隨著房地產業(yè)作為國民經濟支柱產業(yè)的逐步確立，奠定了房地產業(yè)在國民經濟中的重要地位。商品住宅開發(fā)作為房地產業(yè)重要組成部分，在完善項目開發(fā)的基礎上，如何實現商品住宅開發(fā)最佳成本控制，已越來越引起人民的廣泛關注和重視。?
1 注重決策階段財務成本控制?
開發(fā)項目成本的控制貫穿于項目建設全過程。但是，決策階段的決策是否正確尤為重要，如果決策失誤，成本控制已經失去作用。因此，要達到工程造價的合理性，就要以保證項目決策的正確性為前提。針對以上問題，應做好以下三個方面的工作。?
?。?）市場研究，主要是解決上馬商品房開發(fā)項目的“必要性”問題。商品房作為特殊商品，其開發(fā)的大額性、固定性及建設周期長等特點，決定生產該產品具有一定的風險性。所以，做好市場研究就顯得尤為重要。市場研究包括市場調查和預測分析兩個方面。市場調查包括開發(fā)區(qū)域內住宅分布、人均收入、住宅現狀。預測分析包括住宅未來發(fā)展趨勢預測、房屋銷售預測及價格分析，同時判斷開發(fā)產品市場競爭能力及發(fā)展前景。?
?。?）技術研究，主要解決開發(fā)項目在技術上的“可行性”問題。技術研究包括開發(fā)條件、地址選擇、規(guī)劃及設計方案優(yōu)選、企業(yè)組織、開發(fā)計劃及進度要求等。在技術研究上應突出商品房開發(fā)的特點，既要滿足居民生活、工作和生產基本要求，又要創(chuàng)造方便、舒適、優(yōu)美的居住環(huán)境，同時體現小區(qū)獨特面貌。?
?。?）效益研究，主要是解決開發(fā)項目在經濟上的“合理性”問題。效益研究包括投資估算，資金籌措和經濟指標評價等。投資估算含主體工程、輔助配套工程、拆遷補償及前期工程費用估算等。通過項目費用、資金籌措等相關指標的計算，進行項目盈利能力、償還能力等分析，得出經濟評價結論。?
2 加強以設計階段為重點的財務成本控制?
據資料顯示，設計費雖然只占工程總費用不到1%，但在決策正確的條件下，它對工程造價的影響程度達75%以上。顯然，設計是有效控制工程成本的關鍵。?
?。?）商品住宅小區(qū)規(guī)劃設計。小區(qū)規(guī)劃設計應根據小區(qū)的基本功能要求確定小區(qū)構成部分的合理層次和關系，據此安排住宅建筑、公共建筑、管網、道路及綠地布局，確定合理的人口與建筑密度、房屋間距與建筑層數，合理布置公共設施項目的規(guī)模及服務半徑。?
?。?）商品住宅建筑的平面布置。在多層次建筑中，墻體所占比重較大，是影響造價高低的主要原因。因此，在住宅建筑中往往采用墻體面積系數控制住宅建造成本，盡量減少墻體面積系數。?
?。?）商品住宅的層高。住宅的層高直接影響工程造價，因為層高增加，墻體面積增大，柱體積增加，并帶來基礎、管線、采暖等因素增加，使成本加大。?
（4）商品房住宅單元組成以每棟住宅單元數3-4個單元較為經濟，戶型要達到居室、客廳、廚房及衛(wèi)生間的合理布置，單位組成及戶型設計做到結構面積系數愈小愈好。
3 強化施工階段財務成本控制?
商品房開發(fā)管理的主體為住宅施工管理，它不僅具體復雜，而且戰(zhàn)線長，管理優(yōu)劣直接影響開發(fā)成本。?
?。?）建設工程要嚴格實行招標投標制度。所有商品房住宅施工項目都要大力推行招標投標制度，這是施工階段降低開發(fā)成本的一種有效的手段。通過工程招標投標把施工企業(yè)推向市場，促使施工企業(yè)加強生產管理，提高技術水平，施工企業(yè)為了在社會上贏得信譽，必然增強質量意識，嚴格履行合同，減短建設工期，從而加強資金周轉，減少期間費用及其他開支，較好的發(fā)揮投資效益。?
?。?）要科學進行施工管理。在施工過程中，影響工程造價的因素很多，如設計變更、材料代換、生產要素價格波動、政策性價格調整及其他不可預見因素等都可能引起工程造價提高，從而加大成本。因此要采取科學的施工方法。?
一是要利用網絡計劃組織施工，編制施工網絡計劃要建立以工程技術負責人為主的領導小組，制定多種施工組織方案，對每種施工方案從技術上、經濟上進行對比分析確定最佳方案。?
二是要認真編制資金使用計劃，通過資金使用計劃的嚴格執(zhí)行，可以有效地控制工程造價上升，最大限度地節(jié)約投資，提高投資效益。?
三是要實行工程監(jiān)理，賦予監(jiān)理工程師應有的權力。增強質量出效益、管理出效益的觀念，真正做到保證質量、保證進度、避免索賠，有效地控制造價。 會計論文網 www.china-k.net
四是要嚴格施工簽證。簽證是施工階段提高價款的重要原因。因此要認真對待簽證工作，不但要建立簽證制度，而且要慎重選定簽證人員，要求簽證人員既要有良好的思想素質，又要有較高的技術水平。?
4 認真把好竣工決算?
商品住宅開發(fā)是一項特殊的產品生產過程，具有投資大、生產周期長、風險高的特點，也正是商品住宅開發(fā)的特殊性，決定了其生產成果的重要性。因此，在完善項目開發(fā)的基礎上如何控制財務成本，對實現商品住宅開發(fā)經濟效益最大化尤為重要。
工程竣工決算時控制工程造價的最后一關，一定要嚴格管理，按決算程序層層把關。首先整理審查基礎資料，包括竣工圖、設計變更、施工簽證、施工合同、驗收記錄、施工紀錄等。凡設計工程造價變化的材料分門別類逐一審查，對不符合要求的予以剔除。其次檢查工程量計算是否準確，是否遵守計算規(guī)則，嚴防高估冒算。三是審查定額套用是否合理，有無高套或錯套現象。四是建立工程決算編制責任制度，編制員對科室領導負責，科室領導對技術負責人負責，哪一個環(huán)節(jié)出現問題就追究哪個人的責任，使工程決算真正做到全面、準確、公正、合理。
