一、 政府的房地產(chǎn)調控政策必須顧及民眾利益。
房地產(chǎn)不同于其他商品，它既是生活必需品又是投資性資產(chǎn)。房地產(chǎn)不比黃金，黃金是投資性資產(chǎn)，價格高時我們可以不，因為黃金不是生活必需。房屋是人們生活必需品，房屋之下的土地因素又使其成為有升值潛力的投資性資產(chǎn)。同時房地產(chǎn)業(yè)又是比較敏感的行業(yè)，政府必須對其高度關注。經(jīng)濟學界已經(jīng)把房地產(chǎn)市場作為重點研究對象，特別在東南亞金融危機以后，人們更加認識到有一個健康的房地產(chǎn)市場的重要性。民需安居而樂業(yè)，民眾的居住權必須得到滿足，這是不容置疑的。政府的必須建立一套合理的宏觀調控政策，理順房地產(chǎn)供求關系，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，防范房地產(chǎn)泡沫。然而房地產(chǎn)供給市場化改革致使其調控政策復雜化，政府既要防范房地產(chǎn)業(yè)誘發(fā)經(jīng)濟風險又要尊重其特有的市場規(guī)律。雖然房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟發(fā)展意義重大，但是政府的房地產(chǎn)調控政策還是要以民眾的基本居住權為出發(fā)點，使居者有其屋，廣廈千萬間大庇天下寒士俱歡顏。
二、 房價上漲的現(xiàn)狀與政府的調控措施。
當前形勢下全國的房地產(chǎn)價格上漲，人們越來越感覺到住房價格壓力。中國的住房改革致使許多人不得不成為住房的絕對需求者，必須購買供自己居住的房產(chǎn)成為民眾的被迫選擇。我國的人口和我國的土地供應狀況必然促使房地產(chǎn)的價格上漲，再加上政府針對其他經(jīng)濟問題而實施的宏觀調控政策，進一步加劇了房地產(chǎn)價格的上漲。貨幣領域流動性大人民幣升值問題等都被經(jīng)濟學家確定為房地產(chǎn)市場上漲的原因，目前這些問題還不會迅速解決，這就大大的束縛了政府的宏觀調控的手腳。不顧整體經(jīng)濟狀況，單純的致力于解決房地產(chǎn)市場問題是不可取的，造成政府的政策工具無法發(fā)揮其足夠的效力，出現(xiàn)了屢次治理屢次上漲的狀況。2005年的“國八條”和最近九部委《意見》或者說“國六條”都有其不盡人意的之處，“國六條”中的中小戶型70%的規(guī)定雖然會增加中小戶型的供給量，但同時卻促成了現(xiàn)有大戶型房產(chǎn)的價格攀升。還要注意的是這此類政策有悖于市場經(jīng)濟的初衷，有礙市場經(jīng)濟的發(fā)展。該政策的執(zhí)行結果并不會帶來房價下降的局面，買不起還是買不起。
中國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場上普通民眾沒有發(fā)言權，房地產(chǎn)價格受財富左右，“錢”成為房地產(chǎn)唯一的主宰，這才是真正的悲哀，民眾的基本居住需求變得無效，這自然使“房地產(chǎn)”成為了富人和投機資金的投資游戲。政府必須立即解決這個問題，制定和實施新政策，賦予民眾同“炒資”進行抗衡的能力，在房地產(chǎn)問題上最終形成“民眾的基本居住權”與“市場規(guī)律”并重的格局。
三、 房價快速上漲的真正原因是土地供給制度不合理。
房地產(chǎn)價格過高、上漲過快的真正原因是土地，要治理房地產(chǎn)市場防止房地產(chǎn)泡沫，必須改革土地供給制度，恢復土地的真正價值建立正常的定價機制。
房地產(chǎn)價格之中包含有土地價格，還有房地產(chǎn)項目地價以外的全部開發(fā)建設成本，以及房地產(chǎn)項目開發(fā)者的利潤和國家的稅金，房地產(chǎn)價格上漲無非就是由于這些要素上漲引起的。土地價格以外的開發(fā)建設成本主要受建材價格、設計費、人工工資等等正常的市場因素影響，通常這些因素的變動規(guī)律和其他商品價格波動規(guī)律大同小異，因此地價以外的開發(fā)建設成本的波動，不足以誘發(fā)房地產(chǎn)出現(xiàn)遠高于其他資產(chǎn)泡沫的泡沫。開發(fā)者利潤除非是壟斷行業(yè)否則也不會成為房地產(chǎn)價格泡沫性增長的誘因，房地產(chǎn)業(yè)在中國是一個自由競爭的行業(yè)，很難形成壟斷利潤。當前國家稅金也沒有高速上升不會促成房地產(chǎn)價格快速上漲。同時地價外的成本、開發(fā)商的利潤、國家稅金也不存在著快速大幅度上漲的預期，只有土地的升值預期才有可能促成房價高速上漲。
目前通過招標方式供給土地，使土地價格有一定的上漲，一定程度上降低了土地預期升值的空間，但是這還不夠。有人說土地價格上漲引起了房地產(chǎn)價格的上升，實際情況是在建材和人工成本上漲不大的環(huán)境下，房地產(chǎn)價格的上漲幅度遠遠大于土地價格的升幅，這也證明土地升值預期依然存在。如此大漲幅的原因恰恰是國家的土地價格不到位和土地資源的有限性，價低和有限性給土地價格上漲預留了超大的想象空間，從而加大了房地產(chǎn)價格上升的預期，堅定了房地產(chǎn)投機炒作者信心，當前經(jīng)濟環(huán)境下投機性炒作促成其價格大漲。再加上中國房地產(chǎn)真實的強勢需求現(xiàn)狀，以及貨幣供給充足的環(huán)境，購買房地產(chǎn)成為最為正常的投資選擇。超高的房地產(chǎn)升值預期，足以支持投資人的財產(chǎn)保值和增值獲利。人民幣升值、國內消費不足、產(chǎn)能過剩等問題進一步誘發(fā)了更多的資金進入房市投機，房地產(chǎn)投機行為進一步促成了房地產(chǎn)業(yè)的泡沫。改革土地供給制度，消除土地因素對房地產(chǎn)泡沫助長的誘因，降低房地產(chǎn)升值預期，將會消滅房地產(chǎn)的泡沫，或者說降低其發(fā)生的可能性，是當前政府制定政策的著眼點。
炒房地產(chǎn)實際上炒的就是土地，當前的住房土地供給制度關于土地出讓價格確定，只是關注了市場短期需求，沒能較好的關注土地的投資性資產(chǎn)的特質——未來的升值預期。如果房地產(chǎn)過度投機現(xiàn)象不存在的環(huán)境下，這種定價策略無傷大局，能夠較合理的按市場需求狀況配置土地資源，較公平的滿足房地產(chǎn)的需求。事實上靠市場手段配置資源只能說是相對公平合理，在一個供給與需求扭曲的市場，資源的配置也會出現(xiàn)不公平。當前的國際是形勢下，資源歸國家所有是大多數(shù)國家的共識，在稅收上實行居民管轄權的國家，也可以理解為國家資源歸全體居民所有。市場配置資源只是資源配置的手段之一，并不能徹底體現(xiàn)出資源人人有份兒的這種簡單公平?，F(xiàn)有的定價模式不能充分的實現(xiàn)土地的真正價值，只會導致土地價格與土地價值的背離，土地未來升值預期促成的房地產(chǎn)漲價收益落入了開發(fā)商和炒房者的腰包，開發(fā)商“囤房惜售”助漲房地產(chǎn)價格也就不足為奇，炒房者瘋狂炒作更是不足為怪，外資也對房地產(chǎn)市場大家關注也在情理之中。
中國資源配置方式不科學，這里說的資源廣義的資源，包括：礦產(chǎn)資源、土地資源等等，他們會隨著時間的推移以及宏觀經(jīng)濟形勢的變遷，其未來價格遠遠高于它取得時的價格，升值空間很大，如果轉讓，出讓者享受了差價而從中受益。這部分收益是由于當初定價不到位和資源的稀缺性以及國民經(jīng)濟高速發(fā)展等因素造成的，占有者僅因為其占有而坐享其成，這是不公平的。目前許多資源的市場化配置方式有問題，會助長囤積居奇，不利于資源的合理和節(jié)約利用，不利于形成公平競爭的市場環(huán)境，將成為阻礙經(jīng)濟發(fā)展的最大因素。市場化配置方式本身沒有錯誤，但是資源本身升值形成的收益由占有者享受值得商榷，必須應用一些方法使升值收益成為國家的收入，這才能體現(xiàn)出公平。
僅就房地產(chǎn)業(yè)而言，改革房地產(chǎn)銷售受益的歸屬觀念，是解決房地產(chǎn)當前問題的關鍵。國家必須收繳房地產(chǎn)交易中形成的土地升值收益，還房地產(chǎn)業(yè)一個合理的市場環(huán)境。只有去除掉住房投資性需求的最大誘因，用經(jīng)濟手段打擊房產(chǎn)投機，才會有效的防范房地產(chǎn)業(yè)的泡沫。政府首先要做的是改變房地產(chǎn)銷售計價方法，地產(chǎn)與房產(chǎn)（不含土地）分別計價，制止炒地皮行為，將地產(chǎn)交易權收歸政府，房產(chǎn)（不含土地）交易權歸屬實際交易人，政府建立土地基金。當然，新房地產(chǎn)政策必須貫徹“以民為本”方針，做到公平合理，注重公民平等權利的同時，還要尊重市場規(guī)律。
四、 建立土地基金制度治理房地產(chǎn)投機，既要節(jié)約使用土地又要保證合理供給。
1、 提高土地價格，建立土地基金，中央財政統(tǒng)一管理。
我們不要怕土地價格上漲，相反的政府要積極地推進土地價格上漲。住房用地供給繼續(xù)堅持招標拍賣的方式，政府土地部門要參照土地現(xiàn)值，同時還要充分考慮未來的升值程度，并以高價促節(jié)約為指導思想制定一個較高的土地最低價格（地段、環(huán)境等因素不再累述），使土地價格占房地產(chǎn)總價的比重提高。高定價的目的是釋放土地預期升值，當然造作中也必須考慮國家的經(jīng)濟發(fā)展意圖。以這個價格作為拍賣底價出售土地使用權，所得收入用于建立由國家集中管理和支配的土地基金。該基金將成為維護公民基本居住權的資金來源（后面將述及）。土地高定價還會使得投機者大量的墊付資金，增大資金成本。高地價政策建立土地基金也會帶來一些問題，比如：住房價格將升高，這些現(xiàn)象如何解決？政府必須改革住房用地供給制度。
2、 尊重公民的居住權，創(chuàng)新住房用地供給制度。（適用于非二手房交易）
居住權是公民的基本權利，國家必須滿足公民的居住需求，政府通過建立土地基金制度為民謀福。首先給滿二十歲（舉例）的中國公民建立標準居住面積公積賬戶，每人僅一個戶頭全國聯(lián)網(wǎng)管理。賬戶中記載國家核定的標準居住面積（每人的數(shù)額相同），不記錄金額，該賬戶只能本人支配使用，按規(guī)定一次使用并全額注銷，賬戶持有人死亡或移居他國必須收回，該賬戶不可以轉讓。多個人的基本居住面積公積賬戶可以組合使用，例如夫妻雙方合買住房。公民的標準居住面積公積賬戶，可以在任何地區(qū)、任何出售的居住用樓盤用于抵消需支付的等住房面積對應的地價款。如果買房人購買標準居住面積相同面積的住房，只需要支付不含地價款的房價，土地的高定價將不會傷害公民的基本居住權。
基本居住面積無償供給制度是對公民基本人權的尊重，這樣做也許無國際慣例可循，但是非常符合中國的現(xiàn)狀，不失為中國特色。中國的住房貨幣化供給改革與現(xiàn)實的民眾收入分配脫節(jié)，住房因此而成為普通民眾難以承受之重?；揪幼∶娣e無償供給制度的推行，有利于社會的和諧發(fā)展。
買房人購買住房面積超過其可用抵消土地價款的標準居住面積，超出的面積需要按照該房地產(chǎn)前述的高定價支付地價款，有償使用國家的土地。超過標準居住面積的地價收入歸國家統(tǒng)一管理，納入中央級財政，這樣做還可以控制地方政府的過度投資的資金來源。購房人所支付的房地產(chǎn)總價中包括購買超標準居住面積的土地使用權費用，以及向開發(fā)商或房產(chǎn)出讓人購買該土地上的房產(chǎn)價款（不包括地價）。在這個環(huán)節(jié)政府還可以禁止購買者用按揭貸款方式購買土地使用權，這樣政府甚至可以放棄對房產(chǎn)價款（不含低價）按揭貸款首付比例的要求，讓銀行自主運作獨立承擔風險。
房地產(chǎn)開發(fā)商在競標土地時全額（或部分）墊支土地價款，并于次日起，計算土地使用權出讓年限，借此迫使開發(fā)商壓縮建設期和避免開發(fā)商囤房惜售。房產(chǎn)售出前對應的土地使用權出讓金按照全部土地都是超標準面積對待由開發(fā)商承擔，并從墊支款中扣除。購買住房的人先到土地部門購買土地使用權，注銷標準居住面積公積賬戶數(shù)額和交付超標準居住面積對應的地價款。購買者過多時，采用公開抽簽的方式進行，必須保證做到全過程公平公正。土地部門首先給購房者發(fā)放土地使用證，購房者憑借土地使用證向房地產(chǎn)開發(fā)商支付房產(chǎn)價款（不含土地價款）購買住房。
3、 規(guī)范房產(chǎn)交易制度，土地使用權交易由土地部門操作。（適用于二手房交易）
制定新房地產(chǎn)交易制度另一個重要工作就是規(guī)范交易程序，房地產(chǎn)交易必須做到“地”和“房”分開。土地部門對進行交易的房產(chǎn)土地重新評估作價，購買者按照評估價支付土地使用權價款購得使用權，如果購房人的基本居住面積公積賬戶未使用，可以用其抵付相應的地價款，超標準部分貨幣支付。房產(chǎn)價款（不包含土地價）支付給出讓人，完成房產(chǎn)購買過程取得房產(chǎn)。
房地產(chǎn)出讓人首先將土地使用權退還土地部門，注銷其土地使用證。如果是使用基本居住面積公積賬戶購買的使用權，土地部門恢復其公積賬戶數(shù)額，并恢復出讓人自由支配權。對于以前支付的超過標準居住面積的土地使用費，土地部門按原先的支付數(shù)額扣除其實際使用年限所對應的部分退還出讓人。至此，出讓人才取得收取房地產(chǎn)價款（不含土地價）的權利，對房地產(chǎn)交易收益照章納稅后辦理過戶手續(xù)完成交易。補充一點，房產(chǎn)的各種交易資料必須記錄于相關證件上。
按新制度交易，保障了地價收益歸國家所有，納入財政形成土地基金。這樣做的結果尊重了出讓人的收益權，又保證了國家利益不流失，公平公正各得其所。同時可以打擊房地產(chǎn)投機行為，避免和制止房地產(chǎn)業(yè)泡沫的出現(xiàn)，促使國家經(jīng)濟健康發(fā)展。
4、 其他房地產(chǎn)流動事項以前述交易為范例，貫徹實事求是的原則。
辦理其他原因的房地產(chǎn)過戶時，首先從實際出發(fā)實事求是，目的是要堵塞變相房地產(chǎn)交易?；驹瓌t是全部遵照房地產(chǎn)交易辦理，保證國家土地收益不流失，對確實有困難的群眾可制定一個例外執(zhí)行程序，例外執(zhí)行權的實施必須由公眾監(jiān)督。
五、 土地基金制度還需要所得稅制度的配合。
土地資源公民人人有份，每個公民都擁有基本的居住權，土地基金制度較好的保障了這一點。土地收益股全民所有，任何個人或利益集團都不無權從土地升值中獲得利益，這樣既公平又合理。執(zhí)行土地新政，一定會制止土地投機行為，對保障住房的正常供給意義重大。在配合以所得稅制度改革，勢必將規(guī)范房地產(chǎn)交易行為，制止房地產(chǎn)暴利。
當前的所得稅改革正是時機，所得稅制改革要考慮到暴利問題，房地產(chǎn)價格（不含土地價）在前述政策環(huán)境下還會出現(xiàn)暴利現(xiàn)象，就需要所得稅制度協(xié)助治理。建議創(chuàng)建中國特色的所得稅制度，建議實施“超率累進制”所得稅制度。這里所說的“率”是指“成本利潤率”這個指標，按照成本利潤率的高低，設置不同檔次的稅率，低成本利潤率對應較低的所得稅稅率，高成本利潤率對應高所得稅稅率，這樣做的結果就可以制止暴利或者把暴利收歸國家財政。僅以下表為例，數(shù)據(jù)需要國家具體測算。
成本利潤率 0至10% 超過10%至20% 超過20%至30% 超過30%至40% 超過40%至50% 超過60%至70% 超過70%至80% 超過80%至90% 超過90至100% 超過100%
適用稅率 15% 24% 33% 50% 60% 70% 75% 80% 85% 90%
土地溢價收益歸國家，適度的控制房地產(chǎn)業(yè)暴力，土地政策和稅收政策雙管齊下，一定能夠制止房地產(chǎn)業(yè)的過度投機現(xiàn)象，老百姓的住房夢一定能成為現(xiàn)實。如此調控土地的政策勢必會打開小戶型住房供給不足的僵局，同時，好地段低價高也不能再阻礙普通百姓的購買。如果土地價格到了一定程度，甚至能形成越是中心地段小戶型越多，大戶型住房遠離中心城區(qū)的格局。
作者：林立 文章來源：河北科技大學唐山分院
