一、引言
成本核算是準(zhǔn)確確定單位經(jīng)營(yíng)成果的一個(gè)重要方面,房地產(chǎn)抵押估價(jià)公司成本核算對(duì)象即房地產(chǎn)抵押估價(jià)項(xiàng)目與制造業(yè)及建筑業(yè)項(xiàng)目相比,具有項(xiàng)目多、周期長(zhǎng)短不一、技術(shù)要求各異等特點(diǎn)。因此,單純地套用制造業(yè)及建筑業(yè)中作業(yè)成本法的應(yīng)用無法達(dá)到預(yù)期目的。目前關(guān)于作業(yè)成本法的研究有很多,但關(guān)于在房地產(chǎn)抵押估價(jià)公司中應(yīng)用作業(yè)成本法的論述尚不多見。本文擬在相關(guān)文獻(xiàn)的論述基礎(chǔ)上對(duì)作業(yè)成本法在房地產(chǎn)抵押估價(jià)公司成本核算中的應(yīng)用進(jìn)行初步探討。
二、房地產(chǎn)抵押估價(jià)公司應(yīng)用作業(yè)成本法的必要性與適用性
(一)必要性分析
隨著房地產(chǎn)抵押估價(jià)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈,在各公司所提供的服務(wù)質(zhì)量日益同質(zhì)化的情況下,如何更好地控制經(jīng)營(yíng)成本,合理確定重點(diǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域已經(jīng)提上房地產(chǎn)抵押估價(jià)公司經(jīng)營(yíng)者的議程。通過應(yīng)用作業(yè)成本法,能夠更加科學(xué)地反映成本,為經(jīng)營(yíng)者控制成本提供可靠的信息參考,同時(shí)也有助于公司根據(jù)不同類別房地產(chǎn)抵押估價(jià)項(xiàng)目盈利能力的差異確定公司重點(diǎn)發(fā)展的業(yè)務(wù)領(lǐng)域,有效改善公司的盈利狀況。
(二)適用性分析
對(duì)于房地產(chǎn)抵押估價(jià)公司而言,在出具房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告過程中消耗的大量資源無法通過直接的計(jì)入方式而必須通過分配的方式來核算不同類別房地產(chǎn)估價(jià)評(píng)估報(bào)告的成本。作業(yè)成本法的應(yīng)用能合理分配成本,真實(shí)反映不同類別的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的資源消耗狀況。同時(shí),房地產(chǎn)抵押估價(jià)公司普遍實(shí)施員工考核制度,為作業(yè)成本法初步推廣提供了原始數(shù)據(jù)來源,降低了作業(yè)成本法的推行成本。
三、房地產(chǎn)抵押估價(jià)公司作業(yè)成本法實(shí)施模型設(shè)計(jì)
(一)房地產(chǎn)抵押估價(jià)公司作業(yè)流程分析
作業(yè)成本法的主要思路是:產(chǎn)品消耗作業(yè),作業(yè)消耗資源。就房地產(chǎn)抵押估價(jià)公司的作業(yè)流程而言,主要分為接單、現(xiàn)場(chǎng)勘查、出具預(yù)評(píng)估報(bào)告、出具正式報(bào)告四個(gè)階段。接單階段的作業(yè)主要是接受客戶委托,訂立委托合同等;現(xiàn)場(chǎng)勘查階段主要是對(duì)估價(jià)標(biāo)的物的情況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查看;出具預(yù)評(píng)估報(bào)告階段主要是計(jì)算估價(jià)標(biāo)的物的預(yù)估價(jià)格,制作預(yù)評(píng)估報(bào)告并通知客戶;出具正式報(bào)告階段是在客戶接受公司預(yù)評(píng)估報(bào)告中估價(jià)標(biāo)的物的預(yù)估價(jià)格的情況下,制作正式房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告,這一階段標(biāo)志著房地產(chǎn)抵押估價(jià)項(xiàng)目整個(gè)作業(yè)過程的完成。
(二)基于作業(yè)成本法的房地產(chǎn)抵押估價(jià)公司成本核算模型設(shè)計(jì)
1.確定房地產(chǎn)抵押估價(jià)公司作業(yè)以及作業(yè)中心
作業(yè)中心設(shè)置的準(zhǔn)確與否直接關(guān)系到成本計(jì)算的準(zhǔn)確性。根據(jù)前一部分對(duì)房地產(chǎn)抵押估價(jià)公司作業(yè)流程的分析設(shè)置四個(gè)作業(yè)中心:接單作業(yè)中心、現(xiàn)場(chǎng)勘查作業(yè)中心、預(yù)評(píng)估報(bào)告作業(yè)中心和正式報(bào)告作業(yè)中心。
2.確認(rèn)和計(jì)量各種資源耗費(fèi)
房地產(chǎn)抵押估價(jià)公司所消耗的資源主要包括以下六類:工資支出、福利費(fèi)和社會(huì)保障支出、交通費(fèi)支出、通訊費(fèi)支出、固定資產(chǎn)及設(shè)備折舊維修費(fèi)、其他支出。
3.確定資源動(dòng)因并分配到各作業(yè)成本庫
資源動(dòng)因是衡量資源消耗量與作業(yè)之間關(guān)系的一種計(jì)量標(biāo)準(zhǔn),反映了資源消耗的起因,是資源歸集到作業(yè)的依據(jù)。通常某資源的分配率=該資源的消耗數(shù)量/資源動(dòng)因,某作業(yè)中心應(yīng)承擔(dān)的資源消耗=應(yīng)承擔(dān)的資源動(dòng)因消耗數(shù)量×該作業(yè)的分配率。由于在房地產(chǎn)抵押估價(jià)公司作業(yè)過程中,不同類別房地產(chǎn)抵押估價(jià)項(xiàng)目技術(shù)要求等有很大區(qū)別,因此,計(jì)算分配率時(shí)應(yīng)通過一定的系數(shù)對(duì)房地產(chǎn)抵押估價(jià)項(xiàng)目數(shù)量進(jìn)行調(diào)整,以使其所反映的成本狀況真實(shí)可信。全部資源消耗除照相機(jī)折舊維修開支、交通費(fèi)支出主要?dú)w入現(xiàn)場(chǎng)勘查作業(yè)中心外均可按作業(yè)時(shí)間長(zhǎng)短進(jìn)行分配。
設(shè)接單、現(xiàn)場(chǎng)勘查、出具預(yù)估報(bào)告、出具正式報(bào)告各階段所耗費(fèi)的時(shí)間長(zhǎng)度分別為t1、t2、t3、t4,將資源耗費(fèi)歸集至各作業(yè)中心(見表2)。
4.確定作業(yè)動(dòng)因,分配作業(yè)成本至成本計(jì)算對(duì)象
四、小結(jié)
作業(yè)成本法在房地產(chǎn)抵押估價(jià)公司對(duì)房地產(chǎn)抵押估價(jià)項(xiàng)目進(jìn)行成本核算中具有廣闊的應(yīng)用空間。應(yīng)用作業(yè)成本法并非意味著對(duì)傳統(tǒng)成本法的摒棄,對(duì)于房地產(chǎn)抵押估價(jià)公司發(fā)生的與房地產(chǎn)抵押估價(jià)項(xiàng)目無關(guān)的成本支出,由于其作業(yè)流程繁雜,實(shí)施作業(yè)成本法成本過高,仍應(yīng)采用傳統(tǒng)成本法進(jìn)行成本核算。不同成本核算方法的最終服務(wù)對(duì)象都是企業(yè)利潤(rùn)、股東財(cái)富的增值,只有根據(jù)不同的成本核算對(duì)象選擇恰當(dāng)?shù)某杀竞怂惴椒?才能更好地實(shí)現(xiàn)推行成本核算方法的最終目標(biāo)。
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