房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，不僅關(guān)系到國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展問題，而且關(guān)乎民生。當(dāng)下買房難已成為社會(huì)大眾關(guān)注的焦點(diǎn)和熱點(diǎn)，因此了解房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，采取有效的政策或措施至關(guān)重要，不僅能促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，而且能一定程度上解決買房難等民生問題。由于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、地域限制及國(guó)家政策等不同，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)區(qū)域差異明顯，如房地產(chǎn)購(gòu)買能力差異、投資差異、供需差異等。本文就此從房地產(chǎn)購(gòu)買能力、投資、供需等幾個(gè)方面詳細(xì)的分析了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)區(qū)域差異，希望給國(guó)家及相關(guān)部門提供一定的參考。
一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展地域差異的原因
由于各地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、購(gòu)房需求存在差異，各地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也存在差異，呈不平衡的發(fā)展趨勢(shì)。筆者對(duì)各地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行抽樣調(diào)查，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)主要受到以下幾個(gè)方面的影響：
（一）房地產(chǎn)的需求不同
不同地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)的需求存在差異。一定程度上說，經(jīng)濟(jì)水平較高的地區(qū)，居民對(duì)房地產(chǎn)的需求量相對(duì)較高。居民對(duì)房屋的需求與家庭經(jīng)濟(jì)情況存在直接聯(lián)系。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)屬于高消費(fèi)商品，居民需要投資大量的資金，才能獲得商品所有權(quán)。對(duì)于支付能力不足的居民，則需要通過銀行借貸購(gòu)房。根據(jù)借貸資金進(jìn)行還貸期間，銀行利率會(huì)有所上升，從而增加貸款成本。相關(guān)調(diào)查結(jié)果顯示，居民收入達(dá)到一定的比例時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)才能有所發(fā)展。因此，東部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，且人均收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中西部地區(qū)，居民對(duì)房地產(chǎn)的需求量也相對(duì)較大。然而，西部地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)受地區(qū)經(jīng)濟(jì)影響相對(duì)較小。筆者認(rèn)為，現(xiàn)階段，西部地區(qū)是我國(guó)重點(diǎn)發(fā)展城市，處于發(fā)展中階段，東部、中部地區(qū)的居民對(duì)西部地區(qū)的房地產(chǎn)的需求，共同促進(jìn)了西部地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
（二）房地產(chǎn)投資的地區(qū)差異
我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈波動(dòng)趨勢(shì)，尤其是1988年，我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)處于發(fā)展的低谷。為促進(jìn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，我國(guó)開始頒布相關(guān)法律扶持房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)逐漸回升，同時(shí)推進(jìn)城市一體化發(fā)展進(jìn)程，也刺激我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在政府的扶持之下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)從我國(guó)中心城市開始迅速向周邊地區(qū)蔓延。其中以北京、天津以及江蘇、上海、浙江等地區(qū)開始，房地產(chǎn)開發(fā)趨勢(shì)越來越明顯，很多社會(huì)富商看重房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，將自己手中大量的資金集中投向房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)事業(yè)中，并且也取得很好的效益，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)迅速上漲，一度成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要支柱。
我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)根據(jù)分布地區(qū)不同存在的差異也相對(duì)較大，城市發(fā)展水平?jīng)Q定著我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，中、西部地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較緩慢，其主要原因是由于中、西地區(qū)一直以來經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)比較落后，東部地區(qū)逐漸崛起的同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)得到快速發(fā)展，這是一種歷史的必然發(fā)展趨勢(shì)。此外，房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的不同對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響力度也不一樣，從我國(guó)房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)來看，東部地區(qū)房地產(chǎn)投資占全國(guó)總投資中的50%以上，明顯高于其他地區(qū)的投資水平，這種趨勢(shì)表明，東部房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)投入力度大，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展必然更快。因此，我國(guó)東部地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)已經(jīng)呈現(xiàn)一種過熱的現(xiàn)象，甚至在一些大城市地區(qū)已經(jīng)有房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，比如，上海、天津以及山東等地區(qū)。筆者對(duì)2012年全國(guó)各地區(qū)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)幅度進(jìn)行分析，根據(jù)相關(guān)調(diào)查結(jié)果顯示，東部地區(qū)房地產(chǎn)增長(zhǎng)幅度為13.9%，中部地區(qū)增長(zhǎng)幅度為18.3%，西部房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)幅度為20.4%?？梢姡槍?duì)房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)存在的差異，我國(guó)政府出臺(tái)一系列政策可以進(jìn)一步刺激我國(guó)中西部地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)東部、中部以及西部的一體化發(fā)展。
（三）房地產(chǎn)不同市場(chǎng)需求差異
我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在區(qū)域差異具有一定的必然性，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和價(jià)格等均受到市場(chǎng)環(huán)境的影響。從全國(guó)范圍來看，經(jīng)濟(jì)發(fā)展越快，房地產(chǎn)總體價(jià)格上漲幅度就越大；反之，經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)，房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)就會(huì)比較慢。這種變化規(guī)律是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的定律，而其中最大的影響因素就是市場(chǎng)需求。房地產(chǎn)商提供的住房同樣屬于市場(chǎng)中的商品之一，只有具有市場(chǎng)需求，才能被迅速實(shí)現(xiàn)其價(jià)值。由此可見，市場(chǎng)需求是影響房地產(chǎn)價(jià)格的最重要影響因素，房地產(chǎn)購(gòu)買能力之間存在的差異，最終不同地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也存在很大的差異。例如：我國(guó)東部地區(qū)人均收入水平較高，其購(gòu)買能力也相對(duì)較高，具有足夠的資金進(jìn)行房地產(chǎn)投資，因此其對(duì)房地產(chǎn)的需求也相對(duì)較大。由此可見，在一個(gè)地區(qū)影響購(gòu)買力的是人們的平均收入水平，只有具有充足的剩余價(jià)值，才能購(gòu)買住房或者投資商品房。所以，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)或下降與很多相關(guān)性因素有關(guān)，不同地區(qū)、購(gòu)買力以及投資力度都是重要的影響因素。
二、地區(qū)差異在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的表現(xiàn)
（一）房屋升值空間成為影響東部地區(qū)房?jī)r(jià)的最大因素
在我國(guó)的東部沿海地區(qū)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平較高而且呈現(xiàn)飛速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，所以東部地區(qū)勞動(dòng)力輸入的數(shù)量要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他地區(qū)，使得東部地區(qū)的人口數(shù)量激增。但是勞動(dòng)力輸入群體的薪資收入較低，其購(gòu)買能力相對(duì)較差，往往只能租房。隨著租房人群的增多，刺激高收入群體投資房地產(chǎn)，該原因也是推動(dòng)?xùn)|部地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展主要原因。受到需求量增加和潛在購(gòu)買群體增加的影響，東部房產(chǎn)升值的空間也越來越大，房?jī)r(jià)也隨之水漲船高，在影響房?jī)r(jià)的眾多因素之中，房屋升值空間成為最具影響力的因素。
（二）人均收入成為影響西部房產(chǎn)的最大因素
從我國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的形勢(shì)來看，我國(guó)西部地區(qū)的人均收入成為影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的最大因素。除了西部之外，中部地區(qū)的房地產(chǎn)也會(huì)受到人均收入的影響。而東部因?yàn)楸旧淼慕?jīng)濟(jì)水平比較發(fā)達(dá)，人均收入已經(jīng)不再是影響當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展的主要因素了。因?yàn)槲鞑康貐^(qū)的發(fā)達(dá)程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上東部地區(qū)，所以大多數(shù)人買房受到人均收入的影響較大，是為了滿足剛性需求，即為了居住目的而必須買房，使得人均收入仍是影響西部房產(chǎn)的最大因素，而我國(guó)的東部地區(qū)因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展的水平較高，買房更多的是一種投資行為，目的是提升自己的財(cái)富空間，而且東部地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展起步較早，人均收入和家庭的經(jīng)濟(jì)狀況早已不是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要因素了。
結(jié)束語：
綜上所述，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)區(qū)域差異不平衡是一個(gè)典范，主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)購(gòu)買能力差異、房地產(chǎn)需求差異、房地產(chǎn)供應(yīng)差異、房地產(chǎn)投資差異等幾個(gè)方面。經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)的地區(qū)，人們收入有高有穩(wěn)定，有較強(qiáng)的購(gòu)買能力，自然房地產(chǎn)需求越高，房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模及供給大越大，房地產(chǎn)價(jià)格隨之也攀升。由此可見影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要因素有收入（西部地區(qū)影響最大）和房屋升值空間（東部地區(qū)影響最大）。相關(guān)部門可以從上述幾點(diǎn)出發(fā)，有效控制房地產(chǎn)價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展及社會(huì)穩(wěn)定。
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作者：周麗
