編者按：自十六屆三中全會(huì)第一次提出開(kāi)征物業(yè)稅以來(lái)，經(jīng)過(guò)各方面的研究討論，對(duì)物業(yè)稅的一些模糊認(rèn)識(shí)和說(shuō)法逐漸澄清。所謂開(kāi)征物業(yè)稅，最核心的部分是將目前我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)征收的一些稅種，統(tǒng)一為一個(gè)稅種。物業(yè)稅的納稅人、征稅對(duì)象、計(jì)稅依據(jù)以及稅率等稅制要素應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求重新確定。本文對(duì)物業(yè)稅開(kāi)征的幾個(gè)重要問(wèn)題提出了看法。
關(guān)于物業(yè)稅幾個(gè)稅制要素的確定
納稅人
與現(xiàn)行的對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅的納稅人相比，物業(yè)稅的納稅人范圍將規(guī)范和擴(kuò)大。所謂規(guī)范，是指將內(nèi)資企業(yè)和外資企業(yè)的納稅人統(tǒng)一在一個(gè)稅法之中。按照舊稅制，內(nèi)資和外資分別適用兩套稅制。規(guī)范納稅人將使公平稅負(fù)的原則在物業(yè)稅中得到體現(xiàn)。所謂物業(yè)稅納稅人的范圍擴(kuò)大，是指現(xiàn)行房地產(chǎn)稅只是對(duì)城鎮(zhèn)的經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)征稅，對(duì)于居民的住宅房地產(chǎn)沒(méi)有征收保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅，物業(yè)稅將超過(guò)一定標(biāo)準(zhǔn)的居民住宅征稅，這就大大擴(kuò)大了征稅的納稅人范圍。當(dāng)然，對(duì)居民住宅征收物業(yè)稅可能要有一個(gè)過(guò)程，不可能一蹴而就。目前，對(duì)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)如何征收物業(yè)稅的方案和操作技術(shù)準(zhǔn)備，從認(rèn)識(shí)上相對(duì)比較統(tǒng)一，開(kāi)征的基礎(chǔ)準(zhǔn)備初步成型。對(duì)居民住宅如何開(kāi)征物業(yè)稅，還有許多問(wèn)題需要進(jìn)一步研究，認(rèn)識(shí)上也不很統(tǒng)一，可能需要更長(zhǎng)的時(shí)間進(jìn)行探討。
征稅對(duì)象
籠統(tǒng)地講，物業(yè)稅的征稅對(duì)象是土地和房產(chǎn)。在國(guó)際上，有些國(guó)家是將土地和房產(chǎn)統(tǒng)一作為征稅對(duì)象進(jìn)行計(jì)征；有的國(guó)家是將土地和房產(chǎn)分開(kāi)作為征稅對(duì)象，分開(kāi)計(jì)征。我國(guó)對(duì)內(nèi)資企業(yè)征收房地產(chǎn)的現(xiàn)行稅制就是將土地和房產(chǎn)分開(kāi)作為征稅對(duì)象、分開(kāi)計(jì)征的。新的物業(yè)稅應(yīng)該將土地和房產(chǎn)統(tǒng)一作為征稅對(duì)象，對(duì)于一些特殊情況，不排除將土地或者房產(chǎn)分開(kāi)來(lái)作為征稅對(duì)象計(jì)算征稅。
計(jì)稅依據(jù)
現(xiàn)行保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是按照土地面積和房產(chǎn)原值扣除一定比例后的價(jià)值，與市場(chǎng)價(jià)值基本脫離。物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)將以市場(chǎng)價(jià)值為基礎(chǔ)，按照評(píng)估價(jià)值計(jì)稅。
稅率
對(duì)于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)和居民住宅房地產(chǎn)要分開(kāi)確定稅率。經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)的稅收負(fù)擔(dān)要考慮與舊稅制下經(jīng)營(yíng)單位的稅收負(fù)擔(dān)相銜接，可以在稅收負(fù)擔(dān)基本不變或者略低于原稅收負(fù)擔(dān)兩者中進(jìn)行選擇。因?yàn)樵谟?jì)稅依據(jù)由面積改變?yōu)槭袌?chǎng)評(píng)估價(jià)值后，最大的可能性是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的走高，計(jì)稅依據(jù)的評(píng)估值也會(huì)隨之提高，稅收負(fù)擔(dān)有逐步提高的可能。當(dāng)然，如果選擇維持納稅人稅收負(fù)擔(dān)基本不變的政策，也可以在稅基提高的同時(shí)，做出降低稅率的調(diào)整。對(duì)居民住宅房地產(chǎn)可以設(shè)置免征額，只對(duì)超過(guò)免征額的部分征稅。稅率要根據(jù)財(cái)政支出需要和納稅人的負(fù)擔(dān)能力，進(jìn)行綜合考慮。
開(kāi)征物業(yè)稅的步驟
開(kāi)征物業(yè)稅主要受到如下因素的制約：一是我國(guó)目前沒(méi)有全面地建立起完整的房地產(chǎn)登記和信息系統(tǒng)，以及隸屬于政府系列直接管理的房地產(chǎn)評(píng)估系統(tǒng)；二是對(duì)非生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)性的居民房地產(chǎn)的分布狀況研究不夠，各階層居民的收入狀況以及對(duì)房地產(chǎn)稅的納稅能力沒(méi)有研究；三是稅收的征收管理能力正在提高的過(guò)程中，政府各個(gè)部門的信息系統(tǒng)還沒(méi)有完全實(shí)現(xiàn)信息共享，國(guó)稅征管信息系統(tǒng)與地稅征管信息系統(tǒng)還處于自成體系，相互不銜接的狀態(tài)；四是納稅人的納稅意識(shí)還十分淡薄，稅收法制環(huán)境還不完善；五是我國(guó)還沒(méi)有建立起全面有效地控制稅源的體制和機(jī)制，欠繳稅款的追討和罰則的執(zhí)行都缺乏有效的手段。因此，在上述因素的制約下，物業(yè)稅的開(kāi)征可以采取分階段、分步驟推進(jìn)的辦法；而物業(yè)稅的完善將是一個(gè)比較長(zhǎng)的歷史過(guò)程。這個(gè)過(guò)程大體可以分為三步走，或者稱作三個(gè)階段，建議各階段內(nèi)容和大致的時(shí)間表如右圖所示。
物業(yè)稅的評(píng)估和征收管理機(jī)構(gòu)
新的物業(yè)稅評(píng)估和征收機(jī)構(gòu)主要涉及兩個(gè)問(wèn)題:物業(yè)稅的評(píng)估由哪個(gè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)？物業(yè)稅的具體征收管理由哪個(gè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)？比較共識(shí)的意見(jiàn)是征收管理機(jī)構(gòu)由地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)，物業(yè)稅的評(píng)估機(jī)構(gòu)如何設(shè)立存在不同意見(jiàn)。
物業(yè)稅的重大改革之一是將房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，由房地產(chǎn)的原值改為市場(chǎng)的評(píng)估價(jià)值，這項(xiàng)改革就帶來(lái)由哪個(gè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值（也就是確立物業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)）的問(wèn)題?？晒┻x擇的評(píng)估機(jī)構(gòu)包括：稅務(wù)機(jī)構(gòu)；社會(huì)中介機(jī)構(gòu)；國(guó)土資源和房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)；財(cái)政機(jī)構(gòu)。筆者認(rèn)為，根據(jù)我國(guó)目前的現(xiàn)實(shí)，傾向于兩種選擇：一是在國(guó)土資源和房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置專門負(fù)責(zé)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)；二是在地方稅務(wù)局成立專門的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。
第一種選擇的特點(diǎn)是，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)與物業(yè)稅的征收機(jī)構(gòu)分設(shè)，屬于政府兩個(gè)不同機(jī)構(gòu)的內(nèi)設(shè)單位。房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)主要負(fù)責(zé)房地產(chǎn)登記、信息的收集、檔案的管理，向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供完整和全面的房地產(chǎn)信息；同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，并及時(shí)將評(píng)估結(jié)果傳遞給稅務(wù)機(jī)關(guān)。這種選擇的優(yōu)點(diǎn)是：物業(yè)稅評(píng)估所需的土地、房屋登記資料均在房屋國(guó)土部門，將評(píng)估機(jī)構(gòu)設(shè)立在該部門，可以充分利用現(xiàn)有資料，有利于降低評(píng)估成本；另外，不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)的工作，房屋國(guó)土管理部門在這一領(lǐng)域的技術(shù)基礎(chǔ)要強(qiáng)于其他部門。
第二種選擇的特點(diǎn)是：物業(yè)稅的征收管理實(shí)行評(píng)估與征管雙重機(jī)構(gòu)體制，統(tǒng)一由省級(jí)地方稅務(wù)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)。成立專門的物業(yè)稅評(píng)估機(jī)構(gòu)，并在所轄區(qū)域內(nèi)按照物業(yè)稅的稅源分布情況設(shè)置若干個(gè)評(píng)估分支機(jī)構(gòu)，這些分支機(jī)構(gòu)可與按照行政區(qū)域設(shè)置的市縣稅務(wù)機(jī)構(gòu)相一致。物業(yè)稅的征收由地稅部門中的基層征管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。國(guó)土資源和房屋管理部門將房地產(chǎn)登記資料信息提供給稅務(wù)機(jī)構(gòu)中的評(píng)估機(jī)構(gòu)，物業(yè)稅評(píng)估機(jī)構(gòu)向地方基層稅務(wù)所提供征收物業(yè)稅的房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果，即征稅的計(jì)稅依據(jù)，由稅務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)單通知納稅人。其優(yōu)點(diǎn)是地方稅務(wù)機(jī)構(gòu)可以直接控制物業(yè)稅的稅基。（作者系國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員）
