一、合并稅種，但不能把土地出讓金納入稅種征收
現(xiàn)行房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種有三個：房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。根據(jù)“簡稅制”的原則，應(yīng)該三稅合并，不再區(qū)分內(nèi)外資，不再區(qū)分自住、出租.統(tǒng)一征收。我國城市土地是國家所有，但房和地是連在一起的，房價和地價更是緊密相連，而且地價占主要比重，如杭州市，同樣建筑結(jié)構(gòu)的房產(chǎn)在市中心每平方米建筑面積的市場價為15000元～20000元，而在郊區(qū)只要5000元～6000元。因此，房產(chǎn)稅和土地使用稅只能合并征收，以利簡化稅制，體現(xiàn)公平稅負(fù)。
至于土地出讓金可否并入稅收分年征收?有的學(xué)者認(rèn)為應(yīng)將現(xiàn)行土地出讓金一次性收取方式改為分年收取，并納入房地產(chǎn)稅征收，其理由是分年收取可以降低房屋開發(fā)成本，從而降低房價、減輕購房者的負(fù)擔(dān)，并防止地方政府在土地轉(zhuǎn)讓中的短期行為。但筆者認(rèn)為，土地出讓金與房地產(chǎn)稅性質(zhì)不完全相同。土地出讓金是政府以土地所有者身份在出讓一定年限土地使用權(quán)時獲得的租金收入；房地產(chǎn)稅是政府為納稅人提供公共建設(shè)服務(wù)而對擁有房產(chǎn)的單位和個人課征的稅收。另外，現(xiàn)在土地出讓金已成為各地地方政府開展公共建設(shè)服務(wù)重要的收入來源，一旦改成年租制，分為50年或70年分年收取并納入稅收征收，會出現(xiàn)兩種后果：一是地方政府將減少一大筆可用作地方公共建設(shè)服務(wù)的收入，造成財政支出安排上的困難；二是將對房地產(chǎn)市場的供求狀況帶來無法預(yù)想的局面，如杭州市現(xiàn)在市中心的普通住宅，每平方米均價為15000元～18000元，杭州市國土資源局市中心土地使用權(quán)拍賣的價格為每平方米1000元～15000元，如剔除土地出讓金因素，房價可驟降至每平方米4000元～5000元，供求后果很難設(shè)想。因此筆者認(rèn)為土地出讓金不能并入房地產(chǎn)稅征收。
二、擴(kuò)大征收范圍，但農(nóng)民、城鎮(zhèn)居民一般自住房應(yīng)繼續(xù)予以免稅優(yōu)惠
根據(jù)“寬稅基”的原則，應(yīng)該擴(kuò)大房地產(chǎn)稅的征收范圍，打破原來征稅范圍的地域限制，以減少稅源流失、增加地方財政收入。但同時必須制定必要明確的減免稅優(yōu)惠政策：一是國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊自用的房地產(chǎn)應(yīng)繼續(xù)免稅；二是由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房地產(chǎn)應(yīng)繼續(xù)免稅；三是宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房地產(chǎn)應(yīng)繼續(xù)免稅；四是農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地應(yīng)繼續(xù)免稅；五是農(nóng)村農(nóng)民自住房應(yīng)繼續(xù)免稅；六是城鎮(zhèn)居民自住普通住房也應(yīng)繼續(xù)免稅。另外，國家機(jī)關(guān)公務(wù)員享受國家標(biāo)準(zhǔn)面積內(nèi)的住房，也可給予優(yōu)惠免稅。
而要征稅的房產(chǎn)重點是：經(jīng)營性房產(chǎn)（包括出租房）；排屋、別墅（含自?。蛔杂袃商谆騼商滓陨系姆慨a(chǎn)就超過一套普通住房標(biāo)準(zhǔn)（如杭州市規(guī)定為140平方米以下）的部分。這樣規(guī)定，既能擴(kuò)大征稅范圍，又能緩解征收上的矛盾，體現(xiàn)稅收調(diào)節(jié)功能，增加稅收收入。
三、科學(xué)確定適用稅率
房地產(chǎn)稅的改革要貫徹“低稅率”原則，稅法可制定0.5%～1%的彈性比例稅率區(qū)間，授權(quán)市縣政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展情況和納稅人負(fù)擔(dān)能力確定具體適用稅率，體現(xiàn)大城市稅率從高、中小城鎮(zhèn)稅率從低的原則。對高檔住宅和高爾夫球場等需適當(dāng)限制的房地產(chǎn)可加威征稅。
設(shè)置上述彈性比例稅率，比原城市房地產(chǎn)稅稅率1.8%、房產(chǎn)稅稅率1.2%有所降低，但因征收范圍擴(kuò)大，稅收不但不會減少，而且會有較大幅度的增加。
