摘要:隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的發(fā)展,房地產(chǎn)事業(yè)得到了快速發(fā)展,但是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)具有周期長(zhǎng)、投入大、價(jià)值高等特點(diǎn),導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算上存在諸多問(wèn)題,本文著重提出了完善房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)核算的相關(guān)對(duì)策。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn),會(huì)計(jì)核算,科目設(shè)置,會(huì)計(jì)信息
近年來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)得到了超高速的發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)工作作為房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分也受到了各方的密切關(guān)注。我國(guó)所獨(dú)有的房地產(chǎn)生產(chǎn)及銷(xiāo)售形式,使房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算不可能和一般商品一樣進(jìn)行。因此,在市場(chǎng)逐步走向成熟的情況下,房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)核算中的一些問(wèn)題得到了暴露。在這樣的情況下,如何規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作的健康發(fā)展,是相關(guān)從業(yè)人員都在認(rèn)真思考的問(wèn)題,筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)采取以下對(duì)策加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算。
1. 合理設(shè)置會(huì)計(jì)科目
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)本公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的數(shù)量、規(guī)模和內(nèi)部管理的要求來(lái)開(kāi)展成本核算。例如:公司的下屬單位如不進(jìn)行獨(dú)立核算,就可以不單獨(dú)設(shè)立開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用賬,只需在成本項(xiàng)目欄目?jī)?nèi)增加管理費(fèi)用及利息欄,由于管理費(fèi)用、利息系間接費(fèi)用的主體,為更加有利于開(kāi)展核算,可適時(shí)取消開(kāi)發(fā)成本一級(jí)賬,把房屋開(kāi)發(fā)、土地開(kāi)發(fā)和代建工程開(kāi)發(fā)等設(shè)為一級(jí)賬,然后再設(shè)置明細(xì)項(xiàng)目。在實(shí)際操作中,企業(yè)完全可以設(shè)立開(kāi)發(fā)成本明細(xì)臺(tái)賬,根據(jù)核算對(duì)象的不同情況設(shè)立不同的成本卡片,全面記錄項(xiàng)目從立項(xiàng)起至驗(yàn)收結(jié)束的所有成本費(fèi)用。到了年末,只需將本年度已竣工結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目歸檔即可。成本卡片主要可分為兩個(gè)部分,即抬頭部分和賬表部分。抬頭主要是列舉施工合同的主要內(nèi)容,比如開(kāi)工日期、竣工日期、施工單位、建筑面積和變更情況等。正文主要是多欄式明細(xì)賬,全面記錄成本開(kāi)支情況。運(yùn)用成本卡片開(kāi)展成本核算的主要優(yōu)勢(shì)在于:成本卡片不僅能全面反映一個(gè)項(xiàng)目的整體面貌,以利于開(kāi)展投資分析,而且將項(xiàng)目具體情況作為抬頭,便于開(kāi)展監(jiān)督分析,同時(shí)又免除了結(jié)賬和建賬之苦。
2. 實(shí)施現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以在會(huì)計(jì)核算中實(shí)施現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制。因?yàn)闀?huì)計(jì)期間的存在,可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的實(shí)現(xiàn)和貨幣資金實(shí)際支付及其變動(dòng)發(fā)生的時(shí)間出現(xiàn)不一致的情況,所以會(huì)產(chǎn)生有權(quán)責(zé)發(fā)生制和現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制這兩種方式。根據(jù)我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定,企業(yè)的會(huì)計(jì)核算應(yīng)當(dāng)以權(quán)責(zé)發(fā)生制為主體。但是,通過(guò)多年來(lái)的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作實(shí)踐,筆者認(rèn)為,由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的特殊特點(diǎn),更加適合采取現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制。因?yàn)椴扇?quán)責(zé)發(fā)生制核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入,存在一定的缺陷和不足:一是容易出現(xiàn)人為調(diào)節(jié)利潤(rùn)的情況。權(quán)責(zé)發(fā)生制的實(shí)施,從客觀上為房地產(chǎn)企業(yè)提供了用應(yīng)收賬款、待攤費(fèi)用等會(huì)計(jì)賬戶(hù)進(jìn)行處理的機(jī)會(huì),簡(jiǎn)而言之,就是便于人為調(diào)節(jié)利潤(rùn),導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息的失真,進(jìn)而導(dǎo)致國(guó)有資產(chǎn)的流失。二是權(quán)責(zé)發(fā)生制無(wú)法準(zhǔn)確地反映出企業(yè)的實(shí)際收入情況,從而影響到企業(yè)的資金周轉(zhuǎn),導(dǎo)致企業(yè)簽訂的購(gòu)銷(xiāo)合同越多,其應(yīng)收賬款的余額也就越大,那么資金不足的問(wèn)題也就更為明顯,由此看來(lái),一味采取權(quán)責(zé)發(fā)生制,并不符合我國(guó)的實(shí)際國(guó)情。另一方面,實(shí)施現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制可以大大降低上述危害,有利于會(huì)計(jì)核算工作的開(kāi)展。它不僅符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的謹(jǐn)慎性原則,還能夠準(zhǔn)確地反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金情況,實(shí)現(xiàn)在以直接法編制現(xiàn)金流量表的過(guò)程中,不影響現(xiàn)金收入與費(fèi)用以及營(yíng)業(yè)外各項(xiàng)收支的調(diào)整,可見(jiàn),現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制有利于現(xiàn)金流量表的編制。鑒于此,對(duì)于房地產(chǎn)公司而言,在經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)及收入的會(huì)計(jì)核算中,應(yīng)當(dāng)允許權(quán)責(zé)發(fā)生制與收付實(shí)現(xiàn)制這兩種方式并存,并根據(jù)國(guó)際通行的慣例,在分期銷(xiāo)售的情況下采取收付實(shí)現(xiàn)制以確認(rèn)收入情況,而對(duì)一般賒銷(xiāo)收入和貸款利息收入等,采取權(quán)責(zé)發(fā)生制進(jìn)行確認(rèn)的,在特定條件下應(yīng)采取兼容收付實(shí)現(xiàn)制的辦法來(lái)具體實(shí)施。
3. 擴(kuò)大企業(yè)信息披露范圍
改進(jìn)房地產(chǎn)公司的會(huì)計(jì)核算工作,應(yīng)擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)的信息披露范圍,主要應(yīng)抓好以下三個(gè)方面:一是注重土地儲(chǔ)備量及成本構(gòu)成信息的披露。對(duì)于擁有大批量?jī)?yōu)質(zhì)低價(jià)土地的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),土地成本較低就意味著巨大的利潤(rùn)。隨著土地出讓市場(chǎng)確定為招標(biāo)拍賣(mài)形式,相對(duì)于其他同類(lèi)企業(yè)來(lái)說(shuō)具有更大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),從而在今后幾年內(nèi)保持很好的發(fā)展勢(shì)頭,進(jìn)而具有更好的投資價(jià)值。信息使用者僅僅通過(guò)房地產(chǎn)公司披露的土地使用權(quán)總額,根本無(wú)法掌握土地儲(chǔ)備的相關(guān)信息?？梢?jiàn),在房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)報(bào)告附注中,增加土地儲(chǔ)備量和成本情況的內(nèi)容,是很有必要的。二是注重分項(xiàng)目現(xiàn)金流量信息的披露。企業(yè)要在財(cái)務(wù)報(bào)告的附注中加入分項(xiàng)目的現(xiàn)金流量信息,也就是說(shuō),要以企業(yè)的具體項(xiàng)目為基本單位,披露本公司在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量,主要包括銷(xiāo)售房產(chǎn)所收到的現(xiàn)金、購(gòu)買(mǎi)工程物資和支付工資等所支付的現(xiàn)金等,這樣就能提高現(xiàn)金流量信息的有效性。三是注重質(zhì)量保證金及風(fēng)險(xiǎn)信息的披露。高風(fēng)險(xiǎn)性是房地產(chǎn)業(yè)的突出特點(diǎn),需要在會(huì)計(jì)信息披露中得到充分顯示。為此,應(yīng)建立起質(zhì)量保證金制度,保障房地產(chǎn)商品質(zhì)量,由于房地產(chǎn)商品還具有長(zhǎng)期、高價(jià)值等特點(diǎn),企業(yè)要按照所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體情況來(lái)提取相應(yīng)的質(zhì)量保證金,以提升應(yīng)付風(fēng)險(xiǎn)的能力。同時(shí),要在企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告中充分闡述各種風(fēng)險(xiǎn),也就是要在房地產(chǎn)企業(yè)的報(bào)表附注中增加風(fēng)險(xiǎn)披露的相關(guān)內(nèi)容,對(duì)公司還在開(kāi)發(fā)中的土地、項(xiàng)目等風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行充分說(shuō)明,以提高抗擊風(fēng)險(xiǎn)的力度。
4. 結(jié)語(yǔ)
在實(shí)施新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則之后,會(huì)計(jì)規(guī)范體系建設(shè)越來(lái)越趨于完善,全社會(huì)的法律意識(shí)也在逐步增強(qiáng),有關(guān)監(jiān)管部門(mén)的執(zhí)法力度也在不斷提高,這就對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的規(guī)范提出新的更高的要求。在這一新形勢(shì)下,房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)企業(yè)實(shí)際特點(diǎn),進(jìn)一步分析如何加強(qiáng)和改進(jìn)本企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作,為企業(yè)帶來(lái)更好的經(jīng)濟(jì)效益。
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