摘 要：對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)中風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)和分析，是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的一個(gè)日益重要的問題，影響到投資項(xiàng)目的效益甚至成敗。本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程的風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)及其形成進(jìn)行分析，并對(duì)其規(guī)避和風(fēng)險(xiǎn)防范進(jìn)行闡述。
關(guān)鍵詞：風(fēng)險(xiǎn) 形成 控制 防范
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中時(shí)時(shí)處處存在著風(fēng)險(xiǎn)，這可能導(dǎo)致建設(shè)項(xiàng)目的損失甚至投資失敗，因此需要采取相應(yīng)的措施進(jìn)行規(guī)避，或?qū)L(fēng)險(xiǎn)降到最低程度，以保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資效益。因此我們需要對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面的認(rèn)識(shí)：
一．房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)
1.建設(shè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)客觀存在，并且無處不在。我們只能通過改變風(fēng)險(xiǎn)存在和發(fā)生的條件，降低它的發(fā)生頻率，而不可能完全消除風(fēng)險(xiǎn)。
2.建設(shè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生和造成的后果往往以偶然和不確定的形式出現(xiàn)，難以預(yù)測(cè)。
3.隨著識(shí)別和抵御風(fēng)險(xiǎn)能力的增強(qiáng)，能一定程度地降低或控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)所造成的損失程度，這也是風(fēng)險(xiǎn)的可轉(zhuǎn)化性。
二．房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程的風(fēng)險(xiǎn)形成
風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生主要是因?yàn)槲覀儗?duì)事物的認(rèn)識(shí)和預(yù)見的局限性：對(duì)項(xiàng)目的環(huán)境缺乏客觀認(rèn)識(shí)，對(duì)影響因素導(dǎo)致的后果缺乏預(yù)見性，這是導(dǎo)致工程項(xiàng)目出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的重要原因。
從風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生機(jī)理分析，構(gòu)成建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的主要要素有三個(gè)：風(fēng)險(xiǎn)因素、風(fēng)險(xiǎn)事件和風(fēng)險(xiǎn)損失。風(fēng)險(xiǎn)因素是風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生的潛在原因，是造成風(fēng)險(xiǎn)損失的內(nèi)在原因。風(fēng)險(xiǎn)事件是引起損失發(fā)生的直接原因。房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，它具有周期長(zhǎng)、資金投入量大等特點(diǎn)，很難在一開始就對(duì)整個(gè)建設(shè)過程中有關(guān)費(fèi)用和建成后的收益情況做出精確的估計(jì)。因此，有必要就上述風(fēng)險(xiǎn)因素的變化而產(chǎn)生的影響進(jìn)行深入研究，以使房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。
三．房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的處理形式
要使房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的風(fēng)險(xiǎn)減到最低程度，我們需要將風(fēng)險(xiǎn)按其性質(zhì)和特點(diǎn)區(qū)分，通過不同手段來處理不同風(fēng)險(xiǎn)。下面對(duì)幾種不同的風(fēng)險(xiǎn)處理形式進(jìn)行介紹：
1．盡可能地對(duì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)防：對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)，須隨時(shí)關(guān)注政策變動(dòng)，認(rèn)準(zhǔn)投資方向。對(duì)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該高度重視可行性研究，加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)查研究，確保投資決策的正確性，尋找投資良機(jī)。在項(xiàng)目實(shí)施過程中，健全管理制度，經(jīng)常開展財(cái)務(wù)分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并處理。
2．將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁：當(dāng)無法預(yù)防或成本太高時(shí)，就要盡量把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給其他主體。如，購(gòu)買保險(xiǎn)是一種有效的轉(zhuǎn)移手段。或者借助合同轉(zhuǎn)移，與有關(guān)方面簽定連帶風(fēng)險(xiǎn)在內(nèi)的合同，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移出去。
3．將風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行拆組：當(dāng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)必須承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)的拆分與組合就是一種方法。將風(fēng)險(xiǎn)分散到眾多的人或組織，或者把總風(fēng)險(xiǎn)分散化或者隔離，使某個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生不會(huì)對(duì)總目標(biāo)產(chǎn)生重大影響而使總風(fēng)險(xiǎn)得到控制。
4．風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)：當(dāng)無法避免風(fēng)險(xiǎn)又不能完全控制和預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)也是一種有效的措施。風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)只意味著承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)損失，但并不意味一定會(huì)有損失。風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)有兩種方式：一是將可能的風(fēng)險(xiǎn)損失納入到日常營(yíng)運(yùn)成本，如果風(fēng)險(xiǎn)損失實(shí)際發(fā)生則效益相對(duì)下降。另一種則是有計(jì)劃的行為，如建立庫(kù)存儲(chǔ)備防止材料供應(yīng)中斷等。
四．項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)存在于開發(fā)建設(shè)的全過程，我們需要認(rèn)識(shí)到控制風(fēng)險(xiǎn)的重要性，從各個(gè)方面做好項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制，并采取積極措施：
1．對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)的控制措施：由于項(xiàng)目的資金需求量大，銀行貸款有限，只能通過融資保障資金的有效供給?？刹扇〉拇胧┯校?br />
一是通過合作開發(fā)融資。項(xiàng)目開發(fā)前期對(duì)資金運(yùn)作應(yīng)有全過程通觀考慮，制定詳細(xì)的成本計(jì)劃，準(zhǔn)確衡量資金缺口，進(jìn)行多種渠道的融資組合?？梢圆捎煤献鏖_發(fā)的模式吸引外部資金，化解融資風(fēng)險(xiǎn)。
還可以提前預(yù)售融通民間資金。加快房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度，以便能盡早進(jìn)入銷售，用收入彌補(bǔ)資金不足，減少負(fù)債，并實(shí)現(xiàn)提前贏利。
2．認(rèn)真做好市場(chǎng)調(diào)研，了解審批程序及環(huán)境政策。
項(xiàng)目開發(fā)之前，需要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行全面而深入的調(diào)研，只有在充分認(rèn)識(shí)市場(chǎng)的前提下，才有可能立于不敗之地。在市場(chǎng)調(diào)研的過程中，需要掌握的信息應(yīng)包括：房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求現(xiàn)狀及趨勢(shì)，此外，還應(yīng)對(duì)有關(guān)房地產(chǎn)政策、法規(guī)制度等方面的變化、項(xiàng)目審批的必要程序、城市規(guī)劃方面的變化、銀行貸款政策、當(dāng)?shù)毓净蚱髽I(yè)的新增情況等做深入的調(diào)研。在掌握大量的信息后，還要對(duì)這些信息進(jìn)行分析、判斷、去粗取精、去偽存真，為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，分析者應(yīng)避免僅從樂觀的一面挑選數(shù)據(jù)。
3．要健全設(shè)計(jì)和施工過程的質(zhì)量控制：
一個(gè)是要建立健全設(shè)計(jì)交底與施工圖會(huì)審制度：設(shè)計(jì)交底是在施工圖完成并經(jīng)審查合格后，設(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)文件交付施工時(shí)，向施工及相關(guān)單位做出詳細(xì)的說明，加深對(duì)設(shè)計(jì)文件的特點(diǎn)、難點(diǎn)、疑點(diǎn)的理解，掌握關(guān)鍵工程部位的質(zhì)量要求，確保工程質(zhì)量。施工圖會(huì)審指，承擔(dān)施工單位及建設(shè)單位、材料、設(shè)備等相關(guān)單位，在收到審查合格的施工設(shè)計(jì)文件后，在設(shè)計(jì)交底前對(duì)施工圖進(jìn)行全面審查。其目的有兩個(gè)：①使施工單位和各參加單位熟悉設(shè)計(jì)圖紙，了解工程特點(diǎn)和設(shè)計(jì)意圖，找出需解決的技術(shù)難題，制定解決方案。②為了解決圖紙中存在的問題，減少圖紙差錯(cuò)，將圖紙的質(zhì)量隱患消滅在萌芽中。
另外，做好項(xiàng)目建設(shè)行為的規(guī)范和監(jiān)督：可采用監(jiān)理制度，由專業(yè)的監(jiān)理公司來進(jìn)行全過程質(zhì)量跟蹤監(jiān)督，同時(shí)監(jiān)理單位在設(shè)計(jì)招標(biāo)時(shí)可進(jìn)行設(shè)計(jì)方案優(yōu)選，以減少設(shè)計(jì)圖中存在的問題，減少設(shè)計(jì)變更的發(fā)生。同時(shí)，監(jiān)理公司組織施上圖會(huì)審及設(shè)計(jì)交底，更好規(guī)范各單位的行為，提高審圖質(zhì)量。
4．要控制好合同風(fēng)險(xiǎn)：首先根據(jù)工程項(xiàng)目的特點(diǎn)和實(shí)際，適當(dāng)選擇計(jì)價(jià)形式，降低工程的合同風(fēng)險(xiǎn)。其次使用嚴(yán)密規(guī)范的表達(dá)，完善合同條款，防止或減少爭(zhēng)議，從而減少費(fèi)用，如果在合同中表達(dá)不嚴(yán)密或者條款疏漏，很可能給工程索賠留下隱患。
房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)受制于多方面因素的影響，同時(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目由于自身的特點(diǎn)又存在著諸多的不確定因素，這很容易引起預(yù)期經(jīng)濟(jì)收益的損失，嚴(yán)重的甚至導(dǎo)致項(xiàng)目虧。
