房?jī)r(jià)真的很高嗎
房?jī)r(jià)一直是樓市最敏感的神經(jīng)。房?jī)r(jià)的一路飆升，買房難住房難問(wèn)題也就成為了制約老百姓生活水平提高的一個(gè)重要因素。近年來(lái)，各部委出臺(tái)了很多抑制房?jī)r(jià)的政策，房?jī)r(jià)卻依然漲、漲、漲。筆者思考，這種漲是否正常？老百姓是否能夠承受？政府、開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)、消費(fèi)者四者之間的關(guān)系處理得是否恰當(dāng)？
衣食住行是老百姓生活中的四個(gè)最基本的元素。我們通過(guò)一個(gè)簡(jiǎn)單的計(jì)算來(lái)分析一下這四個(gè)方面的支出占老百姓可支配收入的比重。以成都為例，２００６年１至４月，城市居民人均可支配收入為4344元，累計(jì)同比增長(zhǎng)8.3%，平均每月人均可支配收入為1086元。其中，每月食品支出為283.75元，占人均可支配收入的26.13%；衣著支出為84.5元，占人均可支配收入的7.78%；交通和通訊支出為117.75元，占人均可支配收入的10.84%（成都市統(tǒng)計(jì)局）。２００６年一季度成都平均住房?jī)r(jià)格為4316元/㎡，比去年同期上漲7.5％（中新海南網(wǎng)），低于人均可支配收入的增長(zhǎng)速度。我們假定一個(gè)普通的工薪階層家庭有三口人，擁有一套80㎡的住房，那么這套住房市場(chǎng)價(jià)格是345280元，按照現(xiàn)行規(guī)定，這套住房的產(chǎn)權(quán)至少是70年，我們又假定這套房屋是這個(gè)家庭唯一的居住用房，借用會(huì)計(jì)的直線法對(duì)其計(jì)提折舊，則每人每月在居住上的支出為137元，占人均可支配收入12.62％。衣食住行累計(jì)支出占可支配收入的57.37％,其中，食品支出所占比重最大，其次是住房、交通及通訊、衣著。事實(shí)上，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和物價(jià)上漲，居民的人均可支配收入會(huì)不斷增長(zhǎng)，而每月固定的住房支出不變，因此，住房支出占人均可支配收入的比重會(huì)不斷下降。
從以上分析可以看出，平均到每人每月的住房支出占人均可支配收入的比重并不大，但為什么老百姓買房難住房難的問(wèn)題卻實(shí)際存在呢？這是因?yàn)樯唐贩康奶厥庑砸鸬?。商品房的特性比較復(fù)雜，既是“居者有其屋”的必需品，又可以作為奢侈品，還可作為增值保值的投資品，它區(qū)別于一般消費(fèi)品的最主要特征是一次性巨額支出，長(zhǎng)時(shí)期分期受益，其受益期長(zhǎng)達(dá)70年，往往會(huì)涉及幾代人。我國(guó)在住房改革之前，住房的所有權(quán)歸企業(yè)和國(guó)家所有，并以福利的形式分配給老百姓使用，老百姓每月僅支付少量的租金就可以居住，老百姓不需要也沒(méi)有意識(shí)為自己建立住房?jī)?chǔ)蓄金，但是，住房改革后，實(shí)行居民住房產(chǎn)權(quán)的私有化，企業(yè)將職工的住房推向市場(chǎng)，除了一部分老百姓能夠享有房改房?jī)?yōu)惠政策外，大部分人都必須通過(guò)市場(chǎng)來(lái)購(gòu)置居住用房，一方面，無(wú)論是老一代，還是年輕的一代，都沒(méi)有資金的積累，另一方面突然又出現(xiàn)了巨大的資金需求，加上房地產(chǎn)場(chǎng)住房結(jié)構(gòu)單一，商品房數(shù)量供不應(yīng)求，中國(guó)老百姓對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的偏好,中國(guó)人多地少等等原因，就出現(xiàn)了老百姓買房難住房難問(wèn)題。
目前市場(chǎng)上有兩種付款方式可供老百姓選擇，一是一次性全額付清，這一比例大概占購(gòu)房總數(shù)的30％或者更低；二是利用銀行住房信貸，70％以上的購(gòu)房者均選用這種方式，于是，購(gòu)房?jī)r(jià)款可分為支付給開發(fā)商的房款和支付給銀行的貸款利息。按照銀行提供的現(xiàn)行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，一般為首付3成，20年還貸，貸款利率為5.751％，10000元貸款月還款金額為70.21元，沿用上例，可以計(jì)算出首付款金額為103584元，月供1696.95元，20年累計(jì)支付購(gòu)房款為510852元，其中支付的利息金額為165572元，占購(gòu)房款總額的32.41％，每月還貸金額占一個(gè)三口之家月可支配收入的52.1％，超出家庭每月可支配收入一半以上，這勢(shì)必使整個(gè)家庭背上長(zhǎng)達(dá)20年的沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)。
筆者提出以下一些解決問(wèn)題的思路和大家一起討論
⑴ 理清政府、金融機(jī)構(gòu)、開發(fā)商、消費(fèi)者四者之間的關(guān)系。住房改革的成本應(yīng)該由全社會(huì)來(lái)共同承擔(dān)，而不應(yīng)該將整個(gè)住房改革的成本都轉(zhuǎn)嫁到老百姓身上。老百姓在這四個(gè)博弈主體中處于絕對(duì)劣勢(shì)的地位，房地產(chǎn)市場(chǎng)化過(guò)程中市場(chǎng)機(jī)制理所當(dāng)然將所有改革成本轉(zhuǎn)嫁到老百姓身上，然而，政府應(yīng)該為改革買單，至少應(yīng)該承擔(dān)一部分的改革成本，如果政府完全將住房推向市場(chǎng)而且還能在改革中分得一杯羹（例如通過(guò)出讓國(guó)有土地使用權(quán)獲取土地出讓金），必然給老百姓帶來(lái)沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。政府可以通過(guò)建立完善嚴(yán)格個(gè)人住房審核制度，區(qū)分投資炒房和個(gè)人居住用房，政府應(yīng)該干預(yù)建立個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)，對(duì)居民的唯一居住用房的購(gòu)置，可以以房產(chǎn)為抵押，降低貸款門檻，降低首付款金額，實(shí)行個(gè)人住房貸款低利率甚至零利率，其上限不應(yīng)超過(guò)個(gè)人存款利率，并且延長(zhǎng)還貸時(shí)間；對(duì)于再次置業(yè)者或房地產(chǎn)投資者，可以通過(guò)提高利率和稅率等方式，來(lái)抑制房地產(chǎn)泡沫和房地產(chǎn)投機(jī)行為，保護(hù)正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易行為。
⑵ 降低商品房的建造成本。開發(fā)商支付的土地出讓金占商品房開發(fā)成本的一半以上，開發(fā)商一般都是通過(guò)政府拍賣的方式取得土地使用權(quán)的，價(jià)高者得。土地出讓所得對(duì)政府來(lái)說(shuō)是一筆可以派上大用場(chǎng)的收入，地方政府就成為房地產(chǎn)市場(chǎng)上最大的操盤手。這種完全市場(chǎng)化的行為使得不管土地出讓金有多高，最終成本都將由老百姓負(fù)擔(dān)，開發(fā)商僅僅是在保持其要求的利潤(rùn)率基礎(chǔ)上提高銷售價(jià)格而已。政府應(yīng)該加強(qiáng)土地的開發(fā)與使用管理，細(xì)化土地市場(chǎng)，對(duì)于居民住房用土地應(yīng)該實(shí)行政府定價(jià)或協(xié)議轉(zhuǎn)讓價(jià)，以政府收購(gòu)和整理土地的成本價(jià)為下限，并低于市場(chǎng)價(jià)格，降低商品房開發(fā)成本。
⑶ 探索多元化的住房模式。目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)單一，幾乎清一色的被商品房壟斷，老百姓可選擇的空間較小，市場(chǎng)的細(xì)分度不夠，供需結(jié)構(gòu)出現(xiàn)較大的不對(duì)稱性，這也是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不完善的一種表現(xiàn)。一個(gè)完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)最基本的表現(xiàn)是滿足不同消費(fèi)層次的消費(fèi)者的住房需求，使得每個(gè)消費(fèi)者都能在這個(gè)市場(chǎng)上找到適合自己的居住模式，要讓每個(gè)老百姓都住得起房，而不是讓每個(gè)老百姓都必須擁有屬于自己的住房。通過(guò)研究不同層次消費(fèi)者的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，研究不同消費(fèi)者的消費(fèi)能力及其所占比例，探索出一條購(gòu)租相結(jié)合的多元化的住房模式。鼓勵(lì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，逐步擴(kuò)大這兩種模式的市場(chǎng)份額。探索新的住房模式，比如嘗試商品房的融資租賃，老百姓通過(guò)支付融資租賃費(fèi)的形式獲取房屋的使用權(quán)，減輕老百姓的巨額支出負(fù)擔(dān)。
⑷ 轉(zhuǎn)變中國(guó)老百姓的理財(cái)觀念和消費(fèi)習(xí)慣。由于歷史文化原因，中國(guó)老百姓對(duì)土地和住房的產(chǎn)權(quán)特別偏好，并且對(duì)負(fù)債消費(fèi)有抵觸情緒，有消費(fèi)能力的決不借款消費(fèi)，沒(méi)有消費(fèi)能力的通過(guò)信貸也是想盡快還貸，金融機(jī)構(gòu)從規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的角度考慮也是盡量縮短還貸期限，因此給老百姓造成了巨大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。老百姓應(yīng)該淡化其產(chǎn)權(quán)意識(shí)，租房也是住，購(gòu)房也是住，等有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力后再購(gòu)房也不遲，根據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，一般有60％的人能夠購(gòu)房，40％的人租房住。加強(qiáng)自身理財(cái)意識(shí)，有意識(shí)地建立個(gè)人住房?jī)?chǔ)蓄金，并且在支出前可用于風(fēng)險(xiǎn)小的投資，獲得一定收益；不應(yīng)該拒絕銀行信貸，選擇適合自己的信貸模式，盡量不要給自己造成一時(shí)巨大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。
作者：官峰 文章來(lái)源：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院
