小區(qū)物業(yè)財(cái)務(wù)管理概述
(一)物業(yè)財(cái)務(wù)與財(cái)務(wù)管理
物業(yè)財(cái)務(wù)，是指具有企業(yè)性質(zhì)的物業(yè)公司為達(dá)到既定目標(biāo)所進(jìn)行的籌集資本和運(yùn)用資本 的活動(dòng)。資本是由公司在房屋、設(shè)備維修過程中所運(yùn)用的各項(xiàng)有價(jià)值的資產(chǎn)所構(gòu)成。資本金則是指列在資產(chǎn)負(fù)債表左方的諸項(xiàng)內(nèi)容。如現(xiàn)金、有價(jià)證券、應(yīng)收賬款、材料庫(kù)存和固定資 產(chǎn)等，它表明了資本的去向?；I集資本就是資本來(lái)源，它指列示在資產(chǎn)負(fù)債表右方的諸項(xiàng)內(nèi)容。如銀行貸款、公司債券和業(yè)主投入的資金等等。
財(cái)務(wù)管理，是指公司為了有計(jì)劃與低代價(jià)的籌集資本、最大限度地提高資本運(yùn)用效果而 對(duì)企業(yè)籌資活動(dòng)和投資活動(dòng)所進(jìn)行的管理。面對(duì)日益發(fā)達(dá)且瞬息萬(wàn)變的金融市場(chǎng)，企業(yè)面臨著多種可供選擇的籌資渠道。物業(yè)財(cái)務(wù)管理人員不僅要按照公司管理與服務(wù)的需要安排好籌 資的規(guī)模與時(shí)間，確保公司經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的正常進(jìn)行，還要根據(jù)不同籌資方案所需付出的籌資成本與承擔(dān)的籌資風(fēng)險(xiǎn)，選擇最佳的籌資方案。這就是公司籌資管理的任務(wù)。物業(yè)公司是以管 理與服務(wù)為中心的經(jīng)營(yíng)型企業(yè)，為了提高公司經(jīng)濟(jì)效益，擴(kuò)大收入來(lái)源，多數(shù)物業(yè)公司實(shí)行多種經(jīng)營(yíng)，公司下屬既有商業(yè)貿(mào)易部門，也有工程維修機(jī)構(gòu)，還有酒樓、商場(chǎng)、店鋪等出租 物業(yè)以及其他提供有償服務(wù)的機(jī)構(gòu)。公司的財(cái)務(wù)管理要統(tǒng)籌各經(jīng)營(yíng)單位，自然比經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)單純的企業(yè)來(lái)得復(fù)雜些，財(cái)務(wù)管理在這里顯得尤其重要。
(二)物業(yè)財(cái)務(wù)管理的必要性
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，商品價(jià)值規(guī)律仍然在商品生產(chǎn)、商品流通和商品消費(fèi)領(lǐng)域中，起著 重要的調(diào)節(jié)作用。以社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間來(lái)計(jì)算房屋維修在房屋消費(fèi)過程中的商品價(jià)值量時(shí)，還必須利用價(jià)值、價(jià)格、成本、利潤(rùn)、資金等形式。
如前所述，小區(qū)財(cái)務(wù)與財(cái)務(wù)管理恰是對(duì)物業(yè)公司在資金籌集與運(yùn)用過程中，能體現(xiàn)財(cái)務(wù) 關(guān)系的一種全面資金管理。因此，物業(yè)財(cái)務(wù)管理的客觀必要性就在于，它是由時(shí)間節(jié)約規(guī)律和商品價(jià)值規(guī)律的作用決定的。這種作用主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：
1.在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中價(jià)值規(guī)律要求商品的價(jià)值量由制造該商品所消耗的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間來(lái)衡量。也就是說，小區(qū)物業(yè)公司的房屋維修與服務(wù)，不論在維修過程中消耗的勞動(dòng)時(shí)間多少 ，它只能按照社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間所決定的活勞動(dòng)與物化勞動(dòng)所消耗的價(jià)值量，向小區(qū)住戶計(jì)取維修與管理費(fèi)用。如果一個(gè)物業(yè)公司在房屋等維修與服務(wù)過程中，所消耗的個(gè)別勞動(dòng)時(shí)間 低于社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間，這個(gè)公司從維修管理與服務(wù)角度說，社會(huì)獲得較多的效益或稱盈利；反之，如果個(gè)別勞動(dòng)時(shí)間高于社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間，公司獲得的效益就低，獲得的盈利就少 ，甚至?xí)潛p。恩格斯曾指出：“勞動(dòng)產(chǎn)品超出維持勞動(dòng)的費(fèi)用而形成的剩余，以及社會(huì)生產(chǎn)基金和后備基金從這種剩余中的形成和積累，過去和現(xiàn)在都是一切社會(huì)的、政治的和智力 的繼續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)?！?見《馬恩選集》第３卷，人民出版社１９７２年版，第２３３頁(yè))公 司的盈利就是恩格斯指出的勞動(dòng)產(chǎn)品超出維持勞動(dòng)費(fèi)用而形成的“剩余”，它是社會(huì)主義擴(kuò)大再生產(chǎn)的基礎(chǔ)。由此可見，在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，價(jià)值規(guī)律的作用要求物業(yè)公司實(shí) 行嚴(yán)格的經(jīng)濟(jì)核算，要求對(duì)物業(yè)公司的維修、管理與服務(wù)過程和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督，要求不斷改進(jìn)公司的維修技術(shù)和經(jīng)濟(jì)管理，以便用最少的活勞動(dòng)和物化勞動(dòng)生產(chǎn)出更多更好的使用 價(jià)值，創(chuàng)造更多的利潤(rùn)，為擴(kuò)大物業(yè)公司維修再生產(chǎn)和改善住戶的生活、住房條件提供更多的資金。
2.在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中由于價(jià)值規(guī)律的作用，物業(yè)公司在維修再生產(chǎn)過程中占用的一切房屋維修基金(勞動(dòng)資料與勞動(dòng)對(duì)象)，都仍然保留著使用價(jià)值和價(jià)值兩種屬性。維修基金的使用價(jià) 值是由實(shí)物形態(tài)表現(xiàn)的；維修基金的價(jià)值是由資金形態(tài)表現(xiàn)的。資金是公司維修基金的貨幣表現(xiàn)，是進(jìn)行維修活動(dòng)的前提條件。
經(jīng)濟(jì)核算不僅要求公司用自己的維修、服務(wù)與管理的費(fèi)用收入補(bǔ)償支出，并且取得盈利 ，同時(shí)要求用最少的資金占用、最低的生產(chǎn)耗費(fèi)，取得最大的經(jīng)濟(jì)效果。要做到這一點(diǎn)，必須管好公司的資金、成本和利潤(rùn)，一句話必須做好公司的財(cái)務(wù)工作。由此可見，公司財(cái)務(wù)管 理必要性是節(jié)約時(shí)間規(guī)律和價(jià)值規(guī)律的客觀要求，它是社會(huì)主義物業(yè)公司管理的重要組成部分。
(三)物業(yè)財(cái)務(wù)管理的本質(zhì)
從物業(yè)財(cái)務(wù)管理的必要性中，我們可以看出，物業(yè)公司維修再生產(chǎn)過程是一個(gè)資金不斷 運(yùn)動(dòng)的過程。公司的資金運(yùn)動(dòng)過程是構(gòu)成公司財(cái)務(wù)關(guān)系的一個(gè)獨(dú)立方面，正如毛澤東同志所說：“任何運(yùn)動(dòng)形式，其內(nèi)部都包含著本身特殊的矛盾。這種特殊的矛盾，就構(gòu)成一事物區(qū) 別于他事物的特殊的本質(zhì)?！?見《毛澤東選集》第１卷，人民出版社１９６０年版，第２９７頁(yè))資金運(yùn)動(dòng)是公司經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的組成部分，但是資金運(yùn)動(dòng)又區(qū)別于其他的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，也 就是說它具有獨(dú)特的運(yùn)動(dòng)形式，具有獨(dú)特的運(yùn)動(dòng)規(guī)律，它是公司經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的一個(gè)獨(dú)立出來(lái)的特殊矛盾方面。這個(gè)獨(dú)立出來(lái)的特殊矛盾方面就是公司財(cái)務(wù)區(qū)別于其他事物的特殊的本質(zhì)。
正確地認(rèn)識(shí)和理解物業(yè)財(cái)務(wù)管理的本質(zhì)，對(duì)于指導(dǎo)公司的財(cái)務(wù)管理工作，具有十分重要 的意義。它可以幫助我們明確公司財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容，掌握資金運(yùn)動(dòng)規(guī)律，更好地領(lǐng)會(huì)和貫徹國(guó)家有關(guān)的財(cái)經(jīng)管理方針、政策和法令，充分發(fā)揮主觀能動(dòng)性，為公司管好、用好資金，做 好財(cái)務(wù)管理。
公司財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容，是由財(cái)務(wù)本質(zhì)決定的。認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)是公司維修再生產(chǎn)過程中的資 金運(yùn)動(dòng)，就可以明確財(cái)務(wù)管理工作是公司管理經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的一個(gè)重要的獨(dú)立方面——資金運(yùn)動(dòng)的工作。資金運(yùn)動(dòng)的具體內(nèi)容包括資金的形成、使用、積累和分配。與此相聯(lián)系，財(cái)務(wù)管理 的內(nèi)容應(yīng)包括三個(gè)基本的組成部分：(１)資金(固定資金與流動(dòng)資金)管理；(２)成本(資金耗費(fèi))管理；(３)收入與利潤(rùn)管理。由此可見，明確公司財(cái)務(wù)的本質(zhì)，可以幫助我們了解財(cái) 務(wù)管理的具體內(nèi)容，這對(duì)于做好物業(yè)財(cái)務(wù)管理工作是很重要的。
黨和國(guó)家關(guān)于財(cái)務(wù)管理方面的方針、政策和法令一般都是根據(jù)資金運(yùn)動(dòng)的客觀規(guī)律的要 求制訂的。例如，有關(guān)基本建設(shè)財(cái)務(wù)撥款和貸款以及固定資金管理制度等，都是根據(jù)固定資金運(yùn)動(dòng)的規(guī)律性和周轉(zhuǎn)特點(diǎn)制訂的；而有關(guān)流動(dòng)資金管理方面的制度，則是根據(jù)流動(dòng)資金運(yùn) 動(dòng)的規(guī)律性和周轉(zhuǎn)特點(diǎn)制訂的。只有認(rèn)識(shí)了資金運(yùn)動(dòng)規(guī)律，才能夠正確有效地貫徹黨和國(guó)家關(guān)于財(cái)務(wù)管理方面的方針、政策、法令和制度。
正確地認(rèn)識(shí)和掌握資金運(yùn)動(dòng)的客觀規(guī)律，可以使我們?cè)诠矩?cái)務(wù)管理中充分發(fā)揮自覺性 和主動(dòng)性，克服盲目性和被動(dòng)現(xiàn)象，做好財(cái)務(wù)工作。例如，認(rèn)識(shí)了固定資金和流動(dòng)資金的不同特點(diǎn)和運(yùn)動(dòng)規(guī)律后，可以明確劃分流動(dòng)資金和基本建設(shè)投資界限的客觀依據(jù)，更好地貫徹 流動(dòng)資金與基本建設(shè)投資分別管理，不得互相挪用的原則。了解流動(dòng)資金的運(yùn)動(dòng)規(guī)律和周轉(zhuǎn)特點(diǎn)以后，才能夠做好流動(dòng)資金的定額核定和管理工作，不斷挖掘加速流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)的潛力 。在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的再生產(chǎn)過程中，物資運(yùn)動(dòng)和資金運(yùn)動(dòng)是矛盾的統(tǒng)一體，只有認(rèn)識(shí)了這種辯證關(guān)系，才能在工作中正確地處理資金與物資的關(guān)系，促使資金運(yùn)動(dòng)與物資運(yùn)動(dòng)密切 結(jié)合。資金運(yùn)動(dòng)過程體現(xiàn)著一定的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，即財(cái)務(wù)關(guān)系。在再生產(chǎn)過程中，財(cái)務(wù)關(guān)系的矛盾不斷克服又不斷產(chǎn)生。正確地處理財(cái)務(wù)關(guān)系，可以調(diào)動(dòng)各方面的積極因素，促進(jìn)公司維修 、管理與服務(wù)的不斷發(fā)展。
(四)物業(yè)財(cái)務(wù)關(guān)系與財(cái)務(wù)運(yùn)作
物業(yè)財(cái)務(wù)關(guān)系，是指物業(yè)公司在房屋維修、管理與服務(wù)過程中，由資本金運(yùn)動(dòng)所引起的 經(jīng)濟(jì)關(guān)系。這些經(jīng)濟(jì)關(guān)系往往都體現(xiàn)為財(cái)務(wù)關(guān)系，它們是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)關(guān)系中的一個(gè)重要組成部分。物業(yè)公司的財(cái)務(wù)關(guān)系主要包括：公司與國(guó)家、主管部門之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系；公司 與金融機(jī)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系；公司與公司之間的財(cái)務(wù)往來(lái)關(guān)系；公司與職工之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系；公司內(nèi)部各部門之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系等。
為在財(cái)務(wù)管理活動(dòng)中處理好公司內(nèi)部與外部經(jīng)濟(jì)關(guān)系，財(cái)務(wù)部門必須形成獨(dú)立的財(cái)務(wù)管理程序及運(yùn)作流程。財(cái)務(wù)部門與公司內(nèi)部與外部經(jīng)濟(jì)關(guān)系，見下圖所示。
從圖中的程序關(guān)系中不難看出，財(cái)務(wù)部門的主要工作流程包括職能與內(nèi)容，其工作流程 ，見下表所示。
公司財(cái)務(wù)部門主要運(yùn)作流程表：
(五)物業(yè)財(cái)務(wù)核算的作用
物業(yè)財(cái)務(wù)核算是公司經(jīng)濟(jì)核算的重要內(nèi)容。它是以價(jià)值形式反映和監(jiān)督公司和公司內(nèi)部 各核算單位生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程的活勞動(dòng)消耗、物質(zhì)消耗和資金占用及其經(jīng)濟(jì)效果的方法。財(cái)務(wù)核算根據(jù)審核后的原始憑證、運(yùn)用會(huì)計(jì)科目，填制記賬憑證、登記會(huì)計(jì)賬簿，以貨幣為計(jì)算尺 度，連續(xù)、系統(tǒng)、全面地記錄、計(jì)算各核算單位或核算項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過程。
財(cái)務(wù)核算對(duì)實(shí)行內(nèi)部承包經(jīng)營(yíng)責(zé)任制的物業(yè)公司顯得尤為重要。其主要作用在于：
1.它用一系列價(jià)值指標(biāo)為考核和評(píng)定公司及公司內(nèi)部各核算單位管理與服務(wù)成果提供了系統(tǒng)、完整的資料。
2.通過財(cái)務(wù)核算程序?qū)炯肮緝?nèi)部各核算單位的管理與服務(wù)過程的活勞動(dòng)消耗、物質(zhì)消耗和資金占用實(shí)施有效的監(jiān)督。
各物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)自己管理特點(diǎn)及內(nèi)部管理機(jī)制，建立一套適應(yīng)自身?xiàng)l件的財(cái)務(wù)核算制 及其核算方法。在建立核算制度及核算方法時(shí)，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：
(１)要按財(cái)務(wù)核算單位和部門分別建賬核算。為了確切地考核與評(píng)定各核算單位和部門的管理狀況，應(yīng)分別記錄、核算、登賬、手續(xù)完備、內(nèi)容真實(shí)、數(shù)字準(zhǔn)確、賬目清楚。
(2)會(huì)計(jì)賬目要以人民幣為記賬單位，管理業(yè)務(wù)中有外幣收支時(shí)，應(yīng)折合人民幣記賬，應(yīng)同時(shí)注明當(dāng)時(shí)的外幣折合率，采用借貸復(fù)式記賬法為宜。
(3)要明確核算時(shí)效。公司屬下各部門(含管理處)所收的管理與服務(wù)款項(xiàng)，包括管理費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、維修費(fèi)、銷售收入款和營(yíng)業(yè)款等，以收費(fèi)的多少定時(shí)上繳公司財(cái)務(wù)入賬 。然后財(cái)務(wù)定出月度核算周期和年度核算周期。一般規(guī)定：月度會(huì)計(jì)報(bào)表在月終后十天內(nèi)報(bào)出，季度會(huì)計(jì)報(bào)表在季終后十五天內(nèi)報(bào)出，年度會(huì)計(jì)報(bào)表在年終后２０天內(nèi)報(bào)出。
(４)要注意符合核算規(guī)范化的要求。會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬冊(cè)和會(huì)計(jì)報(bào)表要根據(jù)實(shí)際發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行登記并符合會(huì)計(jì)制度的規(guī)定。收款憑證和付款憑證必須按照發(fā)生款項(xiàng)，事項(xiàng)內(nèi) 容填制清楚，經(jīng)出納人員簽章才生效。轉(zhuǎn)賬憑證要由經(jīng)管會(huì)計(jì)填制，健全核算程序，一切記賬憑證必須經(jīng)指定的審核人員簽章后，才能記賬。
(５)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員要認(rèn)真審核各種原始憑證，遇有偽造或涂改憑證，虛報(bào)冒領(lǐng)款項(xiàng)的行為，應(yīng)拒絕受理，并及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。一切原始憑證經(jīng)審核，內(nèi)容清楚、手續(xù)完備、數(shù)字無(wú) 誤的，才可記賬結(jié)算。
(6)一切未使用的重要空白憑證，如支票簿、現(xiàn)金收據(jù)、發(fā)貨票據(jù)、定額票據(jù)由專人保管，動(dòng)用時(shí)由領(lǐng)用人辦理領(lǐng)用手續(xù)，按每用完一本或每月結(jié)算一次，并由主管會(huì)計(jì)清查、核 實(shí)，定出核算制度。
公司財(cái)務(wù)對(duì)一切原始憑證、記賬冊(cè)和報(bào)表負(fù)責(zé)，定人定期歸檔妥善保管，以備檢查。賬 簿不得亂擦、挖補(bǔ)、涂改或用脫色藥水消除字跡。
二、小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的核算
(一)小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成內(nèi)容
按現(xiàn)行財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)制度規(guī)定，小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)構(gòu)成內(nèi)容包括：
(1)公共物業(yè)及配套設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)，包括外墻、樓梯、小區(qū)圍墻、停車場(chǎng)、自行車庫(kù)、路燈、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng)、配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)、高層 建筑的電梯、小區(qū)的水處理系統(tǒng)、高檔住宅集中通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)及其他機(jī)械、設(shè)備、機(jī)器裝置及設(shè)施等；
(２)聘用管理人員的薪金，包括人員的工資、假期、津貼、福利保險(xiǎn)及服裝等；
(３)公用水電的支出，包括公共照明、物業(yè)公司辦公用水電費(fèi)、公共噴泉用水用電、公共綠地的灌溉。
(４)購(gòu)買或租賃必須的機(jī)械及器材的支出；
(５)投購(gòu)物業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)(如火災(zāi)或其它災(zāi)害的保險(xiǎn))及各種責(zé)任保險(xiǎn)的支出費(fèi)用；
(６)垃圾清理、水池清洗、化糞池清掏及消毒滅蟲等費(fèi)用；
(７)公共地點(diǎn)清潔費(fèi)用；
(８)公共區(qū)域綠化及草木維護(hù)費(fèi)用；
(９)儲(chǔ)備金，指物業(yè)配套設(shè)施的更新改造費(fèi)用；
(１０)聘請(qǐng)法律、會(huì)計(jì)等專業(yè)人士的費(fèi)用；
(１１)小區(qū)節(jié)日裝飾費(fèi)用；
(１２)管理者酬金，指管理者履行管理義務(wù)時(shí)，全體業(yè)主(或住戶)向其支付的報(bào)酬；
(１３)行政辦公支出，包括：文具、辦公用品等雜項(xiàng)以及公共關(guān)系費(fèi)用；
(１４)公共電視接收系統(tǒng)及維護(hù)費(fèi)用；
(１５)其它為管理而發(fā)生的合理支出；
(１６)物業(yè)管理企業(yè)的正常利潤(rùn)、稅金。
上述管理費(fèi)內(nèi)容構(gòu)成在具體運(yùn)用、核算時(shí)，應(yīng)以物業(yè)公司的類型、性質(zhì)及相關(guān)的財(cái)務(wù)管 理費(fèi)構(gòu)成為準(zhǔn)。
(二)小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的核算
小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的核算，是物業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要組成部分。任何一個(gè)小區(qū)物業(yè)及其物業(yè) 管理，在投入管理與服務(wù)之前都必須先期進(jìn)行管理費(fèi)核算。通常情況下，在公司開業(yè)一年后或在運(yùn)營(yíng)過程中尚需進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，其調(diào)整方案經(jīng)公司主要領(lǐng)導(dǎo)審查后應(yīng)提交業(yè)主委員會(huì)審 核批準(zhǔn)。
財(cái)務(wù)對(duì)管理費(fèi)的核算，通常采用如下公式：
綜上各類管理費(fèi)的具體核算應(yīng)按有關(guān)規(guī)定及物業(yè)財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)核算辦法、要求確定。此外 ，物業(yè)公司尚應(yīng)建立諸如大中修設(shè)備設(shè)施基金；按各地工商、物價(jià)部門規(guī)定，確定物業(yè)特殊服務(wù)收費(fèi)與日常維修、裝飾裝修等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅利等的核算辦法。
三、小區(qū)物業(yè)收費(fèi)管理
在小區(qū)物業(yè)管理中，收費(fèi)問題是廣大住戶關(guān)注的熱點(diǎn)，也是實(shí)施物業(yè)管理的難點(diǎn)。收費(fèi) 偏高，業(yè)主(用戶)難以承受；收費(fèi)偏低，則物業(yè)管理公司不能維持。鑒于目前某些物業(yè)管理 公司確實(shí)不同程度地存在著標(biāo)準(zhǔn)不一，自立名目，立法滯后，缺乏規(guī)范的狀況，加強(qiáng)收費(fèi)管理，明確收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行依法經(jīng)營(yíng)，使物業(yè)管理逐步納入良性的軌道，是搞好財(cái)務(wù)管理的一 項(xiàng)重要內(nèi)容。為此，在小區(qū)物業(yè)收費(fèi)管理中應(yīng)注意處理好如下幾個(gè)方面的關(guān)系。
(一)把握綜合平衡
小區(qū)物業(yè)管理公司為適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要，創(chuàng)收利潤(rùn)，確保物業(yè)保值增值是必要，而且 是必須的。但是，如果片面追求利潤(rùn)，不顧社會(huì)效益，公司信譽(yù)就會(huì)失信于業(yè)主住戶。因此，物業(yè)公司應(yīng)把收費(fèi)問題放到一個(gè)恰當(dāng)?shù)奈恢茫纫獎(jiǎng)?chuàng)收利潤(rùn)、維持生計(jì)，又要搞好服務(wù)， 為民造福，兩者缺一不可，以實(shí)現(xiàn)社會(huì)、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)三個(gè)效益的綜合平衡。
(二)確定收費(fèi)項(xiàng)目，明確收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
依據(jù)上述費(fèi)用構(gòu)成，確定收費(fèi)的項(xiàng)目，并明確其使用范圍，是搞好收費(fèi)管理的基礎(chǔ)。為 適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建立物業(yè)管理新體制的需要，不同的物業(yè)管理水平，可制定不同的收費(fèi)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行公平競(jìng)爭(zhēng)，按質(zhì)論價(jià)。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定，可采取以下幾種途徑。
(１)政府部門審定。物業(yè)管理中的重要收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，由政府主管部門會(huì)同物價(jià)部門審定，通過頒發(fā)法規(guī)或文件予以公布實(shí)施。如住宅維修基金、物業(yè)管理費(fèi)、常用項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn)等，都應(yīng)由政府部門作出統(tǒng)一規(guī)定，物業(yè)公司遵照?qǐng)?zhí)行。
(２)提交業(yè)主商定。物業(yè)管理是由業(yè)主委托的契約行為，因而有的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不必由政府部門包攬，而可由物業(yè)公司將收費(fèi)預(yù)算提交業(yè)主管理委員會(huì)討論、審核，經(jīng)表決通過之后， 物業(yè)公司應(yīng)及時(shí)擬定一份物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審議決議，印發(fā)給每位業(yè)主、住戶，并且從通過之日起按標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
物業(yè)公司在每次新的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)通過之后，只要將每一費(fèi)用項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)一次性向業(yè)主、住 戶公布、通知之后，在以后每月發(fā)收費(fèi)通知單時(shí)，只需通知費(fèi)用總額就行了。這樣，不僅可以減少勞動(dòng)耗費(fèi)，也可節(jié)省紙張等材料費(fèi)用。
(３)委托雙方議定。對(duì)于專項(xiàng)和特約服務(wù)的收費(fèi)，諸如維修家電、接送孩子、代送牛奶、清掃保潔等項(xiàng)目，可由委托與受托雙方議定，根據(jù)提供服務(wù)的要求，按不同的管理水平， 確定不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由住戶與受托物業(yè)公司自行商定。
(三)收費(fèi)通知送達(dá)
收費(fèi)通知單每月要及時(shí)送達(dá)業(yè)主、住戶的手中，并由業(yè)主、住戶簽收。為了節(jié)省人力， 可以由水電工在每月抄表時(shí)，發(fā)送上月的繳款單。
(四)費(fèi)用拖欠的追繳
(１)一般性追繳。當(dāng)上月費(fèi)用被拖欠時(shí)，物業(yè)公司在第二個(gè)月向業(yè)主、住戶發(fā)催款通知單。此單將上月費(fèi)用連同滯納金以及本月費(fèi)用一起通知業(yè)主、住戶，并經(jīng)常以電話催繳。電 話中要注意文明禮貌。如果第二個(gè)月仍被拖欠，物業(yè)公司將在第三個(gè)月第二次發(fā)催款通知單時(shí)，此前兩個(gè)月的費(fèi)用、滯納金和當(dāng)月費(fèi)用一并通知，并限期三天內(nèi)繳清，三天過后物業(yè)公 司將依據(jù)管理公約停止對(duì)其服務(wù)(停止水電供應(yīng)等)。如果業(yè)主、住戶經(jīng)收費(fèi)員上門催繳仍然拒付，物業(yè)公司可根據(jù)管理制度以及相應(yīng)的法律程序處理。
(２)區(qū)別性追繳。物業(yè)公司對(duì)拖欠費(fèi)用的業(yè)主、住戶，要區(qū)分不同情況，采取不同措施。對(duì)于費(fèi)用大戶，要親自登門，進(jìn)行解釋和勸導(dǎo)，爭(zhēng)取其理解和支持；對(duì)于一些“釘子戶” ，則要嚴(yán)格按照法律執(zhí)行；對(duì)于一些確實(shí)有困難的困難戶，可以考慮適當(dāng)予以優(yōu)惠。
物業(yè)管理費(fèi)通知單(式樣)見下表。
××小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)×月×日業(yè)主管理委員會(huì)討論通過，自公布之日起執(zhí)行，望各位業(yè)主、住戶周知并遵照?qǐng)?zhí)行。
按上述應(yīng)收繳的各項(xiàng)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行核算、匯總后，即可算出小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)總金額?？砂聪率接?jì)算
在計(jì)算每戶的管理費(fèi)用時(shí)，只需以每戶面積(建筑面積或使用面積)乘以費(fèi)用單價(jià)即可。
四、小區(qū)物業(yè)財(cái)務(wù)分析及其方法
物業(yè)財(cái)務(wù)分析，是財(cái)務(wù)核算的工具。它通過一定的技術(shù)方法，對(duì)公司財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行分析 和研究，依據(jù)一定的原則，對(duì)公司財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行科學(xué)的評(píng)價(jià)。財(cái)務(wù)分析的對(duì)象是公司或公司所屬單位的維修、管理活動(dòng)中的資金運(yùn)動(dòng)過程和結(jié)果。財(cái)務(wù)分析目的在于總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、揭露矛 盾、挖掘潛力、提高效益。
財(cái)務(wù)分析方法可按不同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類：
(一)按分析對(duì)象包括的范圍分
物業(yè)公司的財(cái)務(wù)分析，按其分析對(duì)象所包括的范圍，可分為全面分析、部分分析和專題 分析三種。
全面分析，是針對(duì)公司整體財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行的分析；部分分析是就公司某一核算單位、某 一核算內(nèi)容進(jìn)行的分析；專題分析是指針對(duì)某一核算項(xiàng)目或某一特定的問題進(jìn)行的分析。
(二)按分析進(jìn)行的時(shí)間分
物業(yè)公司財(cái)務(wù)分析按進(jìn)行時(shí)間可劃分為定期分析、日常分析和臨時(shí)性分析三種。
定期分析，是指每年、每季、每月定期進(jìn)行的或是在項(xiàng)目承包期截止時(shí)日進(jìn)行的分析； 日常分析，是公司日常財(cái)務(wù)管理工作中經(jīng)常要做的分析工作；而臨時(shí)性分析，則是那些出于項(xiàng)目管理和公司管理考核、評(píng)定的需要，臨時(shí)安排的財(cái)務(wù)分析。定期分析與日常分析均屬于 例行性的財(cái)務(wù)管理分析，無(wú)論是分析形式、分析方法，還是分析內(nèi)容，分析者均應(yīng)建立一整套規(guī)范化的標(biāo)準(zhǔn)。臨時(shí)分析時(shí)間、內(nèi)容、方法均無(wú)法統(tǒng)一，需依據(jù)分析的目的、要求和分析 對(duì)象的具體條件臨時(shí)確定。
(三)按分析的目的分
物業(yè)公司的財(cái)務(wù)分析，按分析的目的不同可分為總結(jié)性分析、控制性分析和預(yù)測(cè)性分析 三種。
總結(jié)性分析一般發(fā)生在期末，包括財(cái)務(wù)年度期末、季度末、月末或項(xiàng)目管理期末、承包 期末等等；控制性分析發(fā)生在期中，即項(xiàng)目管理活動(dòng)中、承包期中等等；預(yù)測(cè)性分析發(fā)生在項(xiàng)目管理活動(dòng)開始之前或承包期初或承包條件簽約之前?？偨Y(jié)性分析的目的在于總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、 考核評(píng)價(jià)。控制性分析的目的在于控制經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過程、揭示矛盾，采取對(duì)策。預(yù)測(cè)性分析是為了對(duì)項(xiàng)目預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益、公司預(yù)期的管理成果以及公司某項(xiàng)管理決策將會(huì)帶來(lái)的預(yù)期效 果所進(jìn)行事前預(yù)測(cè)與分析。
(四)按分析時(shí)采用的數(shù)學(xué)方法分
財(cái)務(wù)分析的目的在于揭示某種有規(guī)律的東西，從而支持公司管理決策。因而，財(cái)務(wù)分析 離不開數(shù)學(xué)方法。依據(jù)所使用數(shù)學(xué)方法的不同，常用的財(cái)務(wù)分析用的數(shù)學(xué)方法有：
1.比較分析法
通過兩個(gè)或兩個(gè)以上可比數(shù)字的對(duì)比，揭示公司財(cái)務(wù)活動(dòng)內(nèi)在矛盾的分析方法。如實(shí)際 完成指標(biāo)與計(jì)劃指標(biāo)或核定承包指標(biāo)的對(duì)比、實(shí)際完成指標(biāo)與先進(jìn)指標(biāo)或平均指標(biāo)的對(duì)比、本期指標(biāo)與歷史指標(biāo)的對(duì)比、各下屬核算單位間實(shí)際完成指標(biāo)的對(duì)比等等。
２.因素替換分析法
因素替換分析法又稱連環(huán)代替法。是一種用于揭示某種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象影響因素及其影響程度 的分析方法。這是在比較的基礎(chǔ)上，運(yùn)用逐一替換某一經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算式中各變量的值，即用實(shí)際發(fā)生值代替計(jì)劃指標(biāo)值，從而確定各因素對(duì)該指標(biāo)影響程度，以便尋找主要因素，揭示 主要矛盾及矛盾的主要方面。
?。?平均分析法
平均分析法，是用平均數(shù)來(lái)反映經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象平均水平，從而探尋普遍規(guī)律的分析方法。財(cái) 務(wù)分析中常采用的平均數(shù)有簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)、加權(quán)算術(shù)平均數(shù)以及序時(shí)平均、平均速度、指數(shù)平均等動(dòng)態(tài)平均數(shù)。
?。?平衡分析法
平衡分析法，是對(duì)公司收支關(guān)系、借貸關(guān)系、維修與勞務(wù)關(guān)系等對(duì)立統(tǒng)一關(guān)系，按平衡 、協(xié)調(diào)原理所進(jìn)行的比較分析。
?。?經(jīng)濟(jì)數(shù)學(xué)模型分析法
經(jīng)濟(jì)數(shù)學(xué)模型法，是指應(yīng)用經(jīng)濟(jì)數(shù)學(xué)，如線性規(guī)劃、網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃、動(dòng)態(tài)規(guī)劃、回歸分析等 ，建立數(shù)學(xué)模型，采用電子計(jì)算機(jī)進(jìn)行大規(guī)模數(shù)據(jù)處理與分析的方法。現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過程的復(fù)雜性說明，任何經(jīng)濟(jì)過程都要受到來(lái)自眾多因素的影響，單靠傳統(tǒng)的簡(jiǎn)單數(shù)據(jù)計(jì)算和人工 進(jìn)行數(shù)據(jù)處理已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不適應(yīng)了。人們憑借應(yīng)用數(shù)學(xué)及電子計(jì)算技術(shù)的進(jìn)步，將它們引入到經(jīng)濟(jì)分析中來(lái)，從而創(chuàng)立了經(jīng)濟(jì)數(shù)學(xué)模型分析法，使公司財(cái)務(wù)分析方法大大前進(jìn)了一步。
