摘要
本文主要通過系統(tǒng)地了解房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)流程中各階段的稅務(wù)籌劃要點，提出幾點通過稅收籌劃達(dá)到稅收風(fēng)險規(guī)避的目的。在本文中主要是以土地增值稅為例，具體提到開發(fā)環(huán)節(jié)土地增值稅籌劃與稅收風(fēng)險規(guī)避、交易環(huán)節(jié)土地增值稅籌劃與稅收風(fēng)險規(guī)避、降低增值率的稅收籌劃與稅收風(fēng)險規(guī)避等方面的內(nèi)容。隨后筆者就減少增值稅率也舉出了一個案例。希望本文通過對稅收籌劃及風(fēng)險規(guī)避的探討，對提高房地產(chǎn)企業(yè)的納稅意識、經(jīng)營管理水平，有效防范涉稅風(fēng)險，實現(xiàn)企業(yè)價值最大化有所幫助。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；風(fēng)險規(guī)避
房地產(chǎn)業(yè)作為當(dāng)前新興的經(jīng)濟(jì)增長點，在國民經(jīng)濟(jì)中的地位日益重要。住房消費市場的增長，促使房地產(chǎn)市場日趨活躍，從2002年起， 房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)7年被國家稅務(wù)總局列為當(dāng)年度稅收專項檢查對象，可見國家對房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)注，也反映了房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅風(fēng)險增大。所以，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃及風(fēng)險規(guī)避同時也是大家關(guān)注的重點。
一、稅收籌劃與稅收風(fēng)險規(guī)避概況
避稅是指納稅人利用不同國家或地區(qū)、不同所有制、不同稅種等的稅收制度差異甚至稅制要素的差異等，通過對自身經(jīng)營、投資、理財?shù)然顒拥木陌才?，以期達(dá)到納稅義務(wù)最小化的經(jīng)濟(jì)行為。由于其并不違反稅法的相關(guān)規(guī)定，故具有非違法性。
二、土地增值稅的稅收籌劃與風(fēng)險規(guī)避
在土地增值稅方面，建造普通商品房與非普通商品房其繳納的土地增值稅不一樣。因為，根據(jù)稅法規(guī)定，建造普通標(biāo)準(zhǔn)住房出售，若其計算的增值額未超過其規(guī)定可以扣除項目金額之和的20％的，予以免交土地增值稅。
(一)開發(fā)環(huán)節(jié)土地增值稅收籌劃與風(fēng)險規(guī)避
合作建房過程中的稅收籌劃。合作建房是指一方提供土地使用權(quán)另一方提供資金的合作建房行為。一種方式是通過實物交易雙方各取所需。一方發(fā)生銷售不動產(chǎn)行為，另一方發(fā)生轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)行為。總之這種一方換地的行為，雙方均需繳納營業(yè)稅。合作建成分得房屋的各自銷售時雙方還要再按照“銷售不動產(chǎn)”交營業(yè)稅。另一種方式是合作雙方分別以土地使用權(quán)和貨幣資金出資，成立合作企業(yè)，合作建房，房屋建成后合作雙方按一定比例分配房屋。因此向合作企業(yè)提供的土地使用權(quán)視為投資入股的部分不必繳納營稅，合作企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)繳稅，雙方分得的利潤亦不必繳納營業(yè)稅。
(二)交易環(huán)節(jié)土地增值稅籌劃與風(fēng)險規(guī)避
使用促銷方式進(jìn)行稅收籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)常用的促銷方式包括現(xiàn)金折扣，贈送裝修、家具、家電，贈送一定年限的物業(yè)管理費。各種促銷方式都可能改變房地產(chǎn)企業(yè)的納稅義務(wù)。任何促銷手段都有成本，若操作得當(dāng)，房地產(chǎn)企業(yè)為促銷而發(fā)生的成本能較大程度地轉(zhuǎn)化為購房者利益，從而實現(xiàn)促進(jìn)銷售的目的。其中，控制好促銷的稅收成本是關(guān)鍵。對促銷較為有利的稅收政策包括現(xiàn)金折扣作為銷售收入的減項贈送裝修等將作為房地產(chǎn)開發(fā)成本的一部分，可作為所得稅稅前列支項目，其中裝修費用在計征土地增值稅時，還能加記20%計算扣除項目金額，相應(yīng)的減少了土地增值稅的繳納。
（三）降低增值率的稅收籌劃與風(fēng)險規(guī)避
計算土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率即增值率的大小，按相適用的稅率累進(jìn)計算征收的。增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款越多。所以降低增值率是少納稅的關(guān)鍵，而減少增值額或增加扣除項目金額以降低增值
率。
1.減少增值額減少增值額主要有以下兩種方法：其一，降低房屋的銷售價格。房屋銷售價格的降低會使銷售收入減少，從而會使增值額減少，也會使地增值稅減少。但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在降低房屋的銷售價格時，必須認(rèn)真比減少的銷售收入和減少增值額所帶來的稅金減少額兩者的大小，從而決定是進(jìn)行稅收籌劃。其二，隨著裝修費在房款中所占比重逐年遞增,其對土地增值稅的影響也不斷增強(qiáng)。所以在實際工作中可以與客戶簽訂銷售與裝修兩份合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可先設(shè)立一家裝修公司，同時與客戶簽訂兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅。
2.增加扣除項目金額
第一種方法：選擇適當(dāng)?shù)睦⒖鄢龢?biāo)準(zhǔn)。《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》規(guī)定，利息支出凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5％以內(nèi)計算扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10％以內(nèi)計算扣除。所以地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有兩種選擇：（1）房地產(chǎn)項目主要依靠負(fù)債籌資，預(yù)計利息用較高，應(yīng)計算分?jǐn)偟睦⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，以據(jù)實扣除；（2）房地項目主要依靠權(quán)益資本籌資，預(yù)計利息費用較少，應(yīng)不計算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒒蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，達(dá)到實現(xiàn)企業(yè)價值最大化。
第二種方法：慎重確定房屋銷售時間。按稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)完工前的借款利息可計入房地產(chǎn)開成本，作為扣除項目金額。所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定房屋銷售時間，必須認(rèn)真比較預(yù)售房屋的貨幣收入的時間價值和投資價值等與增加扣項目金額所帶來的稅金減少額兩者的大小，以決定是否進(jìn)行稅收籌劃。
三、土地增值稅稅收優(yōu)惠的稅務(wù)籌劃規(guī)避風(fēng)險的實際案例
稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售．如果增值額沒有超過扣除項目金額的20％，免予征收土地增值稅。同時規(guī)定。納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅．又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算土地增值額；未分別對增值額進(jìn)行核算或不能準(zhǔn)確對增值額進(jìn)行核算的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受免稅優(yōu)惠。在分別核算的情況下，如果能把普通住宅的增值額控制在扣除項目金額的20％以內(nèi)。從而免繳土地增值稅，則可以減輕稅負(fù)。
例如：甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2007年度商品房銷售收入為2億元，其中普通住宅的銷售額為1.15億元，豪華住宅的銷售額為8500萬元。按稅法規(guī)定計算的可扣除項目金額為1.6億元，其中普通住宅的可扣除項目金額為1.0億元，豪華住宅的可扣除項目金額為6000萬元。分開核算合計共交750萬元，比不分開核算交1200萬元少交450萬元。具體計算方式如下：
1.如果不分開核算(納稅人應(yīng)該了解當(dāng)?shù)厥欠裨试S不分開核算)，該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅為：增值額與扣除項目金額的比例為：(20000—16000)÷16000×100％-25％，適用30％稅率。應(yīng)繳納土地增值稅；(80000--16000)×30％一1200(萬元)
2.如果分開核算，該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅為：普通住宅：增值額與扣除項日金額的比例為：(11500—10000)÷10000×100％=15％，增值額與可扣除額低于20％，享受免稅優(yōu)惠。豪華住宅：增值額與扣除項目金額的比例為：(8500—6000)÷6000×100％-41.67％，適用30％稅率，應(yīng)繳納土地增值稅=(8500一6000)×30％=750(萬元)。
四、結(jié)語
企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的目的是通過對經(jīng)營活動的安排，減少交稅，節(jié)約成本支出，以提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益；通過稅收籌劃可以幫助企業(yè)樹立正確的納稅觀念、
守法意識并自覺地把稅法的各種要求貫徹到其各項經(jīng)營活動之中。合理、合法地
維護(hù)自身的經(jīng)濟(jì)利益，實現(xiàn)涉稅風(fēng)險最小化，企業(yè)價值最大化。以上本文以土地增值稅為例，提出了幾點通過合理的方法，利用政策規(guī)避風(fēng)險的方法，以期給相關(guān)工作提供參考。
參考文獻(xiàn)
[1]王靜,房地產(chǎn)企業(yè)稅收優(yōu)惠政策與避稅籌劃技巧點撥[J].企業(yè)管理出版社.2006(1)
[2]王娜,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃研究[J].廈門大學(xué).2009(7)
[3]吳淼,基于新稅法體制下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃分析研究[J].西南交通大學(xué).2009(10)
[4]梁文濤，企業(yè)納稅籌劃風(fēng)險研究[J].山東大學(xué).2009(11)
