王治國
2012年1月1日從上海開始“營改增”的試點以來，進行了8次多個行業(yè)“營改增”，2016年5月1日進行房地產(chǎn)、建筑行業(yè)、金融保險業(yè)、生活服務業(yè)等6個行業(yè)的“營改增”，營業(yè)稅徹底停止征收。
一、房地產(chǎn)建安企業(yè)對“營改增”喜憂參半
1．喜的方面：（1）如果抵扣充分，稅負將會降低；（2）前期預售納稅少，資金更充裕；（3）加強財務核算，提高管理水平。營改增”后需要準確核算進銷項稅，進項稅中還涉及17%、11%、6%等不同的稅率，財務核算要求
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相對較高。財務部門應加強會計核算和財務管理，并及時對銷售、工程招投標等環(huán)節(jié)向公司提出合理的涉稅建議。優(yōu)先與能提供抵扣憑證的企業(yè)合作，盡量取得增值稅專用發(fā)票，達到合理降低稅負、降低成本、降低風險的“三降”目的。
2．憂的方面：（1）憂稅率提高抵扣不足，稅負會增加；（2）憂抵扣憑證難以取得，影響進項抵扣；（3）憂土地增值稅問題，可能重復征稅；（4）憂存量房產(chǎn)土地，不能抵扣稅款。房地產(chǎn)企業(yè)支付土地出讓金，一般會取得國土部門開具的財政監(jiān)制專用票據(jù)，不能據(jù)以抵扣進項稅額。建筑業(yè)的購進沙石等材料很難取得專用發(fā)票。另外還有一些公共配套設施等政府規(guī)費，在成本中比例也不低，各地規(guī)費的種類、范圍、比例不盡相同，政府規(guī)費的票據(jù)暫時不能抵扣，以后如何抵扣，房地產(chǎn)企業(yè)也比較擔憂。
二、“營改增”對房地產(chǎn)和建筑業(yè)可能產(chǎn)生的影響
1．盈虧情況直接掛鉤稅負。“營改增”前房地產(chǎn)企業(yè)無論盈虧，都須按銷售不動產(chǎn)收入額5%納稅，建安企業(yè)按3%納稅?！盃I改增”后企業(yè)只對工程項目增值額部分納稅。當企業(yè)增值很少或不增值時，在取得增值稅專業(yè)發(fā)票下，只需繳很少增值稅，甚至不納稅。
2．甲供材可抵扣稅金。 “營改增”前房地產(chǎn)企業(yè)作為營業(yè)稅納稅人，其外購材料、設備不能獲得稅款抵扣?！盃I改增”后房地產(chǎn)企業(yè)通過甲供材外購材料和設備支付進項稅金，可抵扣增值稅銷項稅額，避免重復征稅。
3．對稅收負擔與經(jīng)營成本產(chǎn)生影響。稅率變化(由3%∕5%營業(yè)稅稅率變?yōu)?1%增值稅稅率)導致稅負上升。雖增值稅可抵扣相應進項稅額，但由于房地產(chǎn)和建安企業(yè)業(yè)務特殊性與復雜性，實際操作中很多項目難以抵扣，且建筑施工企業(yè)作為房地產(chǎn)企業(yè)直 接上游企業(yè)，其受“營改增”稅制改革影響必然會波及甚至轉嫁至房地產(chǎn)企業(yè)，進而造成對房地產(chǎn)企業(yè)稅收負擔與經(jīng)營成本一系列影響。
4．對財務管理與會計處理產(chǎn)生影響?！盃I改增”稅制改革對房地產(chǎn)及建安企業(yè)宏觀財務管理與具體會計處理影響是顯而易見的。一方面，企業(yè)出于合
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理降低稅收負擔與經(jīng)營成本考慮，會要求自身財會人員加強宏觀財務管理；另一方面，“營改增”改革也會對房地產(chǎn)及建安企業(yè)具體會計處理、發(fā)票管理產(chǎn)生直接影響。
5．對企業(yè)融資與現(xiàn)金流產(chǎn)生影響。由于房地產(chǎn)及建安企業(yè)業(yè)務特殊性與復雜性，要求企業(yè)必須有良好融資能力與充足現(xiàn)金流來維持企業(yè)正常運轉。改征增值稅后，一般房地產(chǎn)項目建設材料等先購入，多數(shù)時間，進項稅額大于銷項稅額，因而開發(fā)之初較長時間內(nèi)無稅可繳，減少企業(yè)流動資金占用， 擴大企業(yè)現(xiàn)金流。另外根據(jù)目前的政策，借款利息進項稅暫不允許抵扣，對房地產(chǎn)和建安企業(yè)都會產(chǎn)生較大影響。
6．“營改增”對企業(yè)管理提出新要求。一是工程造價需要重新修訂；二是對建筑企業(yè)工程成本需要重新核算?！盃I改增”后，企業(yè)內(nèi)部定額要重新進行編制，企業(yè)施工預算也需要重新進行修改。
