同事小衛(wèi)最近剛買了一套二手房，北京東五環(huán)外的一套60平米小戶型。小衛(wèi)兩口子已經(jīng)買過經(jīng)濟(jì)適用房，所以這套是二套房，首付和貸款都要面臨更苛刻的條件。東拼西湊了首付之后，余下80萬做了商業(yè)貸款，分30年還清。
小衛(wèi)兩口子月收入不高不低，兩個人加起來2萬左右，比夾心層略好一些，但是在北京這樣的大城市還是很難有什么積蓄。買這套房其實(shí)是為了等將來小衛(wèi)的父母年紀(jì)大了好接到北京來住，方便照應(yīng)。為了回避二套房的限令，小衛(wèi)甚至還動過假離婚的念頭，好省個幾萬。但一想到萬一弄假成真等各種風(fēng)險，還是放棄了這個念頭，不過，最終小衛(wèi)還是在銀行爭取到了貸款利率下限(七折)的資格。可是我沒有想到的是，精打細(xì)算的小衛(wèi)卻在按揭上不求甚解，損失不小。
小衛(wèi)耳根子軟，中介說：“你貸長點(diǎn)，將來提前還貸沒什么區(qū)別!”而銀行則說：“你要是打算提前還，那么還是等額本息省得多!”于是傻乎乎的小衛(wèi)就選擇了30年的商業(yè)貸款，用等額本息還款，而且打算將來有錢了提前還清。小衛(wèi)如果按時還款，在貸款利息不變的前提下，本金80萬，利息負(fù)擔(dān)大約60萬，月供3900 元。這是現(xiàn)實(shí)的情況。
假設(shè)小衛(wèi)選擇了等額本金還款呢?總計利息50萬，首月月供5000元，以后按月遞減?？梢钥吹揭运麄兊氖杖?，5000元和3900元對于生活質(zhì)量的影響是有限的，但是利息節(jié)省了10萬。
那么如果小衛(wèi)提前在第五年還清貸款，與一開始就貸款五年的差別在哪里呢?如果提前到第五年還清，小衛(wèi)一共支付利息16萬元。如果一開始就按照5 年期貸款，按時還清，支付利息85000元不到，月供14700元?？梢钥吹嚼⒐?jié)約了近一半，因?yàn)?年期正好是一個門檻，5年以下的利率比5年以上要低。當(dāng)然，月供的壓力也很大。因此并不適合小衛(wèi)的情況。
但是月供3900元顯然也是一個太過浪費(fèi)的方案──尤其對于這么一個并不寬裕的家庭來說。最適合小衛(wèi)的方案，其實(shí)是貸款10年。如果選擇貸款 10年，到第五年還清，利息支出為13萬元，月供8100元。這顯然對于已經(jīng)擁有自己住房的小衛(wèi)來說并不構(gòu)成太大的壓力，同時還節(jié)約了3萬的利息。即便不選擇提前還款，10年期總利息18萬，比30年少了42萬，月供僅僅多了一倍多一點(diǎn)點(diǎn)。如果選擇等額本金則利息支出更少。
我還問小衛(wèi)為什么不選擇公積金貸款?小衛(wèi)說，中介說公積金手續(xù)特別多，很麻煩。我暈!中介動輒幾萬的費(fèi)用收進(jìn)去，要他們干嘛的?都省事還要他們干什么?我們不妨再看看選擇公積金的結(jié)果──利息55萬，月供3750元。公積金貸款因?yàn)槭掷m(xù)多，放款慢，很多房主不太愿意。但是不要忘記，現(xiàn)在是買方市場，現(xiàn)金在手有的是主動權(quán)。大不了把房價加上五千一萬的，作為時間問題的補(bǔ)償，也還是比商業(yè)貸款劃算。
再一種比較普遍的說法是，如果提前還貸，等額本息比等額本金省得多。這是一個偷換概念的說法。從小衛(wèi)的例子就可以看出，兩種貸款方式利息差距 10萬，比商貸和公積金貸款之間的差距還要大。如果提前到第五年還清，等額本息法已經(jīng)支付利息16萬，節(jié)約利息44萬。如果用等額本金法，已經(jīng)支付利息 15萬，節(jié)約利息35萬。銀行只會告訴你，等額本息“省得更多”，但是不會告訴你，兩種方法的計算基數(shù)是不一樣的，一個是60萬的利息，一個是50萬的利息。單純從你支出的利息來看，等額本息支付16萬，等額本金支付15萬，當(dāng)然還是等額本金劃算。如果改成提前十年還清，等額本息比等額本金要多付出 25000元的利息?？傊皆邕€兩者的差距越小，越晚還兩者的差距越大。
買房子要記住，面對資本家(銀行或者中介)的推薦，一定要三思而后行。
