摘 要：本文以房價(jià)波動作用下的個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)為研究對象，從房價(jià)上漲階段個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分析、房價(jià)上漲峰值階段個(gè)人住房抵押貸款分析、房價(jià)下跌階段個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分析以及房價(jià)波動中個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)控制分析這四個(gè)方面入手，圍繞房價(jià)波動狀態(tài)下個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)及其控制這一中心問題展開了較為詳細(xì)的分析與闡述，并據(jù)此論證了風(fēng)險(xiǎn)控制的有效實(shí)施在進(jìn)一步提高個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)質(zhì)量與業(yè)務(wù)效率的過程中所起到的至關(guān)重要的作用與意義。
關(guān)鍵詞：房價(jià)波動 個(gè)人住房 抵押貸款 風(fēng)險(xiǎn) 控制 分析
為何要在房價(jià)波動背景下針對個(gè)人住房遞延貸款中的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行控制呢？對其進(jìn)行控制的關(guān)鍵所在：①.從通貨膨脹壓力角度上來說，整個(gè)市場經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的物價(jià)使得社會大眾生活成本呈現(xiàn)出了顯著的提升趨勢，進(jìn)而導(dǎo)致財(cái)務(wù)情況持續(xù)惡化；②.從政府財(cái)政管理控制角度上來說，始終從緊的貨幣政策在無形中加大了社會大眾購房過程中的壓力與負(fù)擔(dān)，進(jìn)而造成借款人違約風(fēng)險(xiǎn)不斷提升；③.現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會中不斷攀升的房價(jià)增長已非現(xiàn)階段社會大眾可承受，嚴(yán)重且持續(xù)的房價(jià)泡沫使得房屋價(jià)格存在較大的貶值可能性，由此而造成的抵押物風(fēng)險(xiǎn)同樣是社會大眾所無法承受的?；谝陨戏治?，基于房價(jià)波動，針對個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的識別與控制，已成為現(xiàn)階段相關(guān)工作人員的當(dāng)務(wù)之急。本文現(xiàn)針對以上問題作出詳細(xì)分析與說明。
一、房價(jià)上漲階段個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分析
房地產(chǎn)價(jià)格上漲從本質(zhì)上來說屬于現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會運(yùn)行周期下的持續(xù)擴(kuò)張階段。在此狀態(tài)作用之下，企業(yè)部門利潤會呈現(xiàn)出較為顯著的上升趨勢，從而導(dǎo)致經(jīng)營規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，由此激發(fā)雇員人數(shù)或是雇員薪資的提升。對于社會大眾而言，此種經(jīng)濟(jì)態(tài)勢毫無疑問的帶動著消費(fèi)水平的提升。換句話來說，房地上漲階段個(gè)人住房抵押貸款中借款人的整體收入水平上漲趨勢明顯。對于這一形勢下的購房者房地產(chǎn)投資行為而言，其預(yù)期收益存在著無法實(shí)現(xiàn)的可能性，現(xiàn)實(shí)風(fēng)險(xiǎn)水平在下降的同時(shí)導(dǎo)致潛在違約風(fēng)險(xiǎn)加大，最終不利于整個(gè)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。與此同時(shí)，受到房價(jià)上漲帶動的整個(gè)地產(chǎn)市場投資交易活動行為比較活躍，此種狀態(tài)下，即便個(gè)人住房抵押貸款借款人存在違約行為，其抵押物需要交由銀行處置，該抵押物也并不會受到市場成交量的萎縮而無法售出。換句話來說，潛在違約風(fēng)險(xiǎn)的加大帶動著潛在抵押物風(fēng)險(xiǎn)的提升。
二、房價(jià)上漲峰值階段個(gè)人住房抵押貸款分析
房地產(chǎn)市場繁榮后期最直接的表現(xiàn)在于房價(jià)增長速度緩慢且購房利率持續(xù)提升，房價(jià)迅猛上漲階段行為人過于樂觀的預(yù)期收益在此階段并無法得到有效實(shí)現(xiàn)，更為關(guān)鍵的一點(diǎn)在于：潛在于房價(jià)上漲前期的各類風(fēng)險(xiǎn)均會才此階段轉(zhuǎn)化為顯示風(fēng)險(xiǎn)。受到借款人心理狀態(tài)變化不連續(xù)性的影響，此階段個(gè)人住房抵押貸款中的現(xiàn)實(shí)風(fēng)險(xiǎn)會呈現(xiàn)出瞬時(shí)性的上漲過程，并以跳躍方式延伸發(fā)展。
三、房價(jià)下跌階段個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分析
在房價(jià)下跌背景作用之下，個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)行為所存在的風(fēng)險(xiǎn)因素可以分為以下兩個(gè)方面：首先，從借款人風(fēng)險(xiǎn)角度上來會所，房價(jià)下跌背景下個(gè)人住房抵押貸款借款人風(fēng)險(xiǎn)呈現(xiàn)出了較為顯著的增長趨勢，在違約行為所產(chǎn)生利益超越所帶來損失的情況之下，借款人往往會選擇依附于客觀存在的利益，而放棄信用選擇主動性違約，進(jìn)而將潛在風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)；其次，從抵押物風(fēng)險(xiǎn)角度上來說，受到房價(jià)價(jià)格下跌影響的房地產(chǎn)市場交易投資行為同樣會呈現(xiàn)出一定的下降趨勢，進(jìn)而導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)經(jīng)由抵押房地產(chǎn)處置行為能夠有效收回抵押貸款本金及利息的可能性較小，再加之大多數(shù)有意向進(jìn)行住房購買的行為者考慮到房屋價(jià)格存在進(jìn)一步下跌的可能性因素，因而報(bào)以觀望態(tài)度，集中表現(xiàn)為延期消費(fèi)行為，從而將抵押物潛在風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)風(fēng)險(xiǎn)。
四、房價(jià)波動中個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)控制分析
?。ㄒ唬┰诜績r(jià)波動狀態(tài)下針對個(gè)人住房抵押貸款發(fā)放進(jìn)行有效控制。銀行相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)針對房地產(chǎn)市場購房價(jià)格變化趨勢予以詳細(xì)關(guān)注，基于房價(jià)一般性變化趨勢對整個(gè)房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢做出預(yù)期，從而根據(jù)變化趨勢對銀行業(yè)務(wù)的重點(diǎn)發(fā)展方向予以調(diào)整：在房價(jià)上漲較快的狀態(tài)下控制個(gè)人住房抵押貸款的發(fā)放，以此盡可能的控制潛在借款人及抵押物風(fēng)險(xiǎn)。
?。ǘ┰诜績r(jià)波動狀態(tài)下加大針對借款人的審查力度，控制借款人風(fēng)險(xiǎn)。借款人自身財(cái)務(wù)狀況、信用情況以及還款能力應(yīng)當(dāng)是銀行相關(guān)部門在針對個(gè)人住房抵押貸款進(jìn)行方法之前所必須衡量的指標(biāo)構(gòu)成。強(qiáng)調(diào)針對借款人的審查作業(yè)能夠最大限度的控制借款人潛在風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)為現(xiàn)實(shí)，進(jìn)而合理控制借款人風(fēng)險(xiǎn)。
?。ㄈ┰诜績r(jià)波動狀態(tài)下關(guān)注針對抵押物的風(fēng)險(xiǎn)防范，關(guān)注抵押物貶值性風(fēng)險(xiǎn)。為最大限度的防范抵押物風(fēng)險(xiǎn)，特別是抵押物貶值風(fēng)險(xiǎn)，銀行部分應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)交易管理部門審批基礎(chǔ)之上針對房產(chǎn)進(jìn)行獨(dú)立且合理的估價(jià)。在此基礎(chǔ)之上，參照市場價(jià)格針對抵押率作出合理調(diào)整，進(jìn)而防止抵押物貶值問題。
五、結(jié)束語
總而言之，在城鎮(zhèn)居民收入水平持續(xù)提升及社會大眾購房熱情急劇升溫的背景作用之下，我國個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展日益完善。更為關(guān)鍵的一點(diǎn)在于：個(gè)人住房抵押貸款在購房價(jià)格持續(xù)性波動作用之下呈現(xiàn)出了多個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)因素，進(jìn)而直接影響著個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的健康有序發(fā)展。如何給予房價(jià)波動背景，針對個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)加以嚴(yán)格與合理的控制，已成為現(xiàn)階段相關(guān)工作人員最亟待解決的問題之一。本文針對房價(jià)波動中個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)及其控制這一中心問題做出了簡要分析與說明，希望能夠?yàn)榻窈笙嚓P(guān)研究與實(shí)踐工作的開展提供一定的參考與幫助。
