[摘要]本文分析了土地價格與房產(chǎn)價格的關(guān)系。影響房價的原因是多種多樣的,土地的價格僅僅是房產(chǎn)價格成本的一部分,二者的確有著緊密的聯(lián)系,但是并不象人們想象的那么單純。
[關(guān)鍵詞]城市 土地 房產(chǎn) 價格 關(guān)系分析
當(dāng)前房價的極速上漲已經(jīng)成為媒體和社會普遍關(guān)注的問題。近年來,關(guān)于土地價格與房產(chǎn)價格的關(guān)系有多種觀點,房產(chǎn)價格的迅速攀升,以及頻頻出現(xiàn)高達(dá)幾十億元土地出讓金的“地王”事件,這些看似緊密相連的現(xiàn)象,使許多相當(dāng)有影響力的經(jīng)濟(jì)學(xué)家都將房價上漲的情況與不斷攀升的土地價格聯(lián)系到一起。然而不動產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士卻持有不同的看法,影響房價的原因是多種多樣的,土地的價格僅僅是房產(chǎn)價格成本的一部分,二者的確有著緊密的聯(lián)系,但是并不象人們想象的那么單純。
那么什么是土地價格和房產(chǎn)價格呢?城市的土地價格大致可以分為兩種:城市基準(zhǔn)地價和宗地價格。城市基準(zhǔn)地價是平均價格,用來反映城市某種用地類型的土地平均價格水平,受國家宏觀調(diào)控政策和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平影響;宗地價格是指某一時點某宗不動產(chǎn)交易達(dá)成的成交價格,受城市土地微觀因素影響。本文分析的與房價相關(guān)的土地價格主要是指宗地價格,即開發(fā)商得到土地而付給政府的土地價格,也可以說是土地成交價。房產(chǎn)價格比較容易理解,本文所指房產(chǎn)價格是指可以在市場上自由交易的商品房價格,但不包括經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、工業(yè)廠房等供需受到政府嚴(yán)格控制的房產(chǎn)價格。
另外,多數(shù)學(xué)者普遍認(rèn)為影響城市土地價格的因素可以分為宏觀和微觀因素。宏觀因素對城市土地價格有普遍性、一般性、共同性的影響,簡單說宏觀因素包括政府的政策法規(guī)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、GDP、銀行利率、城市規(guī)模等,其中政府的政策法規(guī)對城市土地價格的影響最重要。微觀因素主要指土地個別因素、臨近土地因素和區(qū)位因素。外國學(xué)者利用回歸分析法對這三項因素進(jìn)行分析的結(jié)果是三項之和可以在近80%的程度上解釋城市土地價格的變化。
經(jīng)我們對西方國家的調(diào)查,我們看到在大多數(shù)西方國家中,土地的所有權(quán)是與房屋所有權(quán)緊密相連的,即土地轉(zhuǎn)讓的同時地上房屋也一起轉(zhuǎn)讓,因此若地上房屋處于優(yōu)良狀態(tài),可以賣很好的價格,那么一定影響土地的轉(zhuǎn)讓價格,這與我國的土地出讓價格有很大的不同。我國的土地出讓價格,也就是土地在招牌掛交易過程中形成的價格是由競買方即開發(fā)商決定的,開發(fā)商的出價只要不低于政府的底價,且高于其他開發(fā)商出價,就可以該價格獲取土地,所以在現(xiàn)行的土地招牌掛交易過程中,交易價格的主動權(quán)通常不掌握在政府手中。即使現(xiàn)在也存在政府通過評審開發(fā)商的詳細(xì)開發(fā)規(guī)劃,人為決定中標(biāo)者,并不以出價最高者獲取土地的現(xiàn)象,但是對多數(shù)依靠土地財政運作的地方政府來說,價高者競得的規(guī)則在相當(dāng)長的時間里依舊不會改變。
從理論上講,根據(jù)不動產(chǎn)估價的原理,具有投資開發(fā)或在開發(fā)的不動產(chǎn)估價適用于假設(shè)開發(fā)法。開發(fā)商以這樣的原則確定拍賣出價。基本公式為:
開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值=待開發(fā)不動產(chǎn)價值+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤+購買待開發(fā)不動產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費。
根據(jù)市場需要,大多城市地方政府已經(jīng)設(shè)立土地儲備交易中心,因此開發(fā)商通過招牌掛形式得到的土地大部分已具有“七通一平”的條件,上述公式可以寫成:
房產(chǎn)價值=成交土地價值+土建成本價+公司管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤+配套費+土地以及配套費應(yīng)負(fù)擔(dān)的契稅。
熟地價值即開發(fā)商估算的扣除利潤、銷售費用、資本成本后成交一宗地出的價格,可以看到,在這個公式中,不動產(chǎn)價值基本由不動產(chǎn)開發(fā)完成后出租出售的獲利狀況來決定,估算時取決于開發(fā)商對未來市場的預(yù)測和信心;開發(fā)成本、投資利息、銷售費用、銷售稅費基本上屬于已知部分;而銷售利潤則取決于開發(fā)商的要求,簡單來說越是大型地產(chǎn)公司,越是大宗土地出讓交易,開發(fā)商預(yù)期的利潤就越高,因為公司對自已的成片開發(fā)運作能力已經(jīng)有了足夠的信心,且大宗土地的交易也容易開發(fā)為高端的不同類型的不動產(chǎn)組合,例如大型居住社區(qū),或者綜合商業(yè)用地,而這些都要比未形成規(guī)模的單一的樓盤獲利能力高許多。
近幾年中國的經(jīng)濟(jì)高速運行,國內(nèi)地產(chǎn)商爭先恐后上市融資,擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模,資金實力日益雄厚,以土地為題材的上市公司一旦獲取某熱點地區(qū)的“地王”,便迅速出現(xiàn)光環(huán)效應(yīng),狂熱的股民便會孤注一擲,再次抬高公司身價。這使公司再次增發(fā)、擴(kuò)股,高達(dá)30倍甚至50倍的市盈率使股價也迅速上漲,轉(zhuǎn)眼間公司就可以付清高額拿地的費用。所以,開發(fā)商之所以在土地交易市場上一再抬高對土地的出價,增加開發(fā)成本,根本原因在于公司的股東對未來市場形式的看好,即使是在土地拍賣交易中樓面價格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于周邊已建成的房屋單價的情況下,人們?nèi)匀辉敢庀嘈胖袊?jīng)濟(jì)的增長可以推動房價的不斷上漲,總有人為虛高的房價買單,相信自己可以從中獲取更多的利益。也就是說,現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商的游戲規(guī)則已經(jīng)發(fā)生了改變,過去的出價是根據(jù)單個項目投資回報率來決定,而現(xiàn)在又加上了對未來房價的預(yù)期,更多的是對風(fēng)險的測算。當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢給開發(fā)商暗示,只要有地就會帶來超額利潤的時候,那么土地就不再是普通的成本的一部分,而是公司運轉(zhuǎn)的基礎(chǔ),是股東利益的根本,因此土地價格的急劇上漲也不再能用一般的成本理論來分析。用高價拿來的土地只能用于開發(fā)更高級的房屋,對周邊房屋價格也產(chǎn)生了帶動作用,人們往往看到的是地價房價不斷循環(huán)上漲。
地價和房價的關(guān)系看似簡單的成本價格與產(chǎn)品價格的關(guān)系,然而中國的房地產(chǎn)市場卻是嚴(yán)格的土地壟斷,開發(fā)市場充分競爭,作為土地供應(yīng)壟斷方的政府只能限制最低價,卻沒有定價的權(quán)利,只能根據(jù)開發(fā)商的報價來出讓土地。而流動性過剩的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實讓眾多的投資熱錢涌入房地產(chǎn)行業(yè),對房地產(chǎn)開發(fā)的獲利普遍看漲,刺激了作為利潤來源的土地價格的上漲。
總而言之,房屋的保值增值能力使日益富裕起來并熱衷于投資的人們,將房屋視為了投資的第一要選。大中城市的不斷擴(kuò)張和中小城市的極速城鎮(zhèn)化進(jìn)程導(dǎo)致住房總體上呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài),兩種因素的綜合導(dǎo)致房價還在迅速上漲,而土地作為房屋的承載物和存在的前提,同時又具有區(qū)位上的不可復(fù)制性和稀缺性,導(dǎo)致價格上漲的速度甚至超過房價也就不足為奇。
