在進(jìn)入到新世紀(jì)以后，我國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入到了一個(gè)快速發(fā)展和完善的階段，物業(yè)管理進(jìn)入到一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈、完善管理、提升服務(wù)的時(shí)期。物業(yè)管理行業(yè)也會(huì)從勞動(dòng)力密集行業(yè)向知識(shí)以及管理密集型行業(yè)轉(zhuǎn)變，所以物業(yè)管理企業(yè)的成本核算和管理工作的加強(qiáng)是非常重要的。這樣才能滿足現(xiàn)代居民的需要，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
一、我國(guó)我物業(yè)管理企業(yè)成本核算的特征
(一)人工成本的比例重
物業(yè)管理行業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，其中人工成本在物業(yè)管理成本中占據(jù)著最大的比重，其比重已經(jīng)超過(guò)了物業(yè)成本的一半以上，雖然現(xiàn)在物業(yè)管理的人數(shù)有所下降，但是其發(fā)生的人工成本并沒有顯出明顯下降的趨勢(shì)，其主要是因?yàn)樯鐣?huì)保險(xiǎn)等工資附加的比例在不斷的增長(zhǎng)，還有結(jié)構(gòu)有所調(diào)整，其中專業(yè)型、技術(shù)型、管理型以及技術(shù)型的人才的比例在不斷地提升。
(二)物業(yè)管理工作中發(fā)生的間接成本的比重越來(lái)越大
與制造企業(yè)相比，物業(yè)管理企業(yè)缺乏直接材料，而在物業(yè)管理中的直接材料的發(fā)生通常是在物業(yè)管理的環(huán)節(jié)中，其目的的是為了提高操作的效率以及實(shí)現(xiàn)操作而產(chǎn)生的輔助性的材料。物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的是技術(shù)集約化管理，而居民小區(qū)的日常管理是由管理處來(lái)完成的，事務(wù)由公司內(nèi)部完成，這樣就導(dǎo)致了一個(gè)專業(yè)的人員要同時(shí)兼顧多個(gè)管理處的技術(shù)指導(dǎo)、技術(shù)培訓(xùn)和專業(yè)服務(wù)等，使得人工費(fèi)用的分配變得十分復(fù)雜，不能同時(shí)的歸集到一個(gè)服務(wù)合同里。
(三)間接成本的種類繁多
與其他的服務(wù)行業(yè)相比，物業(yè)管理行業(yè)集中了清潔、保安、綠化、維修以及房屋裝修等多項(xiàng)服務(wù)功能，還可以為業(yè)主和客戶提供特殊的服務(wù)。所以物理管理形成的間接成本的種類十分復(fù)雜，而且間接成本的性質(zhì)、發(fā)生成本的原因都存在很大的差異。比如清潔服務(wù)是勞動(dòng)力密集型項(xiàng)目，其成本屬于人工成本，而工程服務(wù)通常都是使用機(jī)器設(shè)備和技術(shù)，這樣就形成了不同原因的成本。
(四)發(fā)生期間費(fèi)用的比例上升
物業(yè)管理的工作量都是由小區(qū)的管理處完成的，物業(yè)管理企業(yè)只要設(shè)置精干和高效率的職能部門。通常情況下發(fā)生的管理費(fèi)用和物業(yè)管理企業(yè)接管的物業(yè)面積呈一定的比例關(guān)系。但在實(shí)際上為了避免管理人員的流失，管理人員的工資的增長(zhǎng)幅度很大，另外現(xiàn)在的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，物業(yè)管理企業(yè)在爭(zhēng)奪客戶發(fā)生的營(yíng)業(yè)費(fèi)用也在不斷地增長(zhǎng)。
二、物業(yè)管理企業(yè)在成本管理工作中出現(xiàn)的問(wèn)題
(一)傳統(tǒng)成本的計(jì)算方式造成物業(yè)管理成本出現(xiàn)了大量的隱含成本
傳統(tǒng)的成本并不能對(duì)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用完全的出來(lái)，其在費(fèi)用的確認(rèn)、分類、分析以及控制物業(yè)成本方面都有很大的漏洞。
(二)傳統(tǒng)的物業(yè)成本核算并不能提供財(cái)務(wù)信息以外的信息
傳統(tǒng)的信息系統(tǒng)只是單純地注重財(cái)務(wù)成本信息的提供，而輕視非財(cái)務(wù)信息的提供。其在成本管理上只提供了產(chǎn)品數(shù)量的變化，卻沒有提供數(shù)量變化的原因。在這樣的情況下，提供的信息并不能夠使物業(yè)管理企業(yè)改變其作業(yè)方式和經(jīng)營(yíng)過(guò)程。
三、應(yīng)用作業(yè)成本法使物業(yè)管理的成本核算得到優(yōu)化
(一)劃分不同的作業(yè)中心
保潔作業(yè)中心,其主要包括日常的清潔工作以及垃圾的清掃和處理；綠化作業(yè)中心，其主要的工作是增加物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠色植物，提高區(qū)域內(nèi)的綠化面積，及時(shí)地對(duì)植物進(jìn)行美化和養(yǎng)護(hù)‘維護(hù)作業(yè)中心。其主要的工作是使用先進(jìn)的技術(shù)和管理方法對(duì)房屋和管理區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施進(jìn)行維護(hù)和保養(yǎng)；綜合管理作業(yè)中心，其主要是為了物業(yè)管理工作能夠正常運(yùn)行而設(shè)立的一些職能部門以及輔助部門；保安中心，其主要的工作是維護(hù)管理范圍內(nèi)的正常生活和工作秩序，保護(hù)客戶的生命財(cái)產(chǎn)安全。
(二)分析劃分企業(yè)資源
人工費(fèi)用,其主要包括了物業(yè)管理人員的薪酬工資、保險(xiǎn)以及相關(guān)的福利費(fèi)；固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用。主要包含物業(yè)管理企業(yè)自身?yè)碛械墓潭ㄙY產(chǎn)按年限折舊所需要提取的折舊費(fèi)；材料費(fèi)用，其主要包含了在進(jìn)行物理管理工作時(shí)候需要消耗的直接材料、燃料、輔助材料、零件以及包裝物等；辦公費(fèi)用，其主要包括培訓(xùn)費(fèi)、書報(bào)費(fèi)、差旅費(fèi)、租賃費(fèi)、文化宣傳費(fèi)用等；動(dòng)力費(fèi)，動(dòng)力費(fèi)指的是物業(yè)的公共設(shè)施平常運(yùn)行、維護(hù)以及自身消耗使用的水電費(fèi)等。
四、結(jié)束語(yǔ)
我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)在不斷的發(fā)展，為了滿足現(xiàn)代居民以及客戶的需要，我國(guó)的物業(yè)管理企業(yè)的成本核算以及管理工作也要不斷地發(fā)展和完善，這樣才能在競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)的市場(chǎng)中爭(zhēng)奪客戶資源，為人們提供更加周到的服務(wù)，為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)做出貢獻(xiàn)。
