一、概述
項(xiàng)目貸款是項(xiàng)目管理的重要環(huán)節(jié)，是工程順利完成的基本保障。國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展是由于一個(gè)個(gè)的具體建設(shè)項(xiàng)目在完成后積累起來的。建設(shè)項(xiàng)目從規(guī)劃立項(xiàng)到竣工驗(yàn)收，經(jīng)過一個(gè)完整的生產(chǎn)制造過程，最后交付使用；這其中既有國家主持的建設(shè)項(xiàng)目，也有社會(huì)資金、民營企業(yè)根據(jù)市場需要而參與的建設(shè)項(xiàng)目；大到一個(gè)系統(tǒng)，如高速軌道交通系統(tǒng)（如快速動(dòng)車）、航天工程；小到一段公路，一個(gè)場館的建設(shè)，這些項(xiàng)目的實(shí)施，除政府在其中發(fā)揮的正確決策、科學(xué)管理和適時(shí)引導(dǎo)等重要作用外，最后促成其變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的是通過金融系統(tǒng)的有效運(yùn)作為建設(shè)項(xiàng)目融得足夠的資金，從而保障項(xiàng)目的順利完成。金融就是資金的融通。金融運(yùn)用得當(dāng)，能夠促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的增長，否則，可能形成金融風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)泡沫，甚至釀成金融危機(jī)。我國正處于經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的轉(zhuǎn)型期，需要科學(xué)高效的金融為國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展提供源源動(dòng)力和保駕護(hù)航。筆者著重介紹了工程項(xiàng)目貸款業(yè)務(wù)，研討了實(shí)際工作中典型案例的操作方法，有較好的參考價(jià)值。
二、工程項(xiàng)目貸款
工程項(xiàng)目貸款，又稱為項(xiàng)目融資，或項(xiàng)目籌資。指為某一特定工程項(xiàng)目進(jìn)行籌集或融通資金的方法，它是目前國內(nèi)的一種中、長期貸款方式，也是實(shí)施工程項(xiàng)目管理的重要內(nèi)容。國家、地方政府或企業(yè)為了促進(jìn)大型工程的建設(shè)而開辟的資金籌措新途徑；許多商業(yè)金融機(jī)構(gòu)興辦了這種工程項(xiàng)目貸款業(yè)務(wù)；這種業(yè)務(wù)與各種傳統(tǒng)的融資業(yè)務(wù)有所不同，除了向銀行貸款要求的需有項(xiàng)目主辦人之外，還需有一個(gè)為工程項(xiàng)目而新建立的項(xiàng)目單位來進(jìn)行籌資、建造和經(jīng)營管理這一項(xiàng)目。他是以項(xiàng)目本身具有比較高的投資回報(bào)可行性或者第三者的抵押為擔(dān)保的一種融資方式，或以項(xiàng)目的資產(chǎn)、預(yù)期收益或權(quán)益作抵押取得的一種無追索權(quán)或者有限追索權(quán)的債務(wù)融資。主要抵押形式包括：項(xiàng)目經(jīng)營權(quán)，項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)和政府特別支持（具備文件）等。項(xiàng)目融資與一般貸款最大的區(qū)別是歸還貸款的資金來自于項(xiàng)目本身，而不是其他來源。項(xiàng)目貸款的主辦人只是項(xiàng)目單位的發(fā)起人，其財(cái)力與信譽(yù)不再是貸款的主要擔(dān)保對(duì)象，資金由貸款人直接提供給項(xiàng)目單位。
項(xiàng)目貸款業(yè)務(wù)主要用于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目以及其他投資規(guī)模大、具有長期穩(wěn)定預(yù)期收入建設(shè)項(xiàng)目的融資。如基本建設(shè)貸款、技術(shù)改造貸款、科技開發(fā)貸款、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)貸款、并購貸款、房地產(chǎn)貸款等六個(gè)方面。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場的發(fā)展變化，金融機(jī)構(gòu)還會(huì)根據(jù)需要增加新領(lǐng)域的項(xiàng)目貸款業(yè)務(wù)，以增加機(jī)構(gòu)的市場競爭能力。
項(xiàng)目貸款與其他貸款相比，具備以下特點(diǎn)：一是貸款支持的項(xiàng)目本身需要按照國家規(guī)定的審批程序進(jìn)行審批；二是固定資產(chǎn)貸款必須考慮其他建設(shè)資金的配套，如一定比例的資本金；三是固定資產(chǎn)貸款期限較長，往往是一次審批，多次發(fā)放，利率一年一定；四是固定資產(chǎn)貸款是一次性的。一筆固定資產(chǎn)貸款只能用于借款人的一次固定資產(chǎn)投資活動(dòng)；五是固定資產(chǎn)貸款的還款來源主要是借款人的稅后利潤、固定資產(chǎn)折舊，以及其他自有資金；六是固定資產(chǎn)貸款專業(yè)性強(qiáng)，管理過程復(fù)雜，對(duì)客戶經(jīng)理的素質(zhì)要求較高。
工程項(xiàng)目貸款多涉及地方政府，在操作過程中往往存在一些問題，如有關(guān)批文的滯后性，借款主體不一定符合銀行規(guī)定，貸款用途難以監(jiān)控，短貸長用，擔(dān)保能力有限，銀行業(yè)為優(yōu)質(zhì)客戶競爭激烈等。
三、項(xiàng)目貸款的典型案例分析
廣州甲有限公司（以下簡稱甲公司）因經(jīng)營需要，向中國農(nóng)業(yè)銀行廣州某支行申請(qǐng)項(xiàng)目貸款1.5億元，期限8年，用于公司位于市內(nèi)酒店項(xiàng)目(五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn))的建設(shè)。我們針對(duì)貸款申請(qǐng)，認(rèn)真做了相關(guān)專業(yè)性調(diào)查工作，包括如下八個(gè)方面。
（一）借款人資信狀況
1.借款人基本狀況。甲公司位于廣州市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)科學(xué)城內(nèi)，于2007年7月由廣州市某有限公司（以下簡稱乙公司或集團(tuán)）和某（香港）有限公司（以下簡稱丙公司）共同投資成立中外合資企業(yè)，主要經(jīng)營為投資建設(shè)和經(jīng)營酒店項(xiàng)目，經(jīng)營范圍為旅游、娛樂、餐飲等。企業(yè)的名稱、住所、法人代表、注冊(cè)資本、企業(yè)類型、主要股東、經(jīng)營范圍、期限等證照真實(shí)合法有效。股東結(jié)構(gòu)為：乙公司以貨幣資金和土地使用兩項(xiàng)占總股本的60%，丙公司以貨幣資金（相當(dāng)于人民幣）占總股本的40%。甲公司注冊(cè)資金為2億元人民幣，目前由乙、丙兩公司共同注資1.2億元人民幣，并于上月經(jīng)某會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司（以下簡稱丁公司）驗(yàn)資確認(rèn)。甲公司正在用自有資金進(jìn)行項(xiàng)目的建設(shè)，施工的現(xiàn)場、進(jìn)度、質(zhì)量、監(jiān)理及管理等均運(yùn)作有序正常。施工的手續(xù)齊全，施工現(xiàn)場管理嚴(yán)格，從開工到現(xiàn)在沒有發(fā)生安全責(zé)任事故。
2.借款人經(jīng)營管理架構(gòu)及主要管理者素質(zhì)。根據(jù)甲公司章程和該公司于前期與假日酒店（中國）有限公司簽定的《廣州某某假日酒店管理合同》，公司架構(gòu)為：（1）設(shè)董事會(huì)，董事會(huì)是公司的最高權(quán)利機(jī)構(gòu)，董事會(huì)由三名董事組成，其中中方委派二名董事、外方委派一名董事；（2）設(shè)總經(jīng)理、副總經(jīng)理各一名（均由董事會(huì)聘請(qǐng)）；（3）財(cái)務(wù)總監(jiān)、財(cái)務(wù)副總監(jiān)各一名?？偨?jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)由合作管理方洲際酒店集團(tuán)下屬公司假日酒店（中國）有限公司委派。
甲公司法人代表某先生為中國合法公民，年齡45歲，多年從事較大型酒店經(jīng)營管理，中山大學(xué)MBA畢業(yè)，曾多次到美國等國家學(xué)習(xí)考察，有較高的管理理論水平和豐富的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)。
3.投資商主要情況。投資商乙公司為廣州市某市最大的民營企業(yè)，主營業(yè)務(wù)為摩托車制造業(yè)、酒店業(yè)和高校教育產(chǎn)業(yè),近年來曾獲省市“勞動(dòng)模范”、“納稅大戶”等多項(xiàng)榮譽(yù)稱號(hào)，且被聯(lián)合國選定為特約供貨商；丙公司在香港的經(jīng)營行業(yè)也具有較好的行業(yè)優(yōu)勢，具有較穩(wěn)定的業(yè)績保障，兩個(gè)企業(yè)的誠信度高。（1）乙集團(tuán)股東構(gòu)成和生產(chǎn)經(jīng)營情況。該集團(tuán)的主要股東有五人，分別經(jīng)營著五家企業(yè)，都是在近十年來，通過創(chuàng)辦民營企業(yè)逐步發(fā)展起來的。守法經(jīng)營，誠信度好，沒有重大違法犯罪記錄，受到當(dāng)?shù)卣闹T多榮譽(yù)和獎(jiǎng)勵(lì)。該集團(tuán)是2002年10月31日登記設(shè)立的集團(tuán)法人，法定地址廣州市某市，公司注冊(cè)資本1億元人民幣。據(jù)公司提供的集團(tuán)近三年合并財(cái)務(wù)報(bào)表（已經(jīng)相關(guān)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)），我們對(duì)其數(shù)據(jù)進(jìn)行了技術(shù)分析和測算，公司的經(jīng)營管理水平有所提高，銷售利潤率有所上升，目前盈利能力較好；集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率較低，雖然流動(dòng)比率和速動(dòng)比率有所下降，但流動(dòng)比率仍達(dá)到工業(yè)行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)，說明企業(yè)有較強(qiáng)的長、短期償債能力，流動(dòng)性較強(qiáng)；集團(tuán)的經(jīng)營性現(xiàn)金凈流量和籌資性現(xiàn)金凈流量為正，投資性現(xiàn)金凈流量為負(fù)，并逐年加大，創(chuàng)業(yè)公司處于投資規(guī)模的擴(kuò)張期。（2）乙集團(tuán)與我行合作情況。自集團(tuán)成立起就與我行建立了銀企關(guān)系。2010年底在經(jīng)營行的貸款余額能按時(shí)、按約還本付息，信用記錄良好，連續(xù)6年被評(píng)為省行的“黃金客戶”，在我行開立了基本賬戶，結(jié)算歸行率均在95%以上。該集團(tuán)公司連續(xù)多年信用等級(jí)為AAA級(jí)，是優(yōu)質(zhì)大客戶。近幾年在我行授信，采用公開或內(nèi)部統(tǒng)一授信的方式，根據(jù)不同情況，給予了相應(yīng)的貸款。近期，我行正在按規(guī)定辦理該集團(tuán)公司的增量內(nèi)部統(tǒng)一授信1.5億元，專用于本酒店項(xiàng)目經(jīng)有權(quán)審批行審批后的項(xiàng)目貸款額度。（3）借款人財(cái)務(wù)及信用狀況。公司成立后主要用資本金從事項(xiàng)目籌建和基礎(chǔ)建設(shè)，沒有經(jīng)營收入，計(jì)劃于2009年6月前將2億元人民幣注冊(cè)資金全部到位，沒有對(duì)外借款和擔(dān)保。
（二）項(xiàng)目基本情況
1.項(xiàng)目概況。（1）項(xiàng)目位于廣州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的科學(xué)城。廣州是廣東省省會(huì)，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、科技、教育和文化中心，也是華南區(qū)域性中心城市。廣州科學(xué)城是廣州市正在興建的一個(gè)現(xiàn)代化科學(xué)園區(qū)，位于廣州市東部，東接黃浦和開發(fā)區(qū)東區(qū)，北鄰白云，南望珠江，西靠廣州新城市中心珠江新城，距黃浦港口18公里，距白云機(jī)場17公里，廣深鐵路、廣深、廣汕、廣州環(huán)城高速公路匯集于此?？茖W(xué)城規(guī)劃面積37.47平方公里，起步區(qū)的4平方公里，是廣州市東部發(fā)展戰(zhàn)略的中心區(qū)域。（2）項(xiàng)目整體情況。廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)分三個(gè)區(qū)域，相互間已用高速路連接，區(qū)域間人員到科學(xué)城開車只需十多分鐘，科學(xué)城將會(huì)成為整個(gè)廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的服務(wù)中心，為750多家中外企業(yè)提供服務(wù)。
該酒店項(xiàng)目用地面積較大，集酒店業(yè)、餐飲業(yè)、商務(wù)辦公、娛樂、健身于一體，客房、商務(wù)房均按五星級(jí)酒店的規(guī)格配置。項(xiàng)目分兩期建設(shè)，其中酒店、商務(wù)公寓等為第一期，第二期為別墅。
2.項(xiàng)目的市場定位及合法性分析。該酒店項(xiàng)目定位為五星級(jí)酒店，建成后以“廣州某假日酒店”品牌對(duì)外經(jīng)營，由世界著名的某酒店管理集團(tuán)下屬公司假日酒店（中國）有限公司管理。因投資成本相對(duì)較低，價(jià)格定位將低于同類酒店，具有一定的市場競爭力。項(xiàng)目土地是通過公開拍賣形式購買，并與廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)資源與房屋管理局簽訂《國有土地使用權(quán)有償出讓合同書》，已經(jīng)全額繳清土地使用權(quán)出讓金、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)等，取得《國有土地使用證》。項(xiàng)目已取得全部六項(xiàng)合法性批件，并且第一期建設(shè)已領(lǐng)取項(xiàng)目相關(guān)四證手續(xù)，第二期別墅正在辦理報(bào)建手續(xù)。
3.項(xiàng)目開發(fā)周期及工程進(jìn)度計(jì)劃。該酒店項(xiàng)目從2007年下半年籌建，2008年6月開始土建工程，均符合原定的項(xiàng)目開發(fā)預(yù)期，計(jì)劃2010年7月試業(yè)，2010年9月正式開業(yè)，并參加廣州亞運(yùn)會(huì)的接待工作；目前項(xiàng)目工程已封頂，項(xiàng)目資金按照工程進(jìn)度逐步有序兌付，沒有故意拖欠現(xiàn)象，工程施工進(jìn)度按計(jì)劃正常進(jìn)行。
4.相關(guān)單位的資質(zhì)評(píng)價(jià)。項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位具有綜合甲級(jí)設(shè)計(jì)資質(zhì)證書，在設(shè)計(jì)行業(yè)享有較高的聲譽(yù)。項(xiàng)目施工單位資質(zhì)等級(jí)為一級(jí)，該公司多次獲得中國建筑工程魯班獎(jiǎng)、金匠獎(jiǎng)、廣東省優(yōu)良樣板工程、五羊杯獎(jiǎng)等榮譽(yù)，信譽(yù)良好。項(xiàng)目監(jiān)理公司工程監(jiān)理資質(zhì)等級(jí)為甲級(jí)，已獲得ISO9001：2000質(zhì)量認(rèn)證證書，信譽(yù)良好。需要聲明的是，以上相關(guān)公司與借款人未發(fā)現(xiàn)關(guān)聯(lián)關(guān)系。
（三）項(xiàng)目投資估算和資金籌措
1.項(xiàng)目總投資估算及開發(fā)成本。項(xiàng)目總投資約3.4億元人民幣，其構(gòu)成為：購地、土建、園林工程及道路，購機(jī)電設(shè)備及安裝、裝飾工程，配套流動(dòng)資金等。
每平方米成本=開發(fā)成本（總投資-配套流動(dòng)資金－財(cái)務(wù)費(fèi)用-管理費(fèi)用）/建筑面積。經(jīng)過計(jì)算，約為1820元/平方米，該項(xiàng)目開發(fā)成本與同類酒店相比成本相對(duì)較低。
2.資金籌措。根據(jù)企業(yè)計(jì)劃，該項(xiàng)目資金來源主要有企業(yè)自有資金、銀行貸款、股東投入三個(gè)部分。據(jù)項(xiàng)目主要投資商乙集團(tuán)財(cái)務(wù)報(bào)表反映，該集團(tuán)在2010年經(jīng)營性現(xiàn)金凈流量完全能夠?yàn)樯鲜鲎?cè)資金到位計(jì)劃提供足夠的可行性。甲公司擬向我行借款15000萬元，期限8年，用于該項(xiàng)目建設(shè)。
（四）項(xiàng)目市場分析
1.市場宏觀分析。目前廣州高星級(jí)酒店的需求非常高，廣交會(huì)每年吸引的國內(nèi)外客商超過40萬人。據(jù)市旅游局統(tǒng)計(jì)，近幾年來，在粵旅游、商務(wù)客人每年增長超過10%。預(yù)計(jì)2010及以后仍將繼續(xù)增長。由于廣州高星級(jí)酒店供給不足，近年來出現(xiàn)了客源向珠三角其他城市外流的現(xiàn)象。未來幾年，廣州的經(jīng)濟(jì)仍處于一個(gè)高速發(fā)展時(shí)期，而隨著舉辦2010年亞運(yùn)會(huì)、泛珠三角經(jīng)濟(jì)合作的深入開展、廣州要建成區(qū)域性的金融中心等，廣州的城市地位將得到更大的提高，將有更多的商業(yè)活動(dòng)在廣州展開，將會(huì)吸引到更多商務(wù)、旅游人士到廣州，廣州對(duì)高星級(jí)酒店需求會(huì)有較大幅度的增長。
從項(xiàng)目所在地的局部市場來看，廣州科學(xué)城、開發(fā)區(qū)、高新區(qū)與科學(xué)城相近的黃埔區(qū)目前服務(wù)業(yè)處于空白點(diǎn)，作為本市重點(diǎn)發(fā)展的新興城區(qū)，四個(gè)區(qū)內(nèi)目前規(guī)模較大、檔次較高的五星級(jí)酒店極少，總的酒店接待能力與其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和知名度是不相稱的，由此可見本項(xiàng)目的立項(xiàng)正是看好廣州的商務(wù)和旅游的發(fā)展前景。
2.項(xiàng)目經(jīng)營方案。根據(jù)甲公司與假日酒店（中國）有限公司簽定的管理合同，合作期限為開業(yè)日期起10年；《合同》規(guī)定，（1）除主要職員以外的酒店所有雇員均由管理人以業(yè)主名義挑選、培訓(xùn)、指導(dǎo)，并確定報(bào)酬及雇用條件；（2）管理人按經(jīng)營總收入的2%收取“基本管理費(fèi)”，按總營業(yè)毛利潤的6%收取“鼓勵(lì)性管理費(fèi)”；（3）對(duì)酒店項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、建設(shè)進(jìn)度、財(cái)務(wù)管理等均有明確的約定。
國際著名某酒店集團(tuán)注冊(cè)于英國，是全球分布最廣及客房數(shù)目最多的酒店集團(tuán)。具有豐富的酒店管理經(jīng)營和營銷網(wǎng)絡(luò)，本項(xiàng)目是該集團(tuán)在廣州經(jīng)營的第三家，據(jù)甲公司反映該集團(tuán)將保證25%以上的客源。通過與該酒店集團(tuán)的合作，本酒店項(xiàng)目的營銷和經(jīng)營管理將有較大的保障。
3.項(xiàng)目（SWOT）分析。該項(xiàng)目位置，三面環(huán)山，風(fēng)景如畫，是廣州鬧市內(nèi)的一片安靜的綠洲。要充分利用“假日酒店”的品牌資源和管理經(jīng)驗(yàn)，為客戶提供星級(jí)服務(wù)，將其打造為廣州市首家頂級(jí)商務(wù)度假結(jié)合的主題酒店。由于酒店的建設(shè)成本比較低，特別是建設(shè)用地價(jià)格較低，房間價(jià)格計(jì)劃定在500（標(biāo)房元）以下，與廣州四星級(jí)酒店會(huì)員價(jià)相當(dāng)，實(shí)現(xiàn)以優(yōu)惠的價(jià)格來爭取客源；酒店設(shè)有夜總會(huì)配套，并由頂級(jí)酒店集團(tuán)管理，客人以四星級(jí)的價(jià)格能得到五星級(jí)的質(zhì)量和服務(wù)；同時(shí)酒店設(shè)有會(huì)議中心，開發(fā)區(qū)大部分企業(yè)常年都有訂貨會(huì)等各種會(huì)議，特別是大型體育運(yùn)動(dòng)會(huì)的接待有著得天獨(dú)厚的地緣優(yōu)勢；地鐵、公交、高速公路為客人提供了非常便利的交通。這些都是酒店經(jīng)營上的優(yōu)勢。
總體上看，該項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，交通便利，環(huán)境優(yōu)雅，投資成本較低，在科學(xué)管理和優(yōu)質(zhì)服務(wù)下，預(yù)期有較好的市場前景。
4.項(xiàng)目市場前景預(yù)測。廣州市酒店業(yè)市場，存在數(shù)量少，且集中于老城區(qū)的問題，與廣州建設(shè)國際性現(xiàn)代化大都市的目標(biāo)嚴(yán)重不符。目前廣州四星級(jí)以上的酒店僅25家，其中五星級(jí)酒店僅6家，與上海的20家、北京的18家相比差距較大。據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，廣州市星級(jí)酒店的數(shù)量在廣東深圳和東莞之后，排廣東省的第三位，因此，預(yù)測廣州酒店業(yè)的發(fā)展空間較大。
該項(xiàng)目填補(bǔ)了科學(xué)城及附近區(qū)域高星級(jí)酒店的空白，為數(shù)百家企業(yè)提供配套酒店、商務(wù)服務(wù)，且與國際著名酒店管理店集團(tuán)合作，以系列品牌對(duì)外經(jīng)營，預(yù)期該項(xiàng)目有較好的市場前景。
（五）項(xiàng)目償債能力分析
1.銷售收入預(yù)測。（1）初定服務(wù)項(xiàng)目及相關(guān)稅率。有客房、餐廳、會(huì)議中心、商務(wù)中心、康樂中心（桑拿、健身）、娛樂（KTV）等10項(xiàng)，營業(yè)價(jià)格比同類酒店均低，并已報(bào)物價(jià)局申批。據(jù)經(jīng)營行調(diào)查，客房、餐廳、會(huì)議中心等稅率為營業(yè)收入的5.63％，娛樂（KTV）為營業(yè)收入的25.13％，所得稅為實(shí)現(xiàn)利潤的15％（擬申請(qǐng)廣州科學(xué)城內(nèi)中外合資企業(yè)所得稅優(yōu)惠稅率）。（2）營業(yè)收入和稅費(fèi)估算。該項(xiàng)目計(jì)劃籌建和建設(shè)期為2年，第3年開始營業(yè)，營業(yè)第1年按開房、上座率50％測算，營業(yè)第2年按60％測算，年?duì)I業(yè)收入均在1億元左右；營業(yè)第3年以后開房、上座率按均有上升測算，收入和營業(yè)稅費(fèi)都會(huì)相應(yīng)增加。
2.項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益測算。（1）項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益。按房地產(chǎn)投入1.64億元分20年（含前期費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用和建筑安裝工程費(fèi)用三項(xiàng)）折舊，設(shè)備5000萬元10年折舊，營業(yè)收入如前所述，經(jīng)初步測算，平均銷售凈利潤率為28.74%，具有較好的盈利能力。（2）項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)及項(xiàng)目貸款償還期。經(jīng)初步測算：{1}財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為5857萬元，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率為15.41%；{2}內(nèi)部收益率為12.2%；{3}凈態(tài)投資回收期為9.68年；{4}動(dòng)態(tài)投資回收期為16.98年。測算結(jié)果反映項(xiàng)目具有一定的可行性。考慮到項(xiàng)目經(jīng)營后具有不確定性，確定貸款償還期為8年。
3.項(xiàng)目不確定性分析。（1）敏感性分析表。（2）盈虧平衡分析。按經(jīng)營第3年以后每年經(jīng)營收入達(dá)到13089萬元，考慮到固定成本和變動(dòng)成本，經(jīng)初步測算，開房、上座率的盈虧平衡點(diǎn)約為34%。
（六）貸款方式評(píng)價(jià)
1.保證和抵押擔(dān)保分析。由乙公司、集團(tuán)主要股東及其夫婦倆提供保證擔(dān)保；保證擔(dān)保企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營正常，財(cái)務(wù)狀況和信用記錄良好，具有一定的保證擔(dān)保能力。以項(xiàng)目用地及在建工程作抵押，權(quán)屬人為乙公司；按固定資產(chǎn)總投資3.4億元計(jì)算，抵押率為44.1%，控制在我行有關(guān)規(guī)定50%以下。
2.用款及還款計(jì)劃。按該項(xiàng)目進(jìn)度進(jìn)行融資，擬在其封頂和注冊(cè)資本實(shí)繳達(dá)到項(xiàng)目總投資的35%并驗(yàn)資后給予7000萬元用款額度；在該項(xiàng)目土建基本完成，進(jìn)入裝修工程時(shí)給予8000萬元用款額度，放款額度控制在項(xiàng)目已投入資金總額的50%以內(nèi)。從貸款發(fā)放后第四年起，共5年，每半年歸還本金1500萬元，按月結(jié)息。
（七）綜合效益分析
乙集團(tuán)是廣州某市當(dāng)?shù)刈畲蟮拿駹I企業(yè)，是各家金融機(jī)構(gòu)爭奪的首先目標(biāo)客戶。通過支持該項(xiàng)目，可實(shí)現(xiàn)利息收入約3000萬元，同時(shí)可帶動(dòng)存款及中間業(yè)務(wù)的發(fā)展，有效提高本行的市場競爭能力。同時(shí)穩(wěn)定與投資商的銀企合作關(guān)系，不斷擴(kuò)大合作空間，實(shí)現(xiàn)雙贏。能夠推動(dòng)廣州市第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
（八）貸款風(fēng)險(xiǎn)和資金監(jiān)管方案
1.風(fēng)險(xiǎn)分析。主要有投資風(fēng)險(xiǎn)、行業(yè)競爭風(fēng)險(xiǎn)、信息不對(duì)稱風(fēng)險(xiǎn)三種：
該項(xiàng)目的投資資金規(guī)模較大，投資期長，項(xiàng)目的可行性評(píng)估存在一定的不確定因素即投資風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)有關(guān)規(guī)劃，至2010年亞運(yùn)會(huì)前，廣州星級(jí)酒店將從現(xiàn)在的203家增加到300家，約一半為四星級(jí)以上高端酒店，酒店行業(yè)的競爭將比較激烈。由于創(chuàng)業(yè)公司是民營企業(yè)，我行調(diào)查手段有限，對(duì)企業(yè)情況的調(diào)查存在信息不對(duì)稱，增加了我行監(jiān)管的難度。
2.資金監(jiān)管方案。主要通過三種方式實(shí)施資金監(jiān)管：一是嚴(yán)格落實(shí)抵押保證擔(dān)保方案，嚴(yán)格執(zhí)行用款計(jì)劃，控制放款額度比例。二是加強(qiáng)信貸資金的監(jiān)管，保證?？顚Ｓ?。項(xiàng)目貸款劃入企業(yè)資金監(jiān)管賬戶→創(chuàng)業(yè)公司提交請(qǐng)款申請(qǐng)（附相關(guān)合同和有效票據(jù)）→經(jīng)營行審查→經(jīng)營行有權(quán)審批人審批→由資金監(jiān)管賬戶劃入項(xiàng)目施工單位或供貨商。三是加強(qiáng)項(xiàng)目經(jīng)營后的資金監(jiān)管，落實(shí)還款計(jì)劃。
四、項(xiàng)目總體評(píng)價(jià)和總結(jié)
調(diào)研表明，在廣州酒店行業(yè)有較好的發(fā)展前景，特別是廣州亞運(yùn)會(huì)即將到來，該項(xiàng)目具有一定的可行性。通過支持該項(xiàng)目建設(shè)，能夠加快我行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展，加強(qiáng)銀企合作，實(shí)現(xiàn)雙贏發(fā)展，建議批準(zhǔn)甲公司貸款申請(qǐng)，用于創(chuàng)業(yè)公司該酒店項(xiàng)目的建設(shè)，擔(dān)保、用款、還款等按計(jì)劃和要求實(shí)施，利率按人民銀行長期貸款基準(zhǔn)利率上浮10%執(zhí)行（利率6.732%），并落實(shí)好資金監(jiān)管方案。
由于項(xiàng)目貸款具有資金多、時(shí)間長、風(fēng)險(xiǎn)大等特點(diǎn)，因此，金融機(jī)構(gòu)對(duì)借款人、項(xiàng)目潛力等要進(jìn)行全方位、較嚴(yán)格的調(diào)查，以保障貸款的有效性和安全性。銀行的信貸工作關(guān)系到國有金融資產(chǎn)的安全和保值增值，具有很強(qiáng)的專業(yè)性、知識(shí)性、技能性和嚴(yán)謹(jǐn)性，因此，要求從業(yè)人員必須具備責(zé)任意識(shí)強(qiáng)，專業(yè)知識(shí)豐富，業(yè)務(wù)技能嫻熟，工作作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)人刭|(zhì)，才能勝任這份工作。
