摘 要：隨著我國各類企業(yè)的紛紛涌現(xiàn)，這些企業(yè)自身的物業(yè)管理也越來越受到物業(yè)行業(yè)的重視，為各物業(yè)企業(yè)帶來了極大商機。但我國的企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理尚處于起步階段，還有很多不完善的地方，與國外較為成熟的體系相比，有很多自己的問題。本文就這些存在的問題進(jìn)行探索，并提出了一些相應(yīng)的改進(jìn)措施。
關(guān)鍵詞：企業(yè)物業(yè)資產(chǎn) 強化 有益
一、 引言
企業(yè)的物業(yè)資產(chǎn)可為企業(yè)的各項經(jīng)營活動提供基礎(chǔ)保障，是維持其正常運行的先決條件。企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理即對企業(yè)因自身經(jīng)營而租用或持有的物業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行的管理。據(jù)調(diào)查，在英國，物業(yè)資產(chǎn)約占企業(yè)總資產(chǎn)的30%，同時49%的歐美公司與65%的澳大利業(yè)公司擁有自己的物業(yè)資產(chǎn)。另外國內(nèi)的一些企業(yè)也擁有或租賃自己的物業(yè)資產(chǎn)，這就使得物業(yè)資產(chǎn)管理成為企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略中一個不可忽略的環(huán)節(jié)。但由于物業(yè)資產(chǎn)的價值并不體現(xiàn)在投資方面，屬于支持性的后臺業(yè)務(wù)，因此其管理常常被放在非重要的位置。隨著全球經(jīng)濟(jì)化的加快及信息化技術(shù)化的日益完善，市場對企業(yè)各方面的要求也越來越高，使得企業(yè)開始以全新的眼光審視自身問題，對物業(yè)資產(chǎn)的管理也有了不同認(rèn)識。
二、 企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理
企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)一般包括以下六類：1.建筑物；2.在建工程；3.土地；4.租賃費用；5.自然資源；6之前5類之外的物業(yè)廠房及設(shè)備的附屬部分。不同地區(qū)的概念和歸類或許不同，但內(nèi)容基本相同。
在市場快速變化的情況下，許多企業(yè)進(jìn)行了相應(yīng)的戰(zhàn)略與結(jié)構(gòu)調(diào)整，并在在這個過程中，將物業(yè)資產(chǎn)管理視為繼資本、技術(shù)、人力、信息之后的第五種戰(zhàn)略資源。
企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理就是對建筑物及土地進(jìn)行的規(guī)劃、占用、管理、處置等活動，其宗旨是使資產(chǎn)管理的目標(biāo)與企業(yè)的整體戰(zhàn)略相統(tǒng)一，并獲取相應(yīng)的資產(chǎn)附加值。
三、 企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理存在的問題
（一） 物業(yè)管理行業(yè)自身的限制
1. 行業(yè)處于未成熟期
從我國物業(yè)行業(yè)的現(xiàn)有結(jié)構(gòu)來看，商業(yè)物業(yè)這塊的比重相對較小，與住宅類物業(yè)資產(chǎn)管理相比，其還有很大的發(fā)展空間，相應(yīng)的其市場化程度也較低，行業(yè)市場的競爭機制亦不完善。
2. 大多物業(yè)企業(yè)資金并不雄厚
物業(yè)行業(yè)的大型企業(yè)并不多見，另外受自有資金、原始積累、融資渠道的限制，小型企業(yè)通過各種方式進(jìn)行全面物業(yè)資產(chǎn)管理的可能性亦比較小。
3. 專業(yè)人才緊缺
真正從事實務(wù)操作的物業(yè)資產(chǎn)管理人員在整個物業(yè)行業(yè)中占得比重較小，對物業(yè)資產(chǎn)管理進(jìn)行系統(tǒng)研究的專業(yè)人士更為稀少，僅三百人。這是因為我國關(guān)于這方面的專業(yè)研究才剛剛起步，專業(yè)方面的各種培訓(xùn)和技能的考核知識的傳授都不完善，所以造成專業(yè)人員的緊缺。
?。ǘ┢髽I(yè)自身物業(yè)資產(chǎn)管理的問題
1.管理目標(biāo)不明確
企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)方面的管理大多隨其經(jīng)營活動而進(jìn)行調(diào)整，事先并沒有清晰的目標(biāo)。另一方面，企業(yè)大多僅將物業(yè)資產(chǎn)僅視為生產(chǎn)資源，并沒能意識到通過對其的合理規(guī)劃也能得到一些合理收益。
2.物業(yè)資產(chǎn)管理制度匱乏
由于缺乏物業(yè)資產(chǎn)管理意識，使得企業(yè)內(nèi)部也沒能形成完善的物業(yè)資產(chǎn)管理制度，首先是未能及時編制系統(tǒng)完整的物業(yè)資產(chǎn)信息，造成各類信息資料直到用時方恨少。其次物業(yè)資產(chǎn)的管理多由其他部門兼管，造成其管理的收益無法實現(xiàn)。最后，有些企業(yè)的物業(yè)占用形式單一，僅通過一味縮減物業(yè)資產(chǎn)費用來實現(xiàn)成本控制，在一定程度上對主營業(yè)務(wù)造成了負(fù)面影響。
4. 管理人員不夠?qū)I(yè)
由于企業(yè)的物業(yè)資產(chǎn)多在財務(wù)會計部門進(jìn)行處理，而會計人員并沒有接受過系統(tǒng)的這方面的培訓(xùn)，存在一定的知識空檔，因此可能造成企業(yè)對物業(yè)資產(chǎn)管理的疏忽，削弱其可能的利潤空間。
?。ㄈ┤狈ο鄳?yīng)的法律保障體系
將企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)隔離出來交由專門的機構(gòu)統(tǒng)一處理，是剛剛興起的形式，在我國尚缺乏相應(yīng)的法律法規(guī)。另一方面這種外包活動又會涉及到諸多的法律問題，并且現(xiàn)有的各種業(yè)務(wù)手段又沒有獲得明確的官方支持，因此易造成行業(yè)混亂，使得其企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理無法有效進(jìn)行。
四、 加強企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理
（一） 物業(yè)專業(yè)人才的培養(yǎng)
管理終是通過人進(jìn)行的，從業(yè)人員的專業(yè)水平直接決定了企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理的效率。我國從2005年開始，逐步推行物業(yè)管理師的資格考核，為企業(yè)的人才招聘提供了一定保障，也為注冊資產(chǎn)管理師的產(chǎn)生奠定了基礎(chǔ)。企業(yè)可鼓勵員工參加專業(yè)考核，更新自身的知識結(jié)構(gòu)，為企業(yè)和社會創(chuàng)造更大的效益。
?。ㄈ┩晟破髽I(yè)內(nèi)的企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理機制
1.編制物業(yè)資產(chǎn)清單
當(dāng)企業(yè)資產(chǎn)面積超過50000㎡時，便可以進(jìn)行物業(yè)資產(chǎn)清單的編制。即對企業(yè)所擁有或者租用的物業(yè)資產(chǎn)各方面的情況進(jìn)行詳細(xì)記錄。
2.設(shè)定合理的管理目標(biāo)
以企業(yè)的整體發(fā)展戰(zhàn)略為基礎(chǔ)，將物業(yè)資產(chǎn)重新定位，視其為費用或利潤中心，設(shè)定恰當(dāng)?shù)墓芾砟繕?biāo)。
3.細(xì)化物業(yè)資產(chǎn)類型，進(jìn)行多種形式的物業(yè)投資
分清物業(yè)資產(chǎn)的類別，將閑置的未充分利用的物業(yè)資產(chǎn)與企業(yè)業(yè)務(wù)占用的物業(yè)資產(chǎn)分開管理，開發(fā)前者的投資潛力，實現(xiàn)額外收益。另一方面，及時對企業(yè)的物業(yè)資產(chǎn)作恰當(dāng)處理，例如可基于市場和政策的變動，根據(jù)自身情況進(jìn)行相應(yīng)的資產(chǎn)組合或者可獲利資產(chǎn)剝離。
5.聘請專業(yè)顧問，建立完善的物業(yè)資產(chǎn)管理機構(gòu)
打破原有的管理結(jié)構(gòu)，成立企業(yè)內(nèi)部的物業(yè)資產(chǎn)管理機構(gòu)，其他各部門可通過協(xié)商的形成進(jìn)行內(nèi)部租用，有效降低物業(yè)的運行成本。另外可聘請經(jīng)驗豐富的專業(yè)顧問，對企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理提出切實有效的建議。
（四）完善企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理信息系統(tǒng)
精細(xì)的決策一般需要一系列數(shù)據(jù)的支持，這些數(shù)據(jù)有企業(yè)內(nèi)部的，也有企業(yè)外部的，因此其收集工作是非常繁瑣麻煩的。如果單靠人自身的力量去整理，費時費力又不能保證資料的全面準(zhǔn)確，所以成熟的物業(yè)資產(chǎn)管理多采用先進(jìn)的計算機軟件進(jìn)行處理。
