一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)
1．開發(fā)周期一般較長，籌資金額較大，籌資任務(wù)繁重
房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)對象決定了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)過程是一個(gè)巨額投資的過程，巨額的地價(jià)和房屋工程造價(jià)使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要一次性投入較多的資金。因此，籌集資金的任務(wù)十分繁重。加上房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營過程具有長期性的特點(diǎn)，資金周轉(zhuǎn)的周期較長，無形之中要求企業(yè)拓寬各種融資渠道來籌集資金，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目大都是滾動(dòng)開發(fā)，也在一定程度上增加了資金籌集的難度。
2．房地產(chǎn)開發(fā)工作風(fēng)險(xiǎn)大、投資決策要求嚴(yán)格、決策責(zé)任重大
房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)主要包括：政策風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)等。我國的房地產(chǎn)開發(fā)周期一般都較長，資金投入數(shù)額巨大，并且房地產(chǎn)產(chǎn)品的使用周期也較長，所以不確定性的因素也較多，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有較高的風(fēng)險(xiǎn)。
3．房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理涉及面廣闊，管理難度和管理責(zé)任重大
房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)活動(dòng)涉及到方方面面，反映出的財(cái)務(wù)關(guān)系復(fù)雜程度高。我國房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)關(guān)系大都是表現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)與其債權(quán)人、投資者、企業(yè)員工、被投資單位之間以及開發(fā)企業(yè)各部門和內(nèi)部各單位之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的原則
1．要對項(xiàng)目進(jìn)行深入的分析論證
投資決策的制定不能只憑主觀意志。對投資決策的分析論證主要包括分析論證項(xiàng)目首期的投入資金、項(xiàng)目在建過程中需要的常規(guī)資金、項(xiàng)目期末的現(xiàn)金流量以及籌資結(jié)構(gòu)、籌資規(guī)模、籌資方式和籌資成本等。
2．應(yīng)該加強(qiáng)對資金的管理
我國的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，因?yàn)橘Y金管理不善導(dǎo)致在建工程資金不足的情況時(shí)有發(fā)生。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該注重項(xiàng)目開發(fā)過程中對資金的管理，堅(jiān)決杜絕不良的資金流動(dòng)。把資金管理當(dāng)成企業(yè)財(cái)務(wù)管理的中心，對資金的使用進(jìn)行合理調(diào)度和統(tǒng)籌安排。
3．應(yīng)該重視相關(guān)成本的降低
首先，降低土地的開發(fā)成本。隨著政府對土地市場和土地出讓方式的規(guī)范，土地成本主要取決于招標(biāo)、競價(jià)、拍賣等土地的出讓方式和相應(yīng)的出讓結(jié)果。房地產(chǎn)企業(yè)對土地的選擇應(yīng)該持謹(jǐn)慎的態(tài)度，對土地的前期開發(fā)進(jìn)行認(rèn)真的研究，努力降低土地的開發(fā)成本，增加地產(chǎn)收益；其次，降低建筑安裝成本。房地產(chǎn)企業(yè)在動(dòng)工建設(shè)之前，要對項(xiàng)目建設(shè)過程中的階段成本進(jìn)行合理的估計(jì)，根據(jù)實(shí)際建設(shè)中的成本對估計(jì)數(shù)進(jìn)行合理的調(diào)整，并進(jìn)行實(shí)時(shí)的監(jiān)控和跟蹤；再次，應(yīng)該開展長期成本的管理工作，全員參與，建立次級成本的管理單位是進(jìn)行成本管理的有效辦法。
三、我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題
1．缺乏必要的財(cái)務(wù)管理意識和財(cái)務(wù)預(yù)算經(jīng)驗(yàn)
很多房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為，只要能夠取得相應(yīng)土地的使用權(quán)，能夠組織施工隊(duì)按照設(shè)計(jì)的圖紙施工，然后再投入一定的資金后，工程項(xiàng)目就能按時(shí)交付使用，自然就會(huì)帶來經(jīng)濟(jì)效益。但是，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理往往忽視了對成本的控制，還停留在單純的會(huì)計(jì)核算水平，影響了企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高。
2．舉債具有很大的隨意性，增加了成本負(fù)擔(dān)
一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資，往往需要大量的資金投入，部分房地產(chǎn)企業(yè)為了上項(xiàng)目，沒有利用自身的積累，從企業(yè)的內(nèi)部對資金的潛力進(jìn)行挖掘，也沒有設(shè)法收回企業(yè)的應(yīng)收賬款，而是一味地向銀行和其他單位進(jìn)行借款，無形之中加大了項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)為了取得銀行貸款盲目進(jìn)行抵押，在影響銷售收入的同時(shí)，也影響了企業(yè)償還貸款的能力，增加了企業(yè)的成本負(fù)擔(dān)。
3．財(cái)務(wù)控制的能力較弱
有些房地產(chǎn)企業(yè)只是注重工程項(xiàng)目的質(zhì)量和進(jìn)度，忽視了企業(yè)財(cái)務(wù)部門對成本的管理和控制，財(cái)務(wù)部門自身的優(yōu)勢并沒有發(fā)揮出來。部分房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為成本核算和管理只是財(cái)務(wù)部門的職責(zé)，并沒有重視內(nèi)部各個(gè)職能部門的全過程成本核算，使得成本的管理和企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算出現(xiàn)了較大的偏差，影響了企業(yè)效益的實(shí)現(xiàn)。
四、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的建議
1．加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境的建設(shè)
房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制環(huán)境包括：企業(yè)的經(jīng)營方式和管理宗旨、組織結(jié)構(gòu)以及各個(gè)部門的相關(guān)功能、權(quán)力與責(zé)任的分配方法、人事晉升的政策等。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，加強(qiáng)內(nèi)部控制最重要的就是合理劃分權(quán)責(zé)和利益，所有者不應(yīng)該將全部的內(nèi)部控制權(quán)力下放給企業(yè)的經(jīng)營者。另外，還應(yīng)該提高企業(yè)會(huì)計(jì)電算化的管理水平，保證信息在企業(yè)準(zhǔn)確流暢的傳遞，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員應(yīng)有獲取準(zhǔn)確信息的相關(guān)渠道，并且有跟上級部門進(jìn)行溝通的專門方法，必要的時(shí)候要結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況，聘請專業(yè)的軟件公司，依據(jù)內(nèi)部控制管理辦法，專門對企業(yè)的內(nèi)部控制設(shè)計(jì)可行的軟件模塊。
2．重視對企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理
項(xiàng)目成本概算、預(yù)算和決策是降低開發(fā)成本、確定工程造價(jià)并辦理結(jié)算款項(xiàng)的重要依據(jù)，是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要環(huán)節(jié)。財(cái)務(wù)人員應(yīng)該熟練掌握成本概算、預(yù)算和決算的相關(guān)要求，加強(qiáng)對項(xiàng)目成本費(fèi)用的控制，給項(xiàng)目決策者提供準(zhǔn)確的會(huì)計(jì)信息。
3．創(chuàng)新財(cái)務(wù)管理的方法，提高財(cái)務(wù)控制的能力
現(xiàn)階段，知識經(jīng)濟(jì)改變了房地產(chǎn)企業(yè)的活動(dòng)空間和活動(dòng)方式，電算化財(cái)務(wù)和網(wǎng)絡(luò)財(cái)務(wù)成為企業(yè)財(cái)務(wù)管理的新方式，財(cái)務(wù)審批通過網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行，財(cái)務(wù)報(bào)表由計(jì)算機(jī)來操作完成。電算化財(cái)務(wù)和網(wǎng)絡(luò)財(cái)務(wù)極大地改善了企業(yè)財(cái)務(wù)管理的能力，增強(qiáng)了企業(yè)財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)效率，提高了企業(yè)的市場競爭力。企業(yè)應(yīng)該順應(yīng)財(cái)務(wù)管理新模式的發(fā)展，建立一套適合自己企業(yè)的行之有效的財(cái)務(wù)管理制度，規(guī)范財(cái)務(wù)行為，加強(qiáng)內(nèi)部管理，努力提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平。
4．實(shí)施財(cái)務(wù)分析及財(cái)務(wù)監(jiān)督
房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中，需要投入大量資金，所以，企業(yè)除了要合理安排籌措資金外，還應(yīng)該做好投資回收和銜接，提高投入資金的使用效率。一方面，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)分析，對資金利用率、費(fèi)用支出、開發(fā)成本以及銷售價(jià)格等進(jìn)行詳細(xì)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析，準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)預(yù)測能夠把投資風(fēng)險(xiǎn)降低到最?。涣硪环矫?，要加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督，包括對開發(fā)過程中資金的籌集、占用、回收、分配情況的控制，對開發(fā)成本和產(chǎn)品成本核算的控制等。此外，還應(yīng)該對企業(yè)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)和經(jīng)營活動(dòng)實(shí)施事前、事中和事后的財(cái)務(wù)監(jiān)督，使財(cái)務(wù)人員認(rèn)識到財(cái)務(wù)監(jiān)督的目的是為了維護(hù)單位和集體的利益。
