近年來房地產(chǎn)行業(yè)的投資特別旺盛，房地產(chǎn)行業(yè)已然成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。針對房地產(chǎn)市場過熱的現(xiàn)象，我國政府采取宏觀調(diào)控的措施，對其進行整改，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必將迎來“大整合”時期。隨著房地產(chǎn)市場競爭不斷加劇，房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的重要性越來越明顯，已逐漸成為各房地產(chǎn)企業(yè)在競爭中取得優(yōu)勢的關鍵因素。2012年5月18日至20日，國務院總理溫家寶在武漢主持召開六省經(jīng)濟形勢座談會時指出：穩(wěn)定房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購政策，采取有效措施增加普通商品房供給，繼續(xù)推進保障性安居工程建設，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。筆者在介紹房地產(chǎn)開發(fā)成本含義以及構成的基礎上，針對目前我國對于房地產(chǎn)開發(fā)的宏觀調(diào)控措施，提出針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的措施，實現(xiàn)成本控制、提高利潤的目的。
一、開發(fā)成本控制的必要性
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場經(jīng)濟競爭中面對的壓力較大，成本控制對于該企業(yè)意義重大。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，成本控制的戰(zhàn)略意義有時比規(guī)模的擴張更為重要。當前我國房地產(chǎn)市場的基本情況是存量過大，宏觀經(jīng)濟體制方面存在一定的原因，同時價格形成機制方面的原因也很大。根據(jù)市場經(jīng)濟的一般規(guī)律，當商品房的售價下調(diào)時往往有利于樓房的銷售。但開發(fā)商卻一直保持一個較高的售價，其中原因之一就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制問題，成本較高，難以主觀調(diào)低售價。從宏觀方面來看，研究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的問題，有利于合理利用土地資源，避免房地產(chǎn)市場泡沫過盛，有利于整體國民經(jīng)濟的發(fā)展。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的另一重要性還體現(xiàn)在整體市場競爭中。中國加入WTO后，對于房地產(chǎn)業(yè)的放開程度大大加重，國外資本實力雄厚且有相當融資能力的企業(yè)不斷涌入，例如和記黃浦、新鴻基和恒基等。同時國內(nèi)的一些集團型企業(yè)不斷增加擴張的規(guī)模，如萬科、萬達和世貿(mào)等。這兩方面的共同作用使得房地產(chǎn)市場的競爭更加激烈。針對目前這種日趨激烈的競爭環(huán)境，企業(yè)對成本控制的要求越來越高，只有成本控制得較好的企業(yè)能在土地市場競爭有比較優(yōu)勢，從而比較容易的取得土地使用權及開發(fā)權，有利于該企業(yè)的長期、穩(wěn)定、健康的發(fā)展。
二、房地產(chǎn)開發(fā)成本的構成
房地產(chǎn)開發(fā)成本指的是房地產(chǎn)開發(fā)項目中實際發(fā)生的所有成本，具體包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、開發(fā)間接費用、公共配套設施費和借款利息等。在房地產(chǎn)開發(fā)中，一個住宅小區(qū)從開發(fā)到建設完成，往往需要較長時間。期間可能會發(fā)生很多問題和情況，比如住宅已經(jīng)建成而配套工程尚未開始投入使用，或者是住宅已經(jīng)銷售出去而道路綠化尚未完工的情況。這種時間差的存在，使得那些已出售的商品房所應負擔的配套設施建設費用無法按照實際成本來計算配套設施的費用。針對這類問題，為了使得開發(fā)成本與銷售收入同步結轉(zhuǎn)，可以采取預提方式，將未完工配套設施承擔的預計建設費用計入到已銷售商品房的開發(fā)成本中，等到這一開發(fā)小區(qū)全部竣工決算時，再對預提配套設施費用進行調(diào)整。但這種操作也存在一定的問題，由于房地產(chǎn)項目開發(fā)周期比較長，必然使得在成本的確認與計量中存在一定的可操作空間，可能會違反配比原則，少計或虛增成本從而影響了當年利潤。存在的另一個問題就是借款利息的處理，房地產(chǎn)企業(yè)自身存在很多特殊性，在開發(fā)項目前期需要投入大量資金進行征地、拆遷、補償以及基礎設施建設。房地產(chǎn)企業(yè)自身資金不足時往往會借入資金，這種資金的借入必然會發(fā)生利息等財務費用，在開發(fā)產(chǎn)品完全竣工之前，需要計入開發(fā)成本，等到房屋銷售后，按照配比原則計入當期的銷售成本。房地產(chǎn)開發(fā)成本中還涉及共同性成本的分配，比如土地征用及拆遷補償費、公共配套設施費、前期設施費、開發(fā)間接費用等共同性成本。這些共同性成本的歸集結算可以按占地面積、可售面積或是建筑面積進行分配，選擇哪一種分配方式都直接影響開發(fā)產(chǎn)品成本。
三、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的方法
(一)項目決策階段
為了達到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理控制成本的目標，首先需要做到的就是保證項目決策的正確性?？梢詮囊韵聨讉€方面進行：首先要事先做好市場調(diào)研。市場調(diào)研具體包括分析影響開發(fā)項目的整體因素和微觀環(huán)境因素，具體包括針對市場供給需求進行調(diào)查，對市場供需的影響因素進行分析，從而較為準確地預測項目的市場前景。對于房地產(chǎn)開發(fā)項目有一個全局的認識。其次要做好項目規(guī)劃。項目規(guī)劃包括項目的容積率和建筑密度等各個因素，并逐個對于各個因素進行分析，分析對項目成本產(chǎn)生怎樣的影響，然后進行分別規(guī)劃。再次要進行項目定位。結合之前對于項目地域、租售對象、租售價格和租售率等因素的分析，將項目定位精準化，準確定位客戶和項目。
(二)項目設計階段
根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目測算數(shù)據(jù)的統(tǒng)計結果，設計費在開發(fā)項目建設費用中所占的比重較小，一般只占到建安成本的2%-3%，施工階段占用的費用最高。針對這種現(xiàn)象，房地產(chǎn)開發(fā)商往往認為只要加強此階段的成本控制就可以達到節(jié)約成本的目的。但事實卻并非如此，規(guī)劃設計方案在整個開發(fā)項目中的作用是決定性的，因為后期所耗費的成本都是按照之前確定的設計方案進行的。所以規(guī)劃設計方案質(zhì)量的高低，直接決定了項目施工成本、項目建設周期、建設成本、項目質(zhì)量以及項目將來所帶來的經(jīng)濟效益。因此，規(guī)劃設計階段的成本控制是必要的而且是非常重要的，此階段進行控制造價成本也會產(chǎn)生事半功倍的效果。規(guī)劃設計階段的成本控制可以從以下幾點進行：第一，將設計前的投資估算控制做好；第二，初步設計要重視對方案的選擇；第三，進行縱向控制，所謂的縱向控制就是隨著不同設計階段的不斷深入，需要從初步市場調(diào)查、可行性研究、技術設計直到施工圖的設計、限額設計這幾個階段層層遞進。
(三)項目招投標階段
1．編制正規(guī)的招標文件
招標文件的編制需要正規(guī)，這就需要造價管理人員廣泛收集各類數(shù)據(jù)資料，針對收集的資料利用技術手段對其進行篩選和分析，通過分析結果選擇影響工程造價的重要因素，針對這些重要因素進行進一步的研究、預測以及評價，最后再著手編制合乎規(guī)范的招標文件。同時，特別需要注意的是，招標文件中涉及的費用和相關責任條款需要慎重列明、并進行反復的敲定，從而保證沒有紕漏，這種謹慎性對于之后的造價控制和責任歸屬確定具有很大的作用。
2．對標底價格進行嚴格審查
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行標底審查的過程中所發(fā)生的成本主要集中在招投標的過程中，對于招標過程中所發(fā)生的投資成本必須進行嚴格控制，主要體現(xiàn)在標底價格的準確、科學和合理。嚴格審查標底價格的主要目的在于通過檢查標底價格的編制情況達到降低工程成本的最終目的。
3．選擇合適的施工單位
所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并不一定非要選擇頂級的施工單位。如果一個工程項目只需要三級施工企業(yè)就可以完成并保證施工的質(zhì)量，那么就沒必要選擇特級施工企業(yè)，因為特級施工企業(yè)的收費標準往往比三級施工企業(yè)的要高的多，這樣必然會耗費大量的人力、物力，也必然會增加開發(fā)商的成本，造成費用的浪費，不利于成本的控制。
(四)項目實施階段
經(jīng)過了項目的決策、設計和招投標階段，進入項目的實施階段，房地產(chǎn)開發(fā)項目實施指的是在前幾個階段設計好的規(guī)劃方案和圖紙的基礎上，利用工程物資、人力、建筑設施建造房屋的過程。開發(fā)項目的實施階段是整個項目過程中資金投入量最大，周期最長的階段，因此這一階段的成本控制具有很高的重要性和復雜性。實施階段要做好“三控兩管一協(xié)調(diào)”的工作，具體包括以下幾個方面：第一，對于企業(yè)內(nèi)部財務管理和財經(jīng)法規(guī)的各項規(guī)定進行嚴格認真的執(zhí)行；第二，加強對于工程費用計劃的控制；第三，加強嚴格管理現(xiàn)場簽證，杜絕各種不合理現(xiàn)象的產(chǎn)生；第四，加強合同管理，對合同變更進行嚴格的控制；第五，采取恰當?shù)拇胧┱_應對工程索賠。
(五)項目銷售階段
對于房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售階段的成本控制，最為關鍵的一點就是進行銷售策劃。首先深入了解項目的內(nèi)涵，緊接著在結合項目規(guī)模以及所在地社會經(jīng)濟等因素的基礎上選擇專業(yè)的廣告設計公司進行設計。專業(yè)廣告設計公司的專業(yè)人員往往對廣告費用投放的時間、內(nèi)容和形式等有一個更為精準的把握，從而使得廣告表現(xiàn)方面更加突出，更好地與項目定位相銜接。推廣手段的采用必須具有針對性，這樣才能使得廣告費推廣費等各種費用的效用最大化，達到事半功倍的目的，實現(xiàn)銷售費用的成本控制。
