進(jìn)入2008年，新的企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則已經(jīng)適用將近一年，其中對房地產(chǎn)公司影響重大的“公允價值概念”仍受上市公司冷遇。
記者通過采訪了解到，“公允價值概念”遲遲得不到應(yīng)用，主要是緣于公司自身業(yè)績均衡發(fā)展的需求以及缺乏評估機(jī)制導(dǎo)致。
新準(zhǔn)則影響重大
2006年2月15日，財(cái)政部在人民大會堂公布了修訂多年的新39項(xiàng)企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則。其中，研究人員在解讀《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號———投資性房地產(chǎn)》時，認(rèn)為該準(zhǔn)則將對房地產(chǎn)公司業(yè)績產(chǎn)生巨大的正面影響。
《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則是本次企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則體系中新增的一項(xiàng)重要內(nèi)容。該準(zhǔn)則使得經(jīng)營房地產(chǎn)、園區(qū)的上市公司，在利潤上獲益不小。這些公司一般都擁有大量土地使用權(quán)或者房產(chǎn)。它們往往希望通過收取租金，來獲得長期收益。而且，從長遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)市場將隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而繼續(xù)向上，這些園區(qū)類上市公司一旦在將來轉(zhuǎn)讓現(xiàn)在持有的房產(chǎn)，必將獲得可觀利潤。
當(dāng)時市場人士普遍預(yù)計(jì)，在具體的計(jì)算方法上，該準(zhǔn)則引入了公允價值模式。一旦投資性房地產(chǎn)的公允價值提升，上市公司的財(cái)報(bào)將體現(xiàn)這一利潤。隨后，房地產(chǎn)股票在多種利好的作用下，出現(xiàn)了一輪氣勢磅礴的上漲。新會計(jì)準(zhǔn)則在其中的作用功不可沒。
但公允價值概念被引入新會計(jì)準(zhǔn)則一年后，仍受上市公司冷遇。記者獲悉，新年度財(cái)報(bào)編寫在即，但眾多房地產(chǎn)企業(yè)卻仍然不會將投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計(jì)算。
業(yè)績發(fā)展存在平衡需求
有上市房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)人士對記者表示，對公允價值概念，公司方面也進(jìn)行過考慮，但最后還是決定采用傳統(tǒng)的會計(jì)方式做賬了。主要是因?yàn)椋鼛啄陿鞘写_實(shí)比較火爆，很多地段升值明顯，如果把這些因素放進(jìn)財(cái)務(wù)報(bào)表的話，公司的資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、收益等項(xiàng)目在新報(bào)表中確實(shí)會非常亮眼，但這種方法并不利于長期業(yè)績發(fā)展。
該人士表示，比如以前每股凈資產(chǎn)賬目為3元，業(yè)績?yōu)?.3元，那當(dāng)年的凈資產(chǎn)回報(bào)率為10%，采用新的模式，凈資產(chǎn)數(shù)額上來后，凈資產(chǎn)可能會到6元，但業(yè)績很難保持長時間同步的增長，那凈資產(chǎn)回報(bào)率自然就會下降，目前很多待遇問題、薪金問題、股權(quán)激勵問題都是和凈資產(chǎn)回報(bào)率密切相關(guān)的。
另外，從長期的角度看，因?yàn)槟骋荒甓葧?jì)準(zhǔn)則的變化，而導(dǎo)致報(bào)表數(shù)據(jù)好看，這樣也不具有持續(xù)性，這為以后增加了太大的壓力。該人士表示，目前的會計(jì)準(zhǔn)則允許適用成本模式和公允價值模式，所以基于公司的現(xiàn)實(shí)情況，一些企業(yè)還是選擇了老辦法。
配套制度還需完善
另有市場人士對記者表示，投資性房地產(chǎn)公允價值重估十分復(fù)雜。據(jù)介紹，投資性房地產(chǎn)在財(cái)報(bào)期內(nèi)取得的租金等項(xiàng)收入，若非主業(yè)應(yīng)計(jì)入其他收入。而公允價值投資主要是對期末持有房地產(chǎn)的資產(chǎn)價值、經(jīng)營價值兩方面進(jìn)行評估。新舊兩種模式，變化非常大，這就對能夠高效衡量出房地產(chǎn)項(xiàng)目價值的評估機(jī)構(gòu)提出了很高的要求。
該人士表示，目前的房地產(chǎn)價值評估機(jī)構(gòu)實(shí)力大多不強(qiáng)，市場化程度不夠，從現(xiàn)階段的按揭、抵押市場存在的一些情況就可以看出，房地產(chǎn)評估行業(yè)還缺乏嚴(yán)格的管理、成熟度不夠，出現(xiàn)很多騙貸、高估房地產(chǎn)價值的案件，房地產(chǎn)評估成為了監(jiān)督缺失的第一環(huán)節(jié)。在這種現(xiàn)實(shí)情況下，如果很多上市公司聯(lián)合房地產(chǎn)評估行業(yè)，再加上莊家操縱，其中的利益空間巨大。在評估體系沒有完善起來的時候，對公允價值還是慎重為好。
本報(bào)記者 肖賓
