的預征。其賬務處理是當其計算繳納時計入主營業(yè)務稅金及附加。例如，某開發(fā)商2006年銷售收入是10000萬元，當?shù)囟悇站职雌涫杖氲?%預征，其計算繳納時，
借：主營業(yè)務稅金及附加100萬元
貸：應交稅金——應交土地增值稅 100萬元
繳納時：借：應交稅金——應交土地增值稅 100萬元
貸：銀行存款100萬元
因為土地增值稅的賬務處理與營業(yè)稅、城建稅等流轉稅是一樣的，各開發(fā)商在開發(fā)過程中就像核算營業(yè)稅及其他稅金一樣將其作為成本進行了核算，只是因為工程沒有竣工，只能進行大概的估算，使得利潤有些出入而已，有一些大的開發(fā)商還將該稅種進行了預提，所以開發(fā)商的房價中應已包含了這部分稅金，不存在把這部分稅金重新轉嫁給消費者承擔的可能。
二、土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物的產(chǎn)權、取得增值性收入的單位和個人征收的一種稅
從土地增值稅的征收方式上來看，征收對象為房地產(chǎn)開發(fā)銷售過程中的增值額，也就是我們俗稱的開發(fā)商的利潤。增值額是轉讓房地產(chǎn)取得的收入減除取得土地使用權所支付的金額、開發(fā)土地的成本和費用、新建房及配套設施的成本和費用與轉讓房地產(chǎn)有關稅金等扣除項目后的余額。30%～60%累進稅率的設置，則使得開發(fā)商利潤越高，所需交納的土地增值稅就越多，最高時納稅額會達到開發(fā)商利潤的60%。
例如：某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)某住宅小區(qū)，取得的收入為35000萬元，支付地價及各種費用3000萬元，開發(fā)成本為10000萬元，財務費用中利息支出為1500萬元，各種稅金支出為2100萬元，計算土地增值稅稅金如下：
先算扣除項目金額，可直接扣除項目：1.開發(fā)成本10000萬元；2.地價及各種費用3000萬元；3.稅金支出2100萬元；4.房地產(chǎn)開發(fā)的利息費用有金融機構證明可直接扣除；5.另開發(fā)商還可按取得土地使用權發(fā)生的費用加上開發(fā)成本乘5%和20%加計費用。所以：
房地產(chǎn)開發(fā)費用=1500+(3000+10000)×25%=4750萬元
扣除項目之和=3000+10000+4750+2100=19850萬元
增值部分為：35000-19850=15150萬元
15150/19850×100%=76.32%
適合第2檔稅率，土地增值稅稅額為：
15150×40%-19850×5%=6060-992.5=5067.5萬元
如果開發(fā)商的銷售收入多賣10000萬元，則增值部分為45000-19850=25150萬元
25150/19850×100%=126.70%
適合第3檔稅率，稅額為25150×50%-19850×15%=12575-2977.5=9597.5萬元
可以看出開發(fā)商因為多銷售了一億元，適合中高稅率，從而要多交9597.5-5067.5=4530萬元的土地增值稅.。既然要多交很多稅，而且因為房價高，有的樓盤一兩年甚至三四年還沒有售完，有的開發(fā)商就會認為資金回籠慢，還不如價格降低以求快售，利潤不少掙，稅還要少交，并且資金回籠快，能集中資金和人力進行更好的項目，從下一個項目中又能有好的收益，這樣經(jīng)濟效益和社會效益雙豐收，何樂而不為呢? 因此，嚴征土地增值稅，會有效遏制開發(fā)商爆炒房價的沖動，使得目前充滿泡沫的房地產(chǎn)市場回歸理性。
三、稅法中有一項優(yōu)惠政策規(guī)定納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額２０％的，免征土地增值稅
這個規(guī)定將會鼓勵開發(fā)商進行普通住宅的開發(fā)，因為高端住宅項目的利潤會比較高，增收的稅費自然也就比較高。但如果是納稅人建造普通標準住宅出售，一是正好符合廣大購房者的需求；二是因其成本低售價低，如果增值額未超過扣除項目金額20%的話就可以免征增值稅了。如此一來，普通住宅的供應量將加大，能極大地緩解購房難、購房貴的局面，購房者的選擇將會更多。
四、我國現(xiàn)在實行的是社會主義的市場經(jīng)濟，市場是一只無形之手，在完全市場經(jīng)濟的情況下，價格并不完全取決于成本，價格最終將由供求關系決定，供求關系是最重要的市場規(guī)律
理論上土地成本的上漲會推動房價的上漲。土地增值稅的清算雖然會使開發(fā)商的成本或多或少地增加，但開發(fā)商極少采用成本定價法，幾乎無一例外地采用市場定價法，因此這部分成本并不會轉嫁到房價上。而且房價是否受影響，主要取決于供求關系。我國商品房價格的居高不下，本質上是由于商品房供不應求所致。
因此，筆者認為，土地增值稅的清算，開發(fā)商成本的增加，不會轉嫁到消費者身上，只會部分削減開發(fā)商的暴利，開發(fā)商為了避稅會多開發(fā)中低檔住宅，這就會使國內居高不下的房價有所回落，國家的宏觀調控政策將會收效。
