長期以來，由于我國法律并未對小區(qū)會所的權屬進行明確約定，開發(fā)商、業(yè)主與業(yè)主大會之間，就會所的產(chǎn)權問題存在著許多爭議。廣泛的說，會所屬于小區(qū)配套設施，但它不同于一般意義上的配套設施，因為它可以歸屬于全體業(yè)主，也可以歸屬于開發(fā)商，產(chǎn)權并不明確。在進行涉稅會計處理時，必須在明確產(chǎn)權的基礎上考慮成本核算。
按照國家法律規(guī)定，會所的開發(fā)成本分為下列幾種情況：
1.經(jīng)規(guī)劃部門批準，建筑區(qū)劃內(nèi)的會所所有權歸全體業(yè)主。其開發(fā)成本可通過“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本”科目核算，并計入可售房產(chǎn)開發(fā)總成本?？⒐を炇諘r計入“開發(fā)產(chǎn)品———某開發(fā)小區(qū)”科目并隨房產(chǎn)銷售收入的實現(xiàn)，結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。
2.經(jīng)規(guī)劃部門批準，建筑區(qū)劃外的會所所有權歸開發(fā)商。這種情況下，有兩種核算方法可供選擇：
其一，經(jīng)規(guī)劃部門批準且作為自建固定資產(chǎn)單獨立項的。會所的建造成本通過“在建工程”科目單獨核算，竣工交付使用后作新增固定資產(chǎn)處理，計提固定資產(chǎn)折舊費，計入期間費用，轉(zhuǎn)讓時按照清理固定資產(chǎn)進行賬務處理。
其二，經(jīng)規(guī)劃部門批準且未單獨立項的。會所的建造成本通過“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本”科目核算，但不并入可售房產(chǎn)總成本內(nèi)?？⒐を炇沼嬋搿伴_發(fā)產(chǎn)品———配套設施”，此時其成本不納入公攤，不隨房產(chǎn)銷售收入的實現(xiàn)而結(jié)轉(zhuǎn)，會計核算上反映為空置的“開發(fā)產(chǎn)品———配套設施”。同時也應注意到是否存在銷售或視同銷售行為，如將會所轉(zhuǎn)作經(jīng)營性固定資產(chǎn)，則一方面屬于視同銷售行為，另一方面應結(jié)平“開發(fā)產(chǎn)品———配套設施”科目。
按照國稅發(fā)〔2006〕31號文中規(guī)定，會所的開發(fā)成本核算分為下列幾種情況：
1.屬于非營利性的，且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規(guī)定進行處理。
2.屬于營利性的，或產(chǎn)權歸開發(fā)企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除開發(fā)企業(yè)自用應按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。此時，可分如下兩種情況處理：一種是開發(fā)企業(yè)就會所單獨立項，按建造固定資產(chǎn)進行處理；一種是按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理，包含四種情形：屬于營利性的（產(chǎn)權不屬于開發(fā)企業(yè)），產(chǎn)權歸開發(fā)企業(yè)所有的，未明確產(chǎn)權歸屬的，無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的。
根據(jù)上述分析，會計制度下會所的開發(fā)成本核算按下面幾種類型處理：
1.凡是準備作為商品有償轉(zhuǎn)讓的配套設施，以及本企業(yè)將用于出租或作為第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)營用房的配套設施，應將其實際成本從“開發(fā)成本”總賬及所屬“配套設施開發(fā)”明細賬，結(jié)轉(zhuǎn)到“開發(fā)產(chǎn)品”總賬及所屬“配套設施”明細賬。在辦理銷售或交付使用手續(xù)后，再從“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，結(jié)轉(zhuǎn)到有關賬戶。
2.不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)的非經(jīng)營性配套設施和按規(guī)定應計入土地和商品房成本的其他配套設施，其實際成本的結(jié)轉(zhuǎn)有以下兩種情況：
一是配套設施與土地、商品房等同步進行建設，發(fā)生的公共配套設施費應由兩個以上土地或房屋開發(fā)項目負擔的，應在配套設施完工后，將其實際成本按有關項目建筑面積或預算造價、預算成本的比例，分配計入有關土地或房屋等項目成本，從“開發(fā)成本”總賬所屬“配套設施開發(fā)”明細賬，結(jié)轉(zhuǎn)到“開發(fā)成本”總賬所屬“土地開發(fā)”或“房屋開發(fā)”明細賬。
二是配套設施與商品房和商品性建設場地非同步建設，即土地和房屋已開發(fā)完成，準備轉(zhuǎn)讓或出售，而配套設施尚未完工。經(jīng)批準后可按配套設施的預算成本或計劃成本，預提配套設施費，將它記入房屋等開發(fā)成本明細分類賬的“配套設施費”項目，并記入“開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方和“預提費用”賬戶的貸方。
在這種情況下，土地和房屋開發(fā)項目竣工時，已經(jīng)預提了配套設施費。因此，當配套設施竣工時，應將其實際成本沖減預提的配套設施費。實際成本與預提數(shù)的差額，應視其金額大小和開發(fā)項目的建設進度進行處理：如果差額較小，則不再調(diào)整先行竣工的商品房和商品性建設場地成本，全部計入在建的土地及房屋開發(fā)項目的成本，實際成本大于預提數(shù)的差額追加在建開發(fā)項目成本，實際成本小于預提數(shù)的差額沖減在建開發(fā)項目成本；如果差額較大，則應調(diào)整已竣工土地及房屋開發(fā)項目的成本。
