[摘要]在宏觀經(jīng)濟(jì)企業(yè)穩(wěn)回升的關(guān)鍵時(shí)刻,房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫,房市的回暖拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,而快速上漲的房?jī)r(jià)也使樓市泡沫沉渣泛起。如何讓房?jī)r(jià)與自住購(gòu)買力保持均衡,如何讓房地產(chǎn)健康發(fā)展成為支撐經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的重要力量,房市在保增長(zhǎng)與保民生中抉擇,要何去何從?
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)市場(chǎng) 房?jī)r(jià) 房地產(chǎn)調(diào)控
一、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀
房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)上風(fēng)云變幻,2009年的3月出現(xiàn)了戲劇性的變化。在連續(xù)降息、房貸打折、放松二套房信貸、調(diào)減營(yíng)業(yè)稅等多重宏觀調(diào)控政策的刺激之下,積累數(shù)月的剛性需求開(kāi)始集中釋放。樓市在經(jīng)歷了“寒冬”之后迎來(lái)了所謂的“小陽(yáng)春”。隨著成交量的不斷走高,房屋銷售價(jià)格也開(kāi)始隨之上漲,而且一發(fā)不可收拾。
半年內(nèi)房?jī)r(jià)大變臉。日前,搜房網(wǎng)新盤數(shù)據(jù)監(jiān)控中心以1到6月份為時(shí)間節(jié)點(diǎn),對(duì)北京在售樓盤的價(jià)格進(jìn)行全面監(jiān)控及統(tǒng)計(jì)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示:1至6月京城樓市共130余個(gè)項(xiàng)目漲價(jià),平均漲價(jià)金額最高的海淀區(qū),每平方米房?jī)r(jià)上漲了3385.71元。
進(jìn)入7月后,北京新開(kāi)樓盤和在售項(xiàng)目的漲價(jià)之聲依舊不絕于耳,樓市似乎重新回到了曾經(jīng)的火熱狀態(tài)。然而就在幾個(gè)月前,春節(jié)前后的國(guó)內(nèi)樓市曝光率最高的關(guān)鍵詞是“打折”。春節(jié)剛過(guò),北京、上海、深圳等地市場(chǎng)上的新開(kāi)樓盤和在售項(xiàng)目大都不同程度地出現(xiàn)了打折促銷,甚至直接降價(jià)。
情況在2009年的3月出現(xiàn)了戲劇性的變化。在連續(xù)降息、房貸打折、放松二套房信貸、調(diào)減營(yíng)業(yè)稅等多重宏觀調(diào)控政策的刺激之下,積累數(shù)月的剛性需求開(kāi)始集中釋放。樓市在經(jīng)歷了“寒冬”之后迎來(lái)了所謂的“小陽(yáng)春”。隨著成交量的不斷走高,房屋銷售價(jià)格也開(kāi)始隨之上漲,而且一發(fā)不可收拾。國(guó)內(nèi)房屋銷售價(jià)格在3月首次出現(xiàn)環(huán)比上漲之后,連續(xù)4個(gè)月環(huán)比上漲,并在年中之際實(shí)現(xiàn)了年內(nèi)的首次同比上漲。
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)
1.房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)前瞻:持續(xù)回暖存在不確定性
下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有兩大趨勢(shì):房地產(chǎn)投資有望繼續(xù)反彈和房?jī)r(jià)出現(xiàn)反復(fù)的可能性較大。綜合促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)回暖的有利與不利因素來(lái)看,下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將處于回升的關(guān)鍵階段,政府應(yīng)出臺(tái)穩(wěn)健的政策指導(dǎo),著重建立房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制,保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行。三大因素有利于促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)回升
第一,當(dāng)前我國(guó)仍處于房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的階段。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,根據(jù)世界銀行的研究,住宅需求與人均GDP有著密切的聯(lián)系,當(dāng)一個(gè)國(guó)家人均GDP在1000-4000美元時(shí),房地產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展期;當(dāng)人均GDP進(jìn)入4000-8000美元時(shí),房地產(chǎn)進(jìn)入穩(wěn)定快速增長(zhǎng)期。2008年我國(guó)人均GDP已經(jīng)突破3000美元,這就意味著今后相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)我國(guó)的住宅產(chǎn)業(yè)將處于高速發(fā)展和穩(wěn)定快速增長(zhǎng)時(shí)期。
第二,住房需求潛力巨大。首先,城市化水平的提高將帶來(lái)城鎮(zhèn)住房需求的增加。其次,從消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的趨勢(shì)來(lái)看,居民消費(fèi)的重點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)向住、行和教育等方面,住房是居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的主導(dǎo)產(chǎn)品,這將較大幅度地提高住房消費(fèi)在居民消費(fèi)中的比例,增加住房消費(fèi)的總量。從購(gòu)買力的角度來(lái)看,改善型購(gòu)房需求是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的有力支撐。這部分人大多已經(jīng)購(gòu)買房改房,隨著生活水平的提高和經(jīng)濟(jì)能力的增強(qiáng),以小換大的需求強(qiáng)烈。再次,居民出于保值增值的考慮將增加對(duì)房地產(chǎn)的持有最后,受利率、匯率、游資和國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響,一定規(guī)模的社會(huì)閑置資金將繼續(xù)關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)和投資機(jī)會(huì)。
第三,國(guó)家“擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)”的政策取向有利于房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展。2008年年中以來(lái),面對(duì)復(fù)雜多變的國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境,黨中央和國(guó)務(wù)院迅速推出了進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的一攬子計(jì)劃。意味著在擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)的大環(huán)境下,房地產(chǎn)發(fā)展將獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的政策支持。
2.房?jī)r(jià)上漲過(guò)快高層再敲警鐘,拐點(diǎn)是否到來(lái)有分歧
日前,國(guó)家發(fā)改委主任張平在人大會(huì)議報(bào)告稱,部分城市住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快,引發(fā)市場(chǎng)熱議。有行內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為這意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)向出現(xiàn)轉(zhuǎn)變,下半年樓價(jià)將承受較大降價(jià)壓力。不過(guò)也有觀點(diǎn)認(rèn)為,下半年難有實(shí)質(zhì)性政策出臺(tái),明年初樓價(jià)才可能開(kāi)始出現(xiàn)下調(diào)。
3.成交量未來(lái)或持續(xù)下跌
上半年各地房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)量雙升。從2009年7月開(kāi)始,政策風(fēng)向出現(xiàn)微妙變化,多個(gè)部委均出臺(tái)措施或發(fā)文提醒樓市風(fēng)險(xiǎn)。
有開(kāi)發(fā)商表示如果房地產(chǎn)復(fù)蘇比較穩(wěn)定,寬松政策肯定會(huì)繼續(xù)執(zhí)行;而如果房?jī)r(jià)繼續(xù)飆升,嚴(yán)重偏離市民購(gòu)買力,調(diào)整政策將隨之而來(lái)。
深圳社科院城市運(yùn)營(yíng)中心主任高海燕認(rèn)為,張平的言論僅僅是一種“喊話”,在宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)未明確之前,應(yīng)該不會(huì)出臺(tái)實(shí)質(zhì)性的、控制力強(qiáng)的政策。他分析,早在7月份劉明康“喊話”要控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn),嚴(yán)控執(zhí)行二套房貸標(biāo)準(zhǔn)后,直接影響就是改變部分置業(yè)者的預(yù)期,令他們保持觀望,但并沒(méi)有立即改變整體市場(chǎng)。因此他預(yù)期,樓市成交量未來(lái)仍將持續(xù)下跌。
三、房地產(chǎn)調(diào)控措施
1.嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策抑制房產(chǎn)投機(jī)
“二套房貸政策從緊的說(shuō)法其實(shí)并不準(zhǔn)確”,關(guān)鍵的問(wèn)題是商業(yè)銀行執(zhí)行力度是不是足夠大。在房地產(chǎn)市場(chǎng)整體不景氣的情況下,二套房貸的執(zhí)行力度會(huì)在有意無(wú)意之間會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)的情況,而在樓市出現(xiàn)過(guò)熱苗頭的情況下,對(duì)先前政策的重申與強(qiáng)調(diào)更多的應(yīng)被理解為加大執(zhí)行力度的信號(hào)。
從目前的情況來(lái)看,加強(qiáng)二套房貸政策的執(zhí)行力度勢(shì)必會(huì)對(duì)投資需求的大幅入市起到制約作用。但從整體購(gòu)房人群上來(lái)看,自住和改善者仍占據(jù)大多數(shù),因此對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的影響依舊有限。二套房貸政策主要是為了抑制投資需求,目前成交量增長(zhǎng)迅猛,投資者又開(kāi)始入市,但在有改善型需求這一檔,房貸仍是給予優(yōu)惠。
2.集中推地遏制房?jī)r(jià)快速上漲
雖然地價(jià)并不直接決定房?jī)r(jià)的高低,但高地價(jià)所引發(fā)的連鎖反應(yīng)仍然影響著房?jī)r(jià)的走勢(shì)。所以要集中推地有助于改變土地市場(chǎng)“資源稀缺”的預(yù)期,進(jìn)而可以遏制由此產(chǎn)生的惜售與漲價(jià)行為。不過(guò),對(duì)于“地王”的出現(xiàn)也必須作冷靜地分析,地塊本身的特殊性和購(gòu)地企業(yè)自身的業(yè)務(wù)特點(diǎn)與指向都會(huì)對(duì)地價(jià)的最終形成產(chǎn)生影響,集中推地后,高價(jià)成交的情況仍然可能出現(xiàn)。
有關(guān)專家認(rèn)為,開(kāi)發(fā)商“分批推售”已經(jīng)可以定性為人為囤房,并且這種做法足以導(dǎo)致房?jī)r(jià)在短期內(nèi)出現(xiàn)大幅波動(dòng)。開(kāi)發(fā)商通過(guò)多次開(kāi)盤,可以制造出當(dāng)日售罄的火熱假象,誘導(dǎo)消費(fèi)者恐慌性購(gòu)房,同時(shí)開(kāi)發(fā)商也可以借此逐步提價(jià)
