〔論文關(guān)鍵詞」房?jī)r(jià) 房地產(chǎn)業(yè) 調(diào)控
[論文摘要」面對(duì)浙江各城市房?jī)r(jià)不斷攀升的現(xiàn)狀?引發(fā)了人們對(duì)房?jī)r(jià)這一市民、開發(fā)商、政府、投資人最敏感問題進(jìn)行深層次的反思和探索。市場(chǎng)各方應(yīng)正確認(rèn)識(shí)房?jī)r(jià)漲跌的辮證觀?處理好風(fēng)險(xiǎn)與收益?長(zhǎng)期利益與短期利益之間的關(guān)系?理性投資?適度消費(fèi)?強(qiáng)化調(diào)控?促進(jìn)房市健康平穩(wěn)發(fā)展。
自1998年以來?長(zhǎng)江三角洲各城市的房地產(chǎn)業(yè)開始啟動(dòng)?進(jìn)人了全面復(fù)蘇和發(fā)展時(shí)期。特別是從2002年以來?房?jī)r(jià)更是一路走高。浙江省房屋銷售價(jià)格在2002年平均上漲11.3%?其中麗水市上漲02.5%、寧波市為61.4%、嘉興市為11.9%。20 3年前三個(gè)季度全省房屋銷售價(jià)格又呈現(xiàn)出全面上漲態(tài)勢(shì)?同比漲幅高達(dá)31.7%?其中?麗水市的漲幅為50.6%。面對(duì)當(dāng)前的房市現(xiàn)狀?作為房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)重要風(fēng)向標(biāo)與調(diào)節(jié)器的房?jī)r(jià)?成了各城市上下共同關(guān)心的、最為火熱的話題?筆者對(duì)此提出一些個(gè)人看法和思考。
一、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)理性對(duì)待房?jī)r(jià)上漲?不斷探索企業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展戰(zhàn)略
就開發(fā)商而言?房?jī)r(jià)的上漲能給企業(yè)帶來直接的利潤(rùn)和效益。當(dāng)購地的費(fèi)用、開發(fā)建造的成本費(fèi)用已固定?房市火爆能為企業(yè)節(jié)約促銷費(fèi)用?大幅增加開發(fā)項(xiàng)目的凈利潤(rùn)。因而開發(fā)商以喜悅的心情關(guān)注房?jī)r(jià)的上揚(yáng)?期待著價(jià)位的突破?以引領(lǐng)房?jī)r(jià)上揚(yáng)?拓展當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的空間。當(dāng)開發(fā)商的樓盤熱銷時(shí)?部分開發(fā)商出于企業(yè)的利益?也會(huì)采用頻繁提價(jià)的策略。但過高過快的房?jī)r(jià)上漲會(huì)帶來諸多問題?直接影響到企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。首先?過高的房?jī)r(jià)會(huì)把市場(chǎng)的大部分中低收人消費(fèi)者拒之門外?使一些公司的樓盤曲高和寡?并有可能成為一些投資、投機(jī)客追逐的目標(biāo)。其次?房?jī)r(jià)的上漲必然會(huì)引發(fā)政府土地出讓價(jià)格的上揚(yáng)和政府調(diào)控市場(chǎng)力度的加強(qiáng)?使開發(fā)商后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)成本大幅增加?開發(fā)難度加大?對(duì)尋求長(zhǎng)期發(fā)展的企業(yè)來說?并非好的選擇。其三?短期內(nèi)房?jī)r(jià)過快的上漲所帶來的豐厚利潤(rùn)必然會(huì)吸引更多的企業(yè)和投資人進(jìn)人這一市場(chǎng)?加劇行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)?導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格戰(zhàn)?直接危及企業(yè)的生存?使行業(yè)整體利潤(rùn)水平降低。其四?過高的房?jī)r(jià)一旦遭遇銷售不暢或市場(chǎng)不景氣?將使企業(yè)的價(jià)格政策進(jìn)退兩難?缺乏回旋余地;同時(shí)也會(huì)使各式各樣的違約和糾紛大幅增加?給企業(yè)經(jīng)營(yíng)增加難度。最后?高房?jī)r(jià)帶來的高利潤(rùn)使部分開發(fā)商追逐短期行為?如惜售、獲利了結(jié)思想?放松了對(duì)房產(chǎn)品品質(zhì)、品牌的追求?影響公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。
對(duì)尋求長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)而言?客觀、理性分析市場(chǎng)現(xiàn)狀?準(zhǔn)確預(yù)測(cè)未來房?jī)r(jià)走勢(shì)?科學(xué)合理地制定企業(yè)的價(jià)格策略?加大力度開發(fā)價(jià)格適中、品質(zhì)優(yōu)良、配套完善?適合中低收人家庭需求的住宅?構(gòu)筑企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益雙贏經(jīng)營(yíng)模式?是確保企業(yè)獲得持續(xù)穩(wěn)定的利潤(rùn)?做大做強(qiáng)的關(guān)鍵。
二、政府加強(qiáng)調(diào)控?促進(jìn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展
政府出于本地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市建設(shè)的需要?希望房地產(chǎn)業(yè)有更快的發(fā)展?以發(fā)揮其對(duì)GDP增長(zhǎng)的帶動(dòng)作用。同時(shí)?城市房?jī)r(jià)地價(jià)的上揚(yáng)也使政府能夠從中籌集到更多的建設(shè)資金?增加城市的資產(chǎn)?因而?政府會(huì)采取各種措施推動(dòng)行業(yè)發(fā)展、促成房?jī)r(jià)上揚(yáng)。如近幾年杭州市的房?jī)r(jià)成為全國(guó)房?jī)r(jià)最高、房?jī)r(jià)上揚(yáng)速度最快的城市之一?與杭州市政府推出的“十大促市”政策和控制土地出讓等措施是分不開的。但房地產(chǎn)熱和房?jī)r(jià)上揚(yáng)是“雙刃劍”。首先?脫離經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民住房支付能力易形成房地產(chǎn)泡沫?一旦失控?將會(huì)給經(jīng)濟(jì)帶來嚴(yán)重的后果。20世紀(jì)09年代初海南、北海等地房地產(chǎn)非理性膨脹?嚴(yán)重影響了經(jīng)濟(jì)發(fā)展和金融秩序;同期日本房地產(chǎn)“泡沫”的破滅?對(duì)日本經(jīng)濟(jì)的影響至今仍未消除;東南亞金融危機(jī)也與房地產(chǎn)“泡沫”直接相關(guān)?教訓(xùn)十分沉痛。其次?在長(zhǎng)江三角這一城市密集的都市群中?各城市都在使出渾身解數(shù)來爭(zhēng)奪有限的資源—人口、資金、技術(shù)等?過高的房?jī)r(jià)地價(jià)會(huì)增加人們投資創(chuàng)業(yè)、購房置業(yè)、居住休閑的成本?降低城市對(duì)外部資源的吸引力和城市競(jìng)爭(zhēng)力?不利于吸引各類人才到浙江施展才華;一些企業(yè)已開始到外省購地尋求更大的發(fā)展空間。如浙江嘉興?良好的地理區(qū)位、完善的交通網(wǎng)絡(luò)、相對(duì)豐富的土地資源和合理的房?jī)r(jià)地價(jià)水平?是其競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)所在?也是嘉興未來發(fā)展的基礎(chǔ)。一旦房?jī)r(jià)地價(jià)過高?則會(huì)喪失嘉興業(yè)已存在的重要優(yōu)勢(shì)之一。再者?面對(duì)高地價(jià)和土地供給偏少?有的開發(fā)商資本外移?紛紛向外擴(kuò)張?一些房地產(chǎn)投資者也將投資目光轉(zhuǎn)向江蘇、安徽等地?資金出現(xiàn)外流。另外?過高過快的房?jī)r(jià)上漲?將會(huì)使社會(huì)的貧富差距拉大?部分中低收人家庭無法實(shí)現(xiàn)其改善居住條件的愿望?增加了群眾對(duì)政府的不滿情緒。據(jù)浙江省統(tǒng)計(jì)局對(duì)全省1個(gè)市1300戶城市居民的抽樣調(diào)查?其商品房?jī)r(jià)格大大超過居民的承受能力?有48.6%的市民表示難以承受當(dāng)?shù)氐纳唐贩績(jī)r(jià)格?反映最為強(qiáng)烈的是近幾年房?jī)r(jià)持續(xù)大漲的杭州(95%)、溫州(92%)、紹興(91%)。
在經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展時(shí)期?房地產(chǎn)開發(fā)必須與社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。政府要從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來規(guī)劃房地產(chǎn)業(yè)?采取切實(shí)可行的措施調(diào)控市場(chǎng)和房?jī)r(jià)?不為短期的利益而影響長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展?努力解決當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)發(fā)展中過熱、“虛熱”、結(jié)構(gòu)失衡等問題?促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展。
三、消費(fèi)者應(yīng)以平和的心態(tài)看待房?jī)r(jià)的漲跌建立“適度消費(fèi)”和“理性購房”理念
購房者作為巨大的消費(fèi)群體?對(duì)房?jī)r(jià)高與低、漲與跌的態(tài)度和看法是極不一致的?例如?以浙江嘉興為例?有錢的認(rèn)為嘉興房?jī)r(jià)太低(與周邊的城市相比)?沒錢的認(rèn)為太高;已購房的思漲?想購房的思跌;心急的人覺得漲得太慢?平和的人則會(huì)認(rèn)為太快?但筆者認(rèn)為?過分思漲思跌是不可取的。目前而言?希望今后房?jī)r(jià)仍舊保持前幾年快速上漲態(tài)勢(shì)?是不現(xiàn)實(shí)的?畢竟目前的市場(chǎng)供求狀況、政策環(huán)境等較二年前有了很大的變化?持續(xù)增長(zhǎng)的房地產(chǎn)開發(fā)投資、大量增加的土地供應(yīng)和經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安置房大規(guī)模推出?都將徹底改變?cè)泄┎粦?yīng)求格局。同時(shí)?政府陸續(xù)出臺(tái)的控制房地產(chǎn)投機(jī)炒作、抑制房市“泡沫”種種措施的落實(shí)?房?jī)r(jià)必然回到一個(gè)合理的區(qū)間。同樣?希望房?jī)r(jià)有較大的回落是不現(xiàn)實(shí)的?浙江各城市大多經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)、居民收人穩(wěn)步增加、城市化水平不斷提高?舊城改造力度加大、城市居住環(huán)境不斷完善、住房品質(zhì)日趨優(yōu)化?這些都是房?jī)r(jià)的有力支撐。從長(zhǎng)期來看?房?jī)r(jià)上揚(yáng)?體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資所具有的保值增值性。同時(shí)?對(duì)一個(gè)具體樓盤而言?房?jī)r(jià)若出現(xiàn)較大降幅或房?jī)r(jià)過低?可能是樓盤品質(zhì)不夠高或是投資商開發(fā)商購買力不夠、或是存在著某種潛在的糾紛(也不排除企業(yè)是推行低價(jià)營(yíng)銷策略)?雖然價(jià)低?一旦購入?麻煩不斷?甚至?xí)o購房人帶來重大的經(jīng)濟(jì)損失。房?jī)r(jià)保持合理水平?開發(fā)商保持適度的利潤(rùn)是十分重要的?否則?即使是以最低價(jià)購人的?風(fēng)險(xiǎn)也是較大的?會(huì)出現(xiàn)諸如:開發(fā)商無法正常完成項(xiàng)目?使樓盤成為爛尾樓?即使勉強(qiáng)完工也可能出現(xiàn)一些設(shè)施、配套項(xiàng)目、環(huán)境及服務(wù)與原來規(guī)劃設(shè)計(jì)相距甚遠(yuǎn)?或是質(zhì)量難以保證?小區(qū)人氣難以聚集等問題?影響使用和價(jià)值。
無論是對(duì)購房居住的、還是置業(yè)投資的?都應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)保持平和的心態(tài)?樹立“適度消費(fèi)”和“理性購房”觀念?？朔耙徊降轿弧?“寧買勿租”;“從眾消費(fèi)”等誤區(qū)?認(rèn)真分析?理性決策?正確看待房?jī)r(jià)的漲跌。房?jī)r(jià)瀑漲時(shí)更需冷靜分析?風(fēng)險(xiǎn)為重;房?jī)r(jià)低迷時(shí)則應(yīng)靜心觀察?投資為重。
另外?目前各地房地產(chǎn)市場(chǎng)中?都有規(guī)模不一的炒家活躍在其中?大量買進(jìn)賣出?激活了市場(chǎng)?也部分地催動(dòng)了房?jī)r(jià)的持續(xù)攀升?炒家因此也獲得了豐厚的投機(jī)收益。但房地產(chǎn)投機(jī)是一項(xiàng)高風(fēng)險(xiǎn)的活動(dòng)?房地產(chǎn)市場(chǎng)的興衰?房?jī)r(jià)的漲跌受很多因素的影響?特別是經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政府的政策?當(dāng)政府認(rèn)為房市泡沫太大時(shí)?抑制過熱所采取的措施首先是針對(duì)這些炒家。近年來?人行持續(xù)出臺(tái)房貸新政策?也是為了市場(chǎng)的穩(wěn)定?抑制房市的過度炒作。同時(shí)?炒家購房大多連環(huán)抵押購房?充分放大財(cái)務(wù)杠桿?以小博大。一旦失策?損失將是極其慘重。因而?炒家在冒險(xiǎn)中仍應(yīng)不失理性?漲聲中也應(yīng)看到跌。
四、公眾媒體應(yīng)客觀分析報(bào)道當(dāng)前房市?引導(dǎo)市場(chǎng)理性發(fā)展
現(xiàn)在的媒體大多對(duì)“三市”(房市、球市、股市)十分關(guān)注?尤其是火爆的房市。浙江很多的報(bào)紙、電臺(tái)、電視臺(tái)都開設(shè)房地產(chǎn)專欄?設(shè)置了樓市行情、政策法規(guī)、市場(chǎng)分析、專家論壇等專題?對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢(shì)、相關(guān)事件等進(jìn)行大量采訪、報(bào)道、評(píng)論?占用不少報(bào)紙版面或電視頻道時(shí)間。應(yīng)該說?大多數(shù)的媒體能正確客觀地報(bào)道分析當(dāng)前的房市?但也有相當(dāng)多的媒體?出于其自身和客戶的利益所在?以及配合政府的政策導(dǎo)向?言漲唱好往往成為媒體的主流?即使言跌?也是十分的小心翼翼。事實(shí)上?從媒體自身的最大利益來說?應(yīng)保持客觀公正?多方面、多角度提供科學(xué)合理報(bào)道分析?及時(shí)宣傳政府的新政策、更加全面地提供當(dāng)?shù)馗黝惙康禺a(chǎn)信息?引導(dǎo)市場(chǎng)理性消費(fèi)和投資。同時(shí)對(duì)房市中的不良行為?違規(guī)做法及時(shí)報(bào)道?反映廣大消費(fèi)者的心聲?督促政府相關(guān)部門加強(qiáng)對(duì)房市管理?全心全意為廣大讀者、百姓服務(wù)。只有這樣才符合社會(huì)的整體利益?也符合媒體自身的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。因?yàn)樽x者的多少、收視率的高低才是媒體的立身之本?利潤(rùn)之源?廣告業(yè)務(wù)的多少?廣告價(jià)目的高低也取決于此。
