適用條件嚴格、缺乏權(quán)威的專業(yè)評估機構(gòu)以及評估十分復(fù)雜和困難是主要原因
證券時報記者 孫 聞
本報訊 洋模式水土不服，公允價值概念被引入新會計準則一年后，仍受上市公司冷遇。記者獲悉，新年度財報編寫在即，但大多數(shù)上市公司卻仍然不愿意將投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計算。盡管在地產(chǎn)牛市行情下，將投資性房地產(chǎn)采用公允價值計算會使財報增色不少。
洋模式受冷遇
“今年的報告中，上市公司持有的投資性房地產(chǎn)采用公允價值計算的估計仍不會多?！睍嫀熐匚膵烧f，根據(jù)她的了解，很多上市公司并不準備采用公允價值計算方式對持有的投資性房地產(chǎn)進行重估。
投資性房地產(chǎn)公允價值是個“洋模式”，根據(jù)國家財政部要求，上市公司要從2007年起采用新會計準則，新會計準則將公允價值適度引入了金融工具、投資性房地產(chǎn)等領(lǐng)域。秦文嬌分析，新會計準則規(guī)定公允價值變動損益實際上主要核算兩方面內(nèi)容，一是投資性房地產(chǎn)公允價值變動，第二就是金融資產(chǎn)公允價值變動。
但是這一和國際接軌的洋模式從引入至今卻坐在冷板凳上。廣發(fā)證券地產(chǎn)分析師花長勁表示，由于尚無明確的強制性手段要求上市公司使用公允價值，所以對投資性房地產(chǎn)采用公允模式評估的企業(yè)不多。
《新會計準則第3號-投資性房地產(chǎn)》規(guī)定，投資性房產(chǎn)的范圍是“已出租的土地使用權(quán)、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物”。廣發(fā)證券分析師花長勁分析，這意味著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)影響不大，但持有了房地產(chǎn)資產(chǎn)的公司受影響較大。
秦文嬌介紹，投資性房地產(chǎn)在財報期內(nèi)取得的租金等項收入，若非主業(yè)應(yīng)計入“其他收入”項；而公允價值評估主要是對期末持有房地產(chǎn)的資產(chǎn)價值、經(jīng)營價值兩方面進行評估。
按目前的房地產(chǎn)市場行情，大多數(shù)上市公司持有的投資性房地產(chǎn)價值發(fā)生價值上漲應(yīng)該是普遍現(xiàn)象，采用公允價值計算，無疑意味著財報中公司的資產(chǎn)將更具有價值。秦文嬌說，對此采用公允價值評估，將要求會計們“報憂又報喜”，而以前會計都是只在財報中計提損失，而不計預(yù)期增長的資產(chǎn)價值。
評估機制不健全
緣何上市公司不愿意給投資者報喜？秦文嬌分析，金融資產(chǎn)由于監(jiān)管相對完善，因此并不是特別難解決，但投資性房地產(chǎn)公允價值重估卻十分復(fù)雜。據(jù)介紹，投資性房地產(chǎn)在財報期內(nèi)取得的租金等項收入，若非主業(yè)應(yīng)計入其他收入。而公允價值投資主要是對期末持有房地產(chǎn)的資產(chǎn)價值、經(jīng)營價值兩方面進行評估。
上市公司不愿意對持有的投資性房地產(chǎn)進行公允價值評估的原因是，“房地產(chǎn)價值評估需要有專業(yè)的權(quán)威機構(gòu)來操作，但國內(nèi)目前在這方面的建設(shè)十分薄弱，缺乏專業(yè)機構(gòu)和人才，因此在實際操作中，大部分上市公司還是按照成本價格計算持有的房地產(chǎn)價值?！狈治鰩熣f。
會計師秦文嬌則認為，新會計準則引入投資性房地產(chǎn)的公允價值評估，符合投資性房地產(chǎn)的特性，能夠較好地反映投資性房地產(chǎn)的價值和能力。但新會計準則對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量的適用條件是嚴格的，不允許公司采用估值技術(shù)確定投資性房地產(chǎn)的公允價值。要根據(jù)《企業(yè)會計準則第3號———投資性房地產(chǎn)》應(yīng)用指南，關(guān)于“同類或類似房地產(chǎn)”的定義，進行價值評估十分復(fù)雜和困難。
對上市公司價值影響大
秦文嬌分析，投資性房地產(chǎn)的公允價值評估將對投資者理解上市公司價值產(chǎn)生很大影響。她認為，公允價值的變化將加大凈利潤的波動幅度，容易誤導投資者并間接影響上市公司的市場形象。由于國內(nèi)投資性房地產(chǎn)市場剛剛進入加速發(fā)展階段，預(yù)計投資性房地產(chǎn)升值潛力大，采用新會計準則中的公允價值判斷，總體上每年重估增值額會增加，計入上市公司財報的當年凈利潤會得到持續(xù)額外提升。
目前，我國評估市場剛剛起步，公允價值的確定是否合理是投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量是否合理的關(guān)鍵。這意味著若計入投資房地產(chǎn)公允價值，上市公司利潤波動將增大，將給投資者在判斷公司價值上帶來影響。
證券時報
