新岳乱合集目录500伦_在教室里被强h_幸福的一家1—6小说_美女mm131爽爽爽作爱

 張 莉

近年在國(guó)家宏觀政策的不斷調(diào) 控、金融政策的不斷緊縮、三道紅 線等的局勢(shì)下，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)多 年的“狂飆突進(jìn)”迎來(lái)了拐點(diǎn)。在 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇的情況下，財(cái)務(wù) 現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)在企業(yè)的生存和發(fā)展中 所起到的作用越來(lái)越大，企業(yè)必須 要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生原因有一個(gè)全面的 認(rèn)識(shí)，并建立健全風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制， 對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)防和化解，從而保證 企業(yè)能夠朝理性、科學(xué)、健康的方 向發(fā)展。本文以天津?yàn)槔瑢?duì)房 地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)分析與管控 進(jìn)行簡(jiǎn)單的探討。

一、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)分析
(一)資金需求額大，固有風(fēng)險(xiǎn)高
房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是資金密集型 產(chǎn)業(yè)，開(kāi)發(fā)流程眾多，從規(guī)劃設(shè)計(jì)、 可行性研究、獲取土地、建筑安裝、 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、配套工程等環(huán)節(jié)，投資 巨大，包含前期論證費(fèi)、土地出讓 金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)、建 筑材料成本、建筑施工費(fèi)用、市場(chǎng) 營(yíng)銷(xiāo)宣傳費(fèi)、營(yíng)銷(xiāo)代理費(fèi)等。
以天津?yàn)槔?021年土地拍 賣(mài)市場(chǎng)成交地塊110宗，總金額 1035億元，每宗地平均價(jià)格為9.41

億元。按照土地使用費(fèi)占總開(kāi)發(fā)金 額40%左右估計(jì)，當(dāng)年成交地塊 平均開(kāi)發(fā)金額在23.53億元左右。 巨大的資金需求導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企 業(yè)先天的在企業(yè)資金管理、現(xiàn)金流 管理方面存在很大難度。
(二)現(xiàn)金的占用周期長(zhǎng)，市 場(chǎng)波動(dòng)放大外部風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從取得土地使 用權(quán)到竣工交付，平均耗時(shí)3到5 年。除預(yù)售階段可取得部分回款外 (且部分預(yù)售資金受監(jiān)管機(jī)構(gòu)監(jiān)管 不可調(diào)用),投入期貫穿全局。漫 長(zhǎng)的投入期意味著漫長(zhǎng)的資金占用 時(shí)間、持續(xù)的利息支出、強(qiáng)大的資 金調(diào)度能力、融資能力。
長(zhǎng)時(shí)間、穩(wěn)定、大額資金占?jí)海?期間可能發(fā)生利率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、銷(xiāo)售 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、再融資風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)。 在房地產(chǎn)市場(chǎng)上行階段，地價(jià)穩(wěn)定 增長(zhǎng)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)被欣欣向榮的銷(xiāo)售 市場(chǎng)所掩蓋。 一旦因?yàn)檎呋蛘呤? 場(chǎng)因素導(dǎo)致市場(chǎng)下行，隨之而來(lái)的 銷(xiāo)售量減少、銷(xiāo)售價(jià)格下降、回款 不理想、甚至土地市場(chǎng)頻繁流拍造 成已有土地貶值，甚至不能為抵押 貸款托底。由此造成市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌 一房企銷(xiāo)售回款現(xiàn)金流大幅降低—

土地價(jià)值降低不能覆蓋貸款—房企
信譽(yù)變差利率增高一現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)償
債風(fēng)險(xiǎn)增加一市場(chǎng)喪失信心的惡性
循環(huán)。
(三)融資結(jié)構(gòu)單一，依賴(lài)性
強(qiáng)的融資結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)
與傳統(tǒng)金融強(qiáng)國(guó)相比，我國(guó)金
融業(yè)起步相對(duì)較晚，金融工具、衍
生工具發(fā)展仍有差距。目前，國(guó)內(nèi)
房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道相對(duì)單一，極
大程度的依賴(lài)銀行貸款。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)
表明，銀行貸款資金占房地產(chǎn)企業(yè)
融資規(guī)模的50%以上；債券融資
的規(guī)模比例較小；上市融資門(mén)檻較
高、審核流程長(zhǎng)；對(duì)外信用債(如
美元債)對(duì)企業(yè)信譽(yù)及規(guī)模要求較
高；供應(yīng)鏈融資方式尚在雛形中。
由此導(dǎo)致，對(duì)絕大多數(shù)房企，銀行
貸款變成了企業(yè)的生命線。利率調(diào)
整將會(huì)增大企業(yè)償債風(fēng)險(xiǎn)，攤薄利
潤(rùn)；更有甚者， 一旦政策調(diào)整，銀
行收緊貸款，企業(yè)不能“借新還舊”,
持續(xù)的現(xiàn)金需求遭遇貸款調(diào)整，現(xiàn)
金流斷裂風(fēng)險(xiǎn)愈演愈烈。
曾經(jīng)在房地產(chǎn)高歌猛進(jìn)的時(shí)
代，高周轉(zhuǎn)高負(fù)債的房企以“十個(gè)
鍋八個(gè)蓋”的方式獲取了高額的收
益。但在“三道紅線”之下高風(fēng)險(xiǎn)

4 工作研究

房企被按下暫停鍵，融資放緩，但 項(xiàng)目投入持續(xù)進(jìn)行，導(dǎo)致資金缺口
越來(lái)越大，風(fēng)險(xiǎn)一觸即發(fā)。

二 、新時(shí)期加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資 金風(fēng)險(xiǎn)管控的措施
(一)房企資金管理，首先應(yīng) 做到預(yù)算先行
現(xiàn)金流預(yù)算是根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略 目標(biāo)，為了獲取經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，從經(jīng)營(yíng) 角度出發(fā)，結(jié)合對(duì)政策和市場(chǎng)的預(yù) 測(cè)，有根據(jù)的做出預(yù)算經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)。 在此，以收付實(shí)現(xiàn)制為核算原則， 結(jié)合經(jīng)營(yíng)、投資與融資三大活動(dòng)， 從現(xiàn)金流入流出著手，規(guī)劃和計(jì)劃 企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，確保企業(yè)目標(biāo)的 實(shí)現(xiàn)。
以筆者所在公司為例，目前采 用以月度常規(guī)預(yù)算為核心的資金預(yù) 算管理模式。業(yè)務(wù)部門(mén)在年度資金 預(yù)算的基礎(chǔ)上，結(jié)合業(yè)務(wù)需要，滾 動(dòng)編制月度資金收支計(jì)劃、季度資 金收支計(jì)劃。該計(jì)劃包含資金收支 時(shí)間和額度、資金的支出類(lèi)別緊急 程度等。財(cái)務(wù)部門(mén)每月匯總、審核 各業(yè)務(wù)部門(mén)提報(bào)的月度、季度現(xiàn)金 收支計(jì)劃，滾動(dòng)編制資金預(yù)算表，
計(jì)算分析資金盈余、調(diào)整并分配資 金預(yù)算表同時(shí)擬定并推進(jìn)融資計(jì) 劃。運(yùn)營(yíng)部門(mén)根據(jù)財(cái)務(wù)部分配的資 金預(yù)算表，結(jié)合經(jīng)營(yíng)需求對(duì)資金進(jìn) 行合理安排和調(diào)配。通過(guò)滾動(dòng)實(shí)施 “部門(mén)預(yù)算-匯總調(diào)配-部門(mén)分配” 的現(xiàn)金流預(yù)算形式推進(jìn)預(yù)算管理。
(二)做好財(cái)務(wù)規(guī)劃，加強(qiáng)籌 資活動(dòng)的現(xiàn)金流管理
1.合理控制負(fù)債規(guī)模。從現(xiàn) 階段的部分房企危機(jī)來(lái)看，資產(chǎn)負(fù) 債率過(guò)高、財(cái)務(wù)杠桿過(guò)高的情況較

為普遍。從大環(huán)境來(lái)看，市場(chǎng)增速 變緩對(duì)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、盈利能力提出更 高要求。為確保良性經(jīng)營(yíng)、杜絕風(fēng) 險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)重視資產(chǎn)結(jié)構(gòu)規(guī)劃合理分 配負(fù)債比例。著手調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債結(jié) 構(gòu)，如變賣(mài)利用率低的資產(chǎn)、砍掉 邊際收益低的業(yè)務(wù)等，通過(guò)結(jié)構(gòu)性 調(diào)整降低財(cái)務(wù)壓力確保企業(yè)處于安 全的、最優(yōu)的資本結(jié)構(gòu)中。
2.豐富籌資渠道。融資方面， 房企應(yīng)當(dāng)積極拓展融資渠道，做到 風(fēng)險(xiǎn)分散，避免“雞蛋放在一個(gè)籃 子里”。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)尋求 更多的融資方式，多樣化的融資方 式才能解決融資金額需求量大且依 賴(lài)性強(qiáng)的弊端，保證企業(yè)現(xiàn)金流的 穩(wěn)定拓展方向，目前主要的拓展方 向包括融資租賃、供應(yīng)鏈融資、信 托基金、債券。
以我司為例，我司經(jīng)過(guò)分析結(jié) 合公司經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，選擇了融資租賃、 信托基金、發(fā)行債券的方式部分替 代了銀行貸款。我司將部分不易變 現(xiàn)的固定資產(chǎn)(如商業(yè)物業(yè)等)做 融資性售后回租并約定租期滿(mǎn)出售 方回購(gòu)，通過(guò)融資租賃方式獲取大 額現(xiàn)金補(bǔ)充流動(dòng)性，約定靈活支付 的租金，確保了現(xiàn)金流的長(zhǎng)期性、 穩(wěn)定性和可控性；信托在實(shí)操過(guò)程 中可選方式有兩種。 一種是貸款類(lèi) 資金信托，企業(yè)依靠信托計(jì)劃籌集 資金。 一種是股權(quán)投資信托，信托 資金參股房地產(chǎn)企業(yè)，信托期滿(mǎn)溢 價(jià)回購(gòu)的信托模式。當(dāng)前形勢(shì)下， 信托對(duì)房企的經(jīng)營(yíng)狀況、信譽(yù)狀況 要求較高，存在一定的難度；債券 方式主要適合規(guī)模大、信譽(yù)好的房 企，相較于銀行貸款，存在期限長(zhǎng)、 利率低且穩(wěn)定的優(yōu)勢(shì)，可以極大程

度的優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)降低企業(yè)償債 壓力。
對(duì)于規(guī)模較小的企業(yè)除了上述 方式，在債務(wù)層面如存在困難，還 可以通過(guò)引進(jìn)股東，利用新股東的 資源拓展市場(chǎng)或者融資來(lái)源，從而 優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)降低融資成本來(lái)規(guī)避 風(fēng)險(xiǎn)。
(三)加強(qiáng)資金內(nèi)控管理，狠
抓收支兩條線
合理的資金計(jì)劃終將轉(zhuǎn)換成企 業(yè)效益，財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)之一是最 大化實(shí)現(xiàn)資金利用率。
首先應(yīng)當(dāng)做到“開(kāi)源”,嚴(yán)抓 回款管理。業(yè)務(wù)部門(mén)重點(diǎn)關(guān)注銷(xiāo)售 回款，包含公積金貸款、商業(yè)貸款， 密切跟進(jìn)銀行放款節(jié)奏；同步跟進(jìn) 監(jiān)管資金發(fā)放要求，根據(jù)監(jiān)管資金 發(fā)放要求調(diào)整工程節(jié)點(diǎn)，確保錢(qián)花 到刀刃上；狠抓“銷(xiāo)售回款”和“監(jiān) 管資金”,通過(guò)吸收銷(xiāo)售回款、盤(pán) 活監(jiān)管資金，最大化經(jīng)營(yíng)資金流入。 其次狠抓應(yīng)收賬款回款，每月及時(shí) 跟蹤應(yīng)收賬款的回款情況，督促業(yè) 務(wù)部門(mén)的催收工作；財(cái)務(wù)部門(mén)重點(diǎn) 關(guān)注融資業(yè)務(wù)，確保融資節(jié)點(diǎn)與經(jīng) 營(yíng)節(jié)點(diǎn)匹配，嚴(yán)控融資成本，根據(jù) 融資要求側(cè)重工程進(jìn)度，確保經(jīng)營(yíng) 與融資要求相結(jié)合。財(cái)務(wù)部門(mén)兩板 斧“融資節(jié)奏”和“融資成本”, 控制融資成本、機(jī)會(huì)成本和短缺 成本。
其次經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域嚴(yán)把支出關(guān)，做 到“節(jié)流”。業(yè)務(wù)部門(mén)對(duì)支出進(jìn)行 分級(jí)，做到“能不花的不花，能不 付的不付，能晚付的晚付”。根據(jù) 業(yè)務(wù)需要調(diào)整不必要支出、可延緩 支出，確保必要支出。財(cái)務(wù)部門(mén)拓 展支付渠道，探索商業(yè)票據(jù)支付、供應(yīng)鏈聯(lián)動(dòng)融資等方式。
(四)完善財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警管理 體系
在確定企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，確保經(jīng) 營(yíng)與融資有序推進(jìn)的同時(shí)，應(yīng)完善 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和救濟(jì)環(huán)節(jié)，確保風(fēng)險(xiǎn)管 理閉環(huán)。
加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警是消除潛在 風(fēng)險(xiǎn)事件的關(guān)鍵，內(nèi)部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)包 括流動(dòng)資金信息、企業(yè)負(fù)債情況、 資本結(jié)構(gòu)等；外部風(fēng)險(xiǎn)包括宏觀政 策信息、行業(yè)信息等。在風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警 環(huán)節(jié)，企業(yè)應(yīng)對(duì)上述信息進(jìn)行監(jiān)控 采集，隨時(shí)掌握一手的房地產(chǎn)項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)情況與資金供應(yīng)情況，從而隨 時(shí)監(jiān)控企業(yè)的資產(chǎn)管理現(xiàn)狀，精準(zhǔn)

預(yù)測(cè)企業(yè)剩余資金需求情況。在風(fēng) 險(xiǎn)信息采集后，經(jīng)分析發(fā)起風(fēng)險(xiǎn)預(yù) 警，組織專(zhuān)項(xiàng)解決。
通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖、風(fēng) 險(xiǎn)補(bǔ)償?shù)仁侄螠p弱風(fēng)險(xiǎn)的帶來(lái)的損 失。企業(yè)需要有一定風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金或 應(yīng)急資本來(lái)應(yīng)對(duì)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于 市場(chǎng)變化所帶來(lái)的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)要有 對(duì)沖機(jī)制，從而保證現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)處 于一個(gè)可控的狀態(tài)。舉例來(lái)說(shuō)，房 地產(chǎn)企業(yè)的利息備付率、償債備付 率要保持在一個(gè)相對(duì)合理的水平， 即使短時(shí)內(nèi)企業(yè)的營(yíng)收不達(dá)預(yù)期， 企業(yè)也能夠有一定的資金來(lái)應(yīng)對(duì)各 種支出，從而保證現(xiàn)金流的平穩(wěn)。
企業(yè)應(yīng)提前制定風(fēng)險(xiǎn)救濟(jì)、

解決方案，具體包括風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)
險(xiǎn)對(duì)沖、風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償?shù)?。企業(yè)應(yīng)提前
配置風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金或應(yīng)急資本來(lái)應(yīng)對(duì)
現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于市場(chǎng)變化所帶來(lái)
的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)要有對(duì)沖機(jī)制，從而
保證現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)處于一個(gè)可控的狀
態(tài)。舉例來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)的利息
備付率、償債備付率要保持在一個(gè)
相對(duì)合理的水平，即使短時(shí)內(nèi)企業(yè)
的營(yíng)收不達(dá)預(yù)期，企業(yè)也能夠有一
定的資金來(lái)應(yīng)對(duì)各種支出，從而保
證現(xiàn)金流的平穩(wěn)。

作者單位天津市治遠(yuǎn)房地產(chǎn)
銷(xiāo)售有限公司