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 作者：秦文嬌
某單位農(nóng)用地承包給農(nóng)戶和其他單位，每年收取土地承包費(fèi)，如何開(kāi)具發(fā)票，稅率是多少？新租賃準(zhǔn)則下如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理呢？本文舉例分析。
增值稅處理
1.納稅人采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、入股等方式將承包地流轉(zhuǎn)給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，免征增值稅。
法規(guī)依據(jù)：《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于建筑服務(wù)等營(yíng)改增試點(diǎn)政策的通知》（財(cái)稅〔2017〕58號(hào)）第四條規(guī)定，出租土地使用權(quán)按不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)繳納增值稅，因此，商品及服務(wù)編碼應(yīng)使用“不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃”。一般納稅人適用稅率為9%，小規(guī)模納稅人征收率為5%。如符合免稅規(guī)定，應(yīng)按免稅開(kāi)票。
《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開(kāi)營(yíng)改增試點(diǎn)有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費(fèi)公路通行費(fèi)抵扣等政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕47號(hào)）第三條規(guī)定，銷售土地使用權(quán)按照商品及服務(wù)編碼“無(wú)形資產(chǎn)—自然資源使用權(quán)—土地使用權(quán)”征收增值稅，一般納稅人適用稅率為9%，小規(guī)模納稅人征收率為3%，疫情期間為1%或者免稅。
《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第21號(hào)——租賃》新變化
1．承租人不再區(qū)分經(jīng)營(yíng)租賃和融資租賃，而是采用類似于舊準(zhǔn)則的融資租賃會(huì)計(jì)模型，除采用簡(jiǎn)化處理的短期租賃和低價(jià)值資產(chǎn)租賃外，對(duì)所有租賃均確認(rèn)使用權(quán)資產(chǎn)和租賃負(fù)債，參照固定資產(chǎn)對(duì)使用權(quán)資產(chǎn)計(jì)提折舊，對(duì)租賃負(fù)債按照折現(xiàn)率確認(rèn)每期利息費(fèi)用。
短期租賃指在租賃期開(kāi)始日，租賃期不超過(guò)12個(gè)月的租賃；低價(jià)值租賃是指單項(xiàng)租賃資產(chǎn)為全新資產(chǎn)時(shí)價(jià)值較低的租賃，新租賃準(zhǔn)則指南案例是全新?tīng)顟B(tài)下絕對(duì)價(jià)值應(yīng)低于4萬(wàn)元。
承租人對(duì)于短期租賃和低價(jià)值資產(chǎn)租賃可以選擇不確認(rèn)使用權(quán)資產(chǎn)和租賃負(fù)債，而是采用與現(xiàn)行租賃準(zhǔn)則中經(jīng)營(yíng)租賃相似的方式進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。
2.出租人的會(huì)計(jì)處理，仍然分為經(jīng)營(yíng)租賃和融資租賃兩大類。
貴公司作為出租方，會(huì)計(jì)處理與舊準(zhǔn)則一樣，在經(jīng)營(yíng)租賃下，將租賃收款額采用直線法或其他系統(tǒng)合理的方法在租賃期內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)偞_認(rèn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)借記“銀行存款”“應(yīng)收賬款”等科目，貸記“租賃收入—經(jīng)營(yíng)租賃收入”科目或者“其他業(yè)務(wù)收入”科目。
案例：2020年1月1日，貴公司與農(nóng)戶簽訂了3年期的土地租賃合同用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，符合免增值稅的條件。每季度租金為3萬(wàn)元，貴公司將該租賃分類為經(jīng)營(yíng)租賃，按季度確認(rèn)租賃收入，貴公司不以從事租賃業(yè)務(wù)為主。
2020年3月25日，受新冠肺炎疫情影響，貴公司與農(nóng)戶達(dá)成租金減讓補(bǔ)充協(xié)議，免除甲公司2020年第二季度的租金，其他合同條款不變。
解析：
1. 貴公司租賃期間累計(jì)攤銷等相關(guān)會(huì)計(jì)分錄略。（單位：元）
2. 2019年1月至2020 年3月，每季度確認(rèn)租賃收入，收取租金。
借：銀行存款 30000
貸：其他業(yè)務(wù)收入30000
3. 2020年6月當(dāng)期租金全部豁免，不作賬務(wù)處理。
4. 2020年7月至租賃期屆滿，每季度確認(rèn)租賃收入，收取租金。
借：銀行存款 30000
貸：其他業(yè)務(wù)收入 30000