作者：丁斌匯 時間：2007-1-15
案例一
在玉龍物業(yè)服務公司有這樣一個高檔居住物業(yè)項目，2004年入駐管理以來一直處于虧損之中。我們翻開該項目的投標策劃書，確認當時投標測算的價格中包含了10%的利潤，那么，又為什么會虧損呢？進一步分析后發(fā)現(xiàn)虧損的主要因素是“供氣損耗”。該樓盤有一項新的配套設施——向業(yè)主提供蒸汽熱水，對玉龍物業(yè)來說是前所未有的。項目投標時，相關人員根本沒有意識到其中的玄機，也沒進行深入細致的調(diào)研，想當然的套用測算水電的方法。殊不知，差之毫厘，謬之千里。本身供氣的損耗就非常大，加之房地產(chǎn)調(diào)控大環(huán)境下物業(yè)空置率高造成的用戶使用率很低，損耗就更大。據(jù)測算，每月單供氣損耗一項就收支倒掛10萬元左右，而該項目滿打滿算每月的物業(yè)服務費收入只有20萬元，這樣的情況，可能叫他不虧也難。更有雪上加霜的，該樓盤所在地稅務部門對其核定，采用“代征所得稅”的納稅辦法，這樣物業(yè)服務費的稅費負擔在流轉環(huán)節(jié)就達到9.3%。這是投標測算過程中缺乏財會人員的參與，缺少了財務部門與當?shù)囟悇詹块T的溝通。事實上，該公司新項目承接流程中根本就沒有這樣的環(huán)節(jié)。這恐怕不是個性問題！
案例二
玉龍物業(yè)服務公司管理著這樣一個高檔的商業(yè)性質(zhì)的樓盤，其大業(yè)主即是開發(fā)商。承接該項目的背景是：玉龍公司看中該樓盤的“廣告效應”，希望以此打造一個品牌項目，于是乎在投標書后面附加了一個非常翔實的物業(yè)管理作業(yè)計劃，作為合同的組成部分。精誠所至、金石為開，玉龍公司一舉中標。然而，正是這個“打動人的”作業(yè)計劃招來了麻煩，計劃中的部分項目被實踐證明現(xiàn)行條件下根本無法做到。不過實踐顯示，盡管如此，但對照物業(yè)服務委托合同的要求，服務的效果及質(zhì)量還是能夠達到。懷著一絲的僥幸，玉龍公司還是從容“上崗”了。起初，由于房屋開發(fā)環(huán)境好，開發(fā)商日子好過，只要物業(yè)管理的效果沒有大的落差，開發(fā)商根本不來找麻煩。開發(fā)商非常包容，高興時還許諾新項目開發(fā)成功仍然委托玉龍公司管理。不想，國家房地產(chǎn)調(diào)控迅雷不及掩耳，開發(fā)商的資金鏈立刻出現(xiàn)問題。這時候聽到玉龍公司催討物業(yè)服務費的聲音，顯得特別的煩人，盡管嘴里客氣地“馬上付，馬上付”，但背地里開始尋找“賴賬”借口。他們想到了“作業(yè)計劃”，將其與實際作業(yè)進行對比，尋找時機作業(yè)與計劃的差距，“差距”即“借口”。不日，玉龍公司受到開發(fā)商的要求整改的函，函稱：務請貴公司整改，以便及時結算物業(yè)服務費……
問題也出在承接項目階段，不可行的管理計劃招致的尷尬結果。
這兩個案例給了我們強烈的警示，不能再盲目行事，看到項目就投標。項目承接工作需要專業(yè)管理和控制，我們真應該靜下心來審視一下新項目承接工作，加強項目承接過程中的風險控制，從而提高項目的固有品質(zhì)。
我們認為承接一個新的項目應該包含三個步驟：
·項目背景調(diào)查
·可行性研究
·投標
“項目背景調(diào)查”事實上是項目的風險調(diào)查，項目的“可行性研究”是對項目承接管理風險的評估。在有效控制風險的基礎上，進行科學的投標。
一、新項目的背景調(diào)查
新項目的背景調(diào)查是至關重要的，是規(guī)避經(jīng)營風險的基礎工作。這項的有效開展還能夠幫助我們減少或避免第一章第二節(jié)中反映的許多混亂和矛盾。
新項目的背景調(diào)查應該包括以下內(nèi)容：
1、了解開發(fā)商的資信情況以及歷史產(chǎn)品的質(zhì)量等；
2、了解新項目在項目所在地物業(yè)項目中的層次和地位；
3、了解新項目所在地同類物業(yè)的物業(yè)服務費標準以及物業(yè)服務費的收繳率情況；
4、了解新項目所在地的地方性物業(yè)管理政策法規(guī)；
5、了解新項目所在地的地方性財稅政策；
6、了解新項目所在地的地方性勞動用工政策、相關的勞動力價格水平及與工資有關的其他人事費用項目及其標準；
7、了解新項目所在地的公共事業(yè)費結算處理方法等其他物業(yè)服務相關的環(huán)境因素。
通常的印象似乎承接新項目只是銷售部門的事，與財務部門毫不相干。然而，當您讀完“案例1”后，將會看到事實并非如此。我們先來看看承接新項目的步驟，以及每一步所包含的內(nèi)容，進而我們可以清楚地其中的財務管理項目。
上述第1、2、3、7項調(diào)查內(nèi)容主要用以評估目標項目的經(jīng)營風險，第4、5、6項內(nèi)容主要用以對管理成本的測算，第3項內(nèi)容同時作為制定物業(yè)服務費投標價格的參照。其中第1、4、5、6項調(diào)查工作都需要財務部門參與把關、控制。
在對開發(fā)商資信情況調(diào)查時，富有經(jīng)驗的財務人員可以更加專業(yè)的作出相關評價；
在對當?shù)氐胤叫晕飿I(yè)管理政策法規(guī)的調(diào)查中，財務人員主要負責：
1、了解當?shù)匚飿I(yè)服務過程中有哪些收費項目，這些收費的財務性質(zhì)（即，是收入性質(zhì)，還是代收代付性質(zhì)的，或是物業(yè)服務企業(yè)與有關方共享性質(zhì)的），及相應文件的收集；
2、了解可能的經(jīng)營項目，即相關的政策規(guī)定。
3、在對地方性財稅政策的調(diào)查中，財務人員主要應了解：對應各項收費的地方特定的稅費收繳標準；企業(yè)所得稅征收辦法、所得稅稅率；地方性優(yōu)惠政策及相關文件；其他財稅方面的政策。
在對地方性勞動用工政策、相關的勞動力價格水平及與用工有關的其他人事費用項目及其標準調(diào)查過程中，財務人員應協(xié)同人事部門了解以下內(nèi)容：
1、當?shù)氐膭趧佑霉す芾硪?guī)定、有哪些用工種類及其特點；
2、各崗位用工的勞動力價格水平；
3、有哪些與用工有關的各種人事費用項目，如社保費用等，它們的費用標準及費用由誰承擔、誰管理、何時繳納等相關事項的文件規(guī)定；
4、 其他勞動用工方面需要了解的信息。
二、新項目的可行性研究
新項目的可行性研究是指物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)新項目招標方給出的招標文件和事前調(diào)查到的該項目的背景信息，結合本企業(yè)的管理能力、管理資源，通過詳細的分析、測算、比較和風險評估，作出該項目是否適合本企業(yè)管理的專業(yè)評判活動。在這個階段，物業(yè)管理企業(yè)應該首先進行經(jīng)營風險的評估，如果經(jīng)營風險超出可接受水平，企業(yè)應該立刻作出放棄的決定，因此也就沒有后續(xù)的工作了。
在可行性研究過程中，業(yè)務部門（或許是專家組）主要負責：根據(jù)招標文件給出的具體的物業(yè)管理對象、管理服務項目以及管理服務質(zhì)量要求，制定出相應的，反映人、財、物投入的業(yè)務測算書，這個測算書相當于前述的物業(yè)管理計劃的縮略版。
財務部門依據(jù)業(yè)務部門給出的業(yè)務測算書，結合調(diào)查到的，與新項目相關的稅費、人事費用、收入等背景資料以及本企業(yè)相關的成本費用標準，首先測算出管理該項目所需的總成本。再在此基礎上加上適當?shù)姆绽麧?，得出物業(yè)服務費的目標值。最后，將該目標值與新項目所在地的同類物業(yè)的物業(yè)服務費水平進行比較，以此從物業(yè)服務價格的角度評判該項目的可行性。
三、新項目投標
新項目通過可行性研究后，在確認可行的情況下進入投標程序。在此程序中，財務部門的工作是參與《物業(yè)管理策劃書》的編制工作。值得注意的是，這里用于投標的《物業(yè)管理策劃書》顯然有別于上述的業(yè)務測算書。業(yè)務測算書是供內(nèi)部測算使用的，不需要考慮對應配置的市場水平（或行業(yè)水平）。而《物業(yè)管理策劃書》的管理要素配置水平則必須顧及公認的市場水平。
我們建議項目投標書中應該說明：標書中關于物業(yè)服務質(zhì)量的承諾是對應招標書中對物業(yè)服務效果的要求的，屬于合同要素，這是對“物業(yè)服務”產(chǎn)品質(zhì)量的描述。但《物業(yè)管理策劃書》僅僅是用于測算的，不應該被視作合同要素。尤其是其中關于管理要素的配置，他是隨著勞動熟練程度、服務工具、服務手段的改進而變化的。這樣就可以防止下述案例7中的糾紛，事實上這種紛爭是毫無意義的，是管理的消極因素，而且會阻礙技術進步和勞動效率的進步。
總之，我們應該充分關注新項目承接，在此過程中有效協(xié)調(diào)各方面的力量，采用科學的態(tài)度、科學的方法，尤其要利用財務部門專業(yè)技術和專業(yè)管理，減小項目承接風險。（作者系上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司總會計師）
