一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅分類(lèi)
根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文件和《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其《實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定和要求，本文將房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅具體會(huì)計(jì)處理方法進(jìn)行了以下分類(lèi)。
按企業(yè)類(lèi)型可分為主營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)和兼營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)。
（一）主營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)
對(duì)于應(yīng)當(dāng)由當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入來(lái)承擔(dān)的土地增值稅，在借記項(xiàng)目記錄以下科目：經(jīng)營(yíng)稅金及附加，主要針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，或者是經(jīng)營(yíng)稅金，主要針對(duì)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，或者是企業(yè)稅金及附加，主要針對(duì)股份制試點(diǎn)企業(yè)，或者是營(yíng)業(yè)稅金（對(duì)外經(jīng)濟(jì)合作企業(yè)），在貸記項(xiàng)目欄記錄：應(yīng)交稅金和應(yīng)交土地增值稅兩項(xiàng)。
例1：陽(yáng)光房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售新建樓房10棟，計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅稅額為9,000萬(wàn)元。會(huì)計(jì)處理方法如下。
企業(yè)計(jì)提土地增值稅稅款時(shí)，會(huì)計(jì)記錄：
借：經(jīng)營(yíng)稅金及附加 9000萬(wàn)元
貸：應(yīng)交稅金
——應(yīng)交土地增值稅 9000萬(wàn)元
（二）兼營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)
對(duì)于應(yīng)當(dāng)由當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入來(lái)承擔(dān)的土地增值稅，在借記項(xiàng)目記錄以下科目：其他業(yè)務(wù)支出，主要針對(duì)工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、郵電、運(yùn)輸、外商投資的企業(yè)而言；或者是其他營(yíng)業(yè)支出，主要是針對(duì)金融企業(yè)而言；或者是營(yíng)業(yè)稅金及附加，主要是針對(duì)飲食、旅游、保險(xiǎn)、服務(wù)等企業(yè)而言；或者是營(yíng)業(yè)稅金，主要是針對(duì)對(duì)外經(jīng)濟(jì)合作企業(yè)、外商投資企業(yè)、旅游企業(yè)；或者是內(nèi)部供應(yīng)和銷(xiāo)售支出，主要針對(duì)鐵路運(yùn)輸企業(yè)；或者是其他營(yíng)業(yè)稅金，主要針對(duì)外商投資銀行，在貸記項(xiàng)目欄記錄：應(yīng)交稅金和應(yīng)交土地增值稅，各類(lèi)企業(yè)均相同。
二、房地產(chǎn)企業(yè)的分類(lèi)
按照工程完成的狀況，可分為轉(zhuǎn)讓的國(guó)有土地使用權(quán)連同地上的建筑物及其附著物、項(xiàng)目全部峻工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)、項(xiàng)目竣工或辦理結(jié)算后三種情況。
（一）轉(zhuǎn)讓的國(guó)有土地使用權(quán)連同地上的建筑物及其附著物
轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納的土地增值稅，在借記項(xiàng)目記錄以下科目：固定資產(chǎn)清理，在建工程，專項(xiàng)工程支出、固定資產(chǎn)購(gòu)建支出等科目，在貸記項(xiàng)目欄記錄：應(yīng)交稅金和應(yīng)交土地增值稅兩項(xiàng)。
（二）項(xiàng)目全部峻工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)
需預(yù)繳土地增值稅，在借記項(xiàng)目記錄以下科目：應(yīng)交稅金和應(yīng)交土地增值稅兩項(xiàng)，在貸記項(xiàng)目欄記錄：銀行存款。
（三）項(xiàng)目竣工或辦理結(jié)算后
土地增值稅清算時(shí)，需要對(duì)前期征繳的土地增值稅款進(jìn)行調(diào)整。
首先應(yīng)該取得稅務(wù)局土地增值稅清算報(bào)告，確定了土地增值稅清算金額后，然后在借記項(xiàng)目記錄以下科目：營(yíng)業(yè)稅金及附加——土地增值稅（清算稅款總金額——前期累計(jì)計(jì)提的土地增值稅費(fèi)用），待攤費(fèi)用——預(yù)繳土地增值稅（差額）；在貸記項(xiàng)目欄記錄：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅（清算稅款總金額一前期累計(jì)已繳納的土地增值稅）。
在具體實(shí)際補(bǔ)交時(shí)，在借記項(xiàng)目記錄以下科目：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅，在貸記項(xiàng)目欄記錄：銀行存款（清算稅款總金額一前期累計(jì)已預(yù)繳的土地增值稅款）。如果是退稅的話，則要做相反的會(huì)計(jì)處理。
三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)處理方法
國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)文件中明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在會(huì)計(jì)上確認(rèn)的預(yù)售收入在稅法中是應(yīng)該繳納企業(yè)所得稅的銷(xiāo)售收入”；國(guó)稅函[2008]299號(hào)文件規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實(shí)際利潤(rùn)據(jù)實(shí)分季（或月）預(yù)繳企業(yè)所得稅的，對(duì)開(kāi)發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷(xiāo)售取得的預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤(rùn)額，計(jì)入利潤(rùn)總額預(yù)繳，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計(jì)稅成本后按照實(shí)際利潤(rùn)再行調(diào)整”。《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》中規(guī)定：企業(yè)預(yù)繳的土地增值稅可以在預(yù)計(jì)利潤(rùn)中扣除。因此，根據(jù)該“會(huì)計(jì)中的預(yù)售收入”預(yù)繳的土地增值稅款在稅法中的指的是營(yíng)業(yè)稅金及附加。我們可以根據(jù)一個(gè)簡(jiǎn)單的例子來(lái)進(jìn)行說(shuō)明。
例2：某房地產(chǎn)公司2010年開(kāi)始銷(xiāo)售，當(dāng)年預(yù)售收入100000萬(wàn)元，2011年銷(xiāo)售收入為500000萬(wàn)元，且該樓盤(pán)售罄，當(dāng)年年底結(jié)轉(zhuǎn)收入600000萬(wàn)元，2012年10月稅務(wù)清算土地增值稅款為5000萬(wàn)元，假設(shè)均為普通住宅，企業(yè)所得稅稅率均為25%，其相關(guān)的稅務(wù)處理如下：
（1）2010年取得預(yù)售收入100000萬(wàn)元，所繳納的土地增值稅應(yīng)為100000×0.005=500萬(wàn)元。
借：待攤費(fèi)用
——預(yù)交土地增值稅 500萬(wàn)元
貸：應(yīng)交稅費(fèi)
——應(yīng)交土地增值稅 500萬(wàn)元
借：應(yīng)交稅費(fèi)
——應(yīng)交土地增值稅 500萬(wàn)元
貸：銀行存款 500萬(wàn)元
（2）2011年取得預(yù)售收入500000萬(wàn)元時(shí)，其繳納的土地增值稅款為500000×0.005=2500萬(wàn)元。
借：待攤費(fèi)用
——預(yù)交土地增值稅 2500萬(wàn)元
貸：應(yīng)交稅費(fèi)
——應(yīng)交土地增值稅 2500萬(wàn)元
借：應(yīng)交稅費(fèi)
——應(yīng)交土地增值稅 2500萬(wàn)元
貸：銀行存款 2500萬(wàn)元
（3）2011年底結(jié)轉(zhuǎn)600000萬(wàn)元銷(xiāo)售收入時(shí)，
借：營(yíng)業(yè)稅金及附加
——土地增值稅 3000萬(wàn)元
貸：待攤費(fèi)用
——預(yù)交土地增值稅 3000萬(wàn)元
（4）在2012年10月清繳土地增值稅款時(shí)，需補(bǔ)交2000萬(wàn)元（5000-3000）土地增值稅款。
借：營(yíng)業(yè)稅金及附加
——土地增值稅 2000萬(wàn)元
貸：應(yīng)交稅費(fèi)
——應(yīng)交土地增值稅 2000萬(wàn)元
借：應(yīng)交稅費(fèi)
——應(yīng)交土地增值稅 2000萬(wàn)元
貸：銀行存款 2000萬(wàn)元
四、結(jié)束語(yǔ)
企業(yè)在實(shí)際繳納土地增值稅先于企業(yè)所得稅前，往往會(huì)計(jì)上確認(rèn)的費(fèi)用滯后，這時(shí)是由于會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理上存在的差異。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，最終的企業(yè)所得稅是不會(huì)受到影響的。但由于資金的擁有時(shí)間價(jià)值，因此在填報(bào)企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表時(shí)要注意到這點(diǎn)。
此外，根據(jù)各省稅務(wù)機(jī)關(guān)的具體實(shí)際情況，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅的具體清算情況會(huì)各不相同。因此，企業(yè)具體的會(huì)計(jì)稅務(wù)處理過(guò)程中要多加關(guān)注和熟悉項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所在地政府和稅務(wù)部門(mén)的政策規(guī)定。根據(jù)單位實(shí)際，制定出最優(yōu)的清算方案，在符合稅法的前提下，充分利用稅收優(yōu)惠政策，使企業(yè)的利益實(shí)現(xiàn)最大化。
