2006年2月15日財(cái)政部頒布的新會計(jì)準(zhǔn)則，標(biāo)志著我國與國際慣例趨同的會計(jì)準(zhǔn)則體系正式建立。為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)客觀發(fā)展的需要，公允價(jià)值的應(yīng)用成為了新會計(jì)準(zhǔn)則一大亮點(diǎn)，在這38項(xiàng)具體準(zhǔn)則中，有17項(xiàng)涉及公允價(jià)值，其中《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》鮮明地體現(xiàn)了這一點(diǎn)。本文擬在闡述公允價(jià)值與投資性房地產(chǎn)的基本概念并分析公允價(jià)值計(jì)量對投資性房地產(chǎn)的影響的基礎(chǔ)上，提出公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中有效運(yùn)用的相關(guān)措施。
一、公允價(jià)值與投資性房地產(chǎn)的基本概念
“公允價(jià)值”這一概念來源于美國，早在1953年，美國會計(jì)程序委員會就提出了公允價(jià)值，隨著經(jīng)濟(jì)和金融市場環(huán)境的變化，公允價(jià)值逐漸被社會各界重視，其應(yīng)用范圍從金融工具擴(kuò)大到非金融工具和負(fù)債的確定，并逐漸運(yùn)用到日常交易中，成為計(jì)量體系中的第五種計(jì)量屬性。美國財(cái)務(wù)會計(jì)準(zhǔn)則委員會(FASB)在2004年6月發(fā)布的《公允價(jià)值計(jì)量》征求意見稿中，認(rèn)為公允價(jià)值是“資產(chǎn)或負(fù)債在熟悉情況、沒有關(guān)聯(lián)的意愿參與者的當(dāng)前交易中進(jìn)行交換的價(jià)格”。我國財(cái)政部將其定義為“在公允價(jià)值計(jì)量下，資產(chǎn)和負(fù)債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計(jì)量”。同時，我國新準(zhǔn)則體系在結(jié)合中國資本市場的實(shí)際情況下，嚴(yán)格規(guī)范了運(yùn)用公允價(jià)值的前提條件，即——公允價(jià)值能夠可靠計(jì)量，并且還規(guī)定投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出應(yīng)首選成本法計(jì)量，公允價(jià)值次之；還規(guī)定，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時采用兩種計(jì)量模式，已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。這是公允價(jià)值在現(xiàn)實(shí)企業(yè)環(huán)境中發(fā)揮作用的制度性安排，也是規(guī)范投資性房地產(chǎn)核算的保證。
投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。它是一種經(jīng)營活動，并且在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營場所和房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)用于銷售的房地產(chǎn)，《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號》明確界定了投資性房地產(chǎn)的范圍：(1)已出租的土地使用權(quán)；(2)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；(3)已出租的建筑物。在新會計(jì)準(zhǔn)則中，投資性房地產(chǎn)的核算有兩種計(jì)量模式，一種是成本模式，另一種是公允價(jià)值模式，并且規(guī)定只有在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠可靠取得的情況下，才能對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量。在公允價(jià)值計(jì)量模式下，投資性房地產(chǎn)不需要計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，并在資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值的基礎(chǔ)上調(diào)整其入賬價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。與過去將投資性房地產(chǎn)以歷史成本計(jì)入固定資產(chǎn)相比，公允價(jià)值的引入，貫徹了決策有用這一價(jià)值理念，提高了會計(jì)信息的相關(guān)性，真實(shí)、客觀地反映了當(dāng)前價(jià)值。
二、公允價(jià)值計(jì)量對投資性房地產(chǎn)的影響
?。保畯暮暧^角度來看，投資性房地產(chǎn)價(jià)值隨企業(yè)宏觀環(huán)境變化而變化，并體現(xiàn)在宏觀稅收上，從而更利于國家進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控。當(dāng)經(jīng)濟(jì)形勢好的時候，投資性房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值也會隨之增加，并且在表內(nèi)進(jìn)行反映，增值部分計(jì)入當(dāng)年的利潤表，企業(yè)將繳納更多的所得稅，從而真實(shí)反映社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，體現(xiàn)社會公平。同時，在公允價(jià)值模式下，投資性房地產(chǎn)不需要計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，成本法下的折舊抵稅便不存在。相比之下，這種方式將能在一定程度上通過稅收杠桿來遏制房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為，從而控制投資性房地產(chǎn)市場的泡沫經(jīng)濟(jì)，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性。
２．從微觀角度來看，隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境的日益復(fù)雜化，公允價(jià)值的采用對投資性房地產(chǎn)企業(yè)方方面面的影響都比較大。首先是公允價(jià)值的實(shí)施效果，對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量能更好地反映企業(yè)的實(shí)際價(jià)值和盈利水平，從而增加上市公司資產(chǎn)增值的透明度，拓寬企業(yè)的融資渠道，發(fā)揮資本市場在社會資源配置中的優(yōu)勢作用。
其次是投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的取得，在確定公允價(jià)值時，需充分考慮其取得成本，新會計(jì)準(zhǔn)則列舉了下面三種方法：（1）活躍市場上存在著與投資性房地產(chǎn)有相同或相近地理位置和資產(chǎn)狀況以及有類似租賃合同的房地產(chǎn)，在確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值時，可以參照類似房地產(chǎn)的現(xiàn)行市場價(jià)格。（2）活躍市場上存在著與投資性房地產(chǎn)有不同地理位置和資產(chǎn)狀況的房地產(chǎn)。在估計(jì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值時，可以參照不同地理位置和資產(chǎn)狀況的房地產(chǎn)的現(xiàn)行市場價(jià)格。（3）最近期間房地產(chǎn)市場交易不活躍，但是房地產(chǎn)市場上存在著與投資性房地產(chǎn)同類或類似的其他房地產(chǎn)的最近交易價(jià)格，在估計(jì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值時，可以參照此類房地產(chǎn)最近交易價(jià)格。從上述三種方法可以看出，公允價(jià)值要發(fā)揮其優(yōu)勢作用，在公允價(jià)值確定方面，需要有規(guī)范的房地產(chǎn)交易市場和客觀公正的評估機(jī)構(gòu)。由于我國市場不夠成熟，公允價(jià)值的取得毫無疑問會增加企業(yè)的成本，因此在運(yùn)用時應(yīng)綜合各種因素來選擇合理有效的評估方法。
最后是投資性房地產(chǎn)的減值，在公允價(jià)值計(jì)量模式下，投資性房地產(chǎn)不需要進(jìn)行折舊計(jì)提和攤銷，但是應(yīng)考慮市場環(huán)境下資產(chǎn)價(jià)值的變化問題。在投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量中，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額直接計(jì)入當(dāng)期損益，這樣在房地產(chǎn)市場波動較大的情況下，企業(yè)利潤往往會隨之受到影響，企業(yè)利潤不確定性較大，從而不利于企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。因此，企業(yè)應(yīng)考慮市場波動對利潤的影響，合理估計(jì)公允價(jià)值，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，增加投資者對企業(yè)的信心。
三、公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用
公允價(jià)值引入我國投資性房地產(chǎn)是有條件、有步驟、謹(jǐn)慎的，特別是在當(dāng)前的會計(jì)環(huán)境下，公允價(jià)值對企業(yè)的影響仍存在諸多不足，但是，公允價(jià)值取代歷史成本將成為時代發(fā)展的必然趨勢。在會計(jì)信息質(zhì)量特征方面，公允價(jià)值更能體現(xiàn)相關(guān)性和實(shí)質(zhì)重于形式的原則，它符合相關(guān)性、客觀性、真實(shí)性、一致性、可比性等會計(jì)原則，反映的會計(jì)信息也更利于信息使用者的投資決策。然而由于我國市場的不成熟，公允價(jià)值對企業(yè)的不利影響也是顯著的，因此，公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用應(yīng)從下面幾個方面進(jìn)行完善。
1．增強(qiáng)市場交易的公平、公正，加快市場信息數(shù)據(jù)庫建設(shè)。一方面，公允價(jià)值來源于公開的市場信息，因此，一個公平、公正的交易平臺是其有效運(yùn)用的基礎(chǔ)，就中國目前的市場環(huán)境而言，建立多層次、高效率的資本市場，擴(kuò)大債券市場、票據(jù)市場、外匯市場、黃金等貴金屬市場，在充分競爭的生產(chǎn)資料市場和二手交易市場，使公允價(jià)值能客觀、及時、經(jīng)濟(jì)地取得，是公允價(jià)值在我國投資性房地產(chǎn)市場有效應(yīng)用的保證；另一方面，政府應(yīng)當(dāng)加快市場價(jià)格信息數(shù)據(jù)庫的搜集和整理，同時增加市場價(jià)格信息的公開化、實(shí)時化，以利于交易雙方能夠獲得相對公允的市價(jià)信息，從而更便于公允價(jià)值定價(jià)的適當(dāng)、合理性。
2．優(yōu)化評估方法，發(fā)展資產(chǎn)評估行業(yè)。公允價(jià)值的確定離不開資產(chǎn)評估方法的選擇，特別是在不成熟市場中，價(jià)值評估在其運(yùn)用中發(fā)揮著很大的作用。評估業(yè)務(wù)越規(guī)范，評估方法越恰當(dāng)，評估人員素質(zhì)越高，評估質(zhì)量就越好，公允價(jià)值計(jì)量的真實(shí)性和可靠性就越強(qiáng)。同時，在評估方法的選擇上，還需引入先進(jìn)的估值模型和方法，使公允價(jià)值建立在科學(xué)合理基礎(chǔ)上。如：凈現(xiàn)值法（NPV）、建立各因素對房地產(chǎn)價(jià)格影響機(jī)制的定量分析模型——BP人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型、充分估測環(huán)境影響效果的Hedonic住宅價(jià)格模型等。
3．強(qiáng)化道德教育和執(zhí)業(yè)能力教育，提高員工素質(zhì)。公允價(jià)值受市場的影響，會涉及大量的職業(yè)判斷，因此，公允價(jià)值要得到合理的估計(jì)和運(yùn)用，需依靠具有現(xiàn)代會計(jì)職業(yè)理念的高素質(zhì)從業(yè)人員。轉(zhuǎn)變會計(jì)人員的傳統(tǒng)計(jì)量觀念，不斷加強(qiáng)會計(jì)人員的后續(xù)培訓(xùn)工作，全面提高會計(jì)人員的執(zhí)業(yè)技能，這是公允價(jià)值有效應(yīng)用的必備條件。此外，在職業(yè)判斷中，公允價(jià)值的計(jì)量會存在大量不確定因素，這為企業(yè)操縱利潤提供了機(jī)會。加強(qiáng)會計(jì)人員的職業(yè)道德教育，從人的主觀思想入手，消除利潤操縱動機(jī)，從根本上杜絕利用公允價(jià)值操縱利潤行為的發(fā)生。
4．強(qiáng)化監(jiān)管力度，優(yōu)化公司治理結(jié)構(gòu)。公允價(jià)值在我國應(yīng)用的環(huán)境還不夠成熟，企業(yè)利用公允價(jià)值進(jìn)行利潤操縱和盈余管理的事件屢屢發(fā)生，建立獨(dú)立的會計(jì)監(jiān)督管理體系，嚴(yán)格會計(jì)業(yè)務(wù)的監(jiān)督和控制，明確舞弊主體的法律責(zé)任，加大會計(jì)舞弊行為的懲罰力度是很有必要的。一方面，強(qiáng)化社會審計(jì)工作，加大國家監(jiān)督機(jī)構(gòu)、證監(jiān)會、國家審計(jì)部門等的監(jiān)督范圍及力度，對投資性房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行定期的抽查和評審，防止利潤操縱行為的發(fā)生；另一方面，需要優(yōu)化公司治理結(jié)構(gòu)，發(fā)揮獨(dú)立董事、審計(jì)委員會的監(jiān)督作用，以使企業(yè)的管理層在運(yùn)用資本的同時承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
5．改進(jìn)公允價(jià)值披露要求，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理。公允價(jià)值披露是信息使用者了解企業(yè)財(cái)務(wù)經(jīng)營情況的重要渠道，特別是美國次貸危機(jī)所引發(fā)的全球金融危機(jī)，公允價(jià)值一度被指責(zé)為此次危機(jī)的元兇，房地產(chǎn)金融市場的動蕩，對投資性房地產(chǎn)的影響也是巨大的，公允價(jià)值變動使得企業(yè)利潤極其不穩(wěn)定。因此，完善公允價(jià)值披露模式是眾多投資者了解企業(yè)真實(shí)狀況的關(guān)鍵，同時將風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值披露模式引入我國投資性房地產(chǎn)，彌補(bǔ)了公允價(jià)值模式中對風(fēng)險(xiǎn)披露的不足，強(qiáng)化了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理。
