2001年11月10日對中國人來說是一個很特別的日子。世界貿(mào)易組織（WTO）第四次部長級會議在當(dāng)日通過了接納中國加入WTO的決定，圓了中國人歷年來的夢想。在實(shí)行改革開放政策之前，中國是一個相當(dāng)封閉的國家。隨著改革開放，中國根據(jù)國情及實(shí)際需要，在各方面進(jìn)行了很大的改革，而且也加深了對世界的認(rèn)識。此次加入世貿(mào)，中國還須通過擴(kuò)大開放，要進(jìn)行更深入的改革來適應(yīng)新的貿(mào)易環(huán)境，與世界接軌。房地產(chǎn)業(yè)作為中國重要的經(jīng)濟(jì)支柱，也必須作出適當(dāng)?shù)母母?，來?yīng)付新挑戰(zhàn)。 自1987年12月1日在深訓(xùn)特區(qū)舉行首次拍賣土地使用權(quán)以來，中國的房地產(chǎn)業(yè)宣告重生，自此進(jìn)入了高速發(fā)展期，在中國特色的旗幟下，中國房地產(chǎn)業(yè)亦具有不少中國特色。此等特色，有不少成為海內(nèi)外房地產(chǎn)投資者眼中的問題及障礙，在中國加入世貿(mào)前，此等問題及障礙往往使得投資者們，尤其是海外的，覺得無奈無助。隨著中國加入世貿(mào)，將有大量海外投資者進(jìn)入中國，而根據(jù)世貿(mào)協(xié)議，中國有責(zé)任去除有關(guān)貿(mào)易障礙，因而產(chǎn)生了所謂與外國接軌的問題。而中國房地產(chǎn)業(yè)與外國的房地產(chǎn)業(yè)接軌更具有迫切性。
所謂與外國的房地產(chǎn)業(yè)接軌，并不存在中國什么都是不對，外國什么都比中國強(qiáng)，中國要向外國俯首稱臣的問題。接軌的目的是要增進(jìn)相互了解，減少鴻溝，促進(jìn)貿(mào)易投資。要與外國的房地產(chǎn)業(yè)接軌、須要了解外國房地產(chǎn)體制慣例，以及消除所謂中國特色下的房地產(chǎn)業(yè)問題和除礙，WTO成員國有一百四十多個，要一一了解他們的房地產(chǎn)體制慣例并不實(shí)際，應(yīng)該著眼的是歐美、日本和一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家與地區(qū)的房地產(chǎn)體制慣例。在這方面，中國已有不少書刊介紹，如柴強(qiáng)著的《各國（地區(qū)）土地制度與政策》等，本文不再敘述。
在外國投資者眼中具中國特色的房地產(chǎn)業(yè)問題與障礙，可謂不勝枚舉，而且不少專家學(xué)者都曾提出討論過了，因此本文不再重復(fù)。本文僅針對房地產(chǎn)評估方面提出幾點(diǎn)較突出的問題討論一下，主要是：1、市值定義，2、對估價基礎(chǔ)理論認(rèn)識不足，3、缺乏房地產(chǎn)資訊，4、估價師專業(yè)疏忽責(zé)任問題，5、官員于預(yù)。
一、市值定義
房地產(chǎn)評估，大都是對有關(guān)物業(yè)進(jìn)行市值評估。何謂市值，可說是眾說紛紜。中國目前尚未有統(tǒng)一的定義，只有一些零星的參考，在《深圳房地產(chǎn)估價管理》一書中，市值被定義為，“一宗不動產(chǎn)權(quán)在估價之日可望在市場上出售的最合理的價格。某物業(yè)的市值并不是一個‘絕對價值’的市值，而是在一個價值范圍內(nèi)上下浮動，對某物業(yè)市值估價的結(jié)果是指在該范圍內(nèi)的最大機(jī)會價值或是統(tǒng)計(jì)學(xué)意義上的‘中位數(shù)’”。在中國國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局和中華人民共和國建設(shè)部于1999年聯(lián)合發(fā)布的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中，有一個“公開市場價值”定義：“在公開市場上最可能形成的價格。采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)時，要求評估的客觀合理價格或價值應(yīng)是公開市場價值”。
在1993年2月之前，世界各國的市值定義也是各自為政，并無統(tǒng)一定義。例如在美國，就存在多款市值定義。在諸多市值定義中較為普遍被引用的是“The most probable price in terms of money which a property should bring in competitive and open market under all conditions requisite to a fair sale，the buyer and seller，each acting prudently，knowledg
其文意為：“在具競爭性及公開的市場中，一物業(yè)最可能獲得的貨幣價格，其基礎(chǔ)條件為公平出售，買賣雙方都行事謹(jǐn)慎和有知識，以及假設(shè)該價格沒有受到不良因素影響”。
在英國及大部份英聯(lián)邦國家，市值的定義是“The best price at which the sale of an interest in property might reasonably be expected to have been completed unconditionally for each consideration on the date of valuation，assuming a ） a willing seller； b） that ， prior to the date of valuation there had been a reasonable prior （ having regard to the nature of the property and the state of the market ） for the proper marketing interest ， for the agreement of price and terms and for the completion of the sale ； c ） that the state of the market level of values and other circumstances were， on any earlier assumed date of exchange of contracts，the same as on the date of valuation ； and d ） that no account is taken of any additional bid by a purchaser with a the purchaser with a special interest ”。
其文意為：“在評估日一物業(yè)在合理和無條件下出售所能獲取的最佳現(xiàn)金價格，假設(shè)1.有一自愿賣方；2.估價之日前，基於該物業(yè)本質(zhì)及市場情況，有合理時間給予該物業(yè)作市場推廣，磋相成交價和買賣條款協(xié)議，以及完成交易；3任何預(yù)定買賣合約交換日的市場狀況，價格水平和其他情況，都假設(shè)與估價日的情況一樣；4.考慮特殊買家的出價”。
在澳大利亞，市值定義除了根據(jù)英國的的市值定義外，還基于1907年一宗高等法院案件（Spencer The Commowealth of Australia） 的判辭。其基礎(chǔ)是建于重點(diǎn)在于在估價日一物業(yè)由“一自愿及不焦急的賣方售予一自愿至不焦急的買方所獲得的價格”。其他市值定義的附帶條件和英國的的市值定義大致相同。
在1993年2月，國際資產(chǎn)估值標(biāo)準(zhǔn)委員會（The International Assets Valuation Standards Committee）在澳洲墨爾本開會，與會國通過了一條國際認(rèn)可的市值定義 ：“The eastimated amount for which an asset should exchange on the date of valuation between a willing buyer and a willing seller in an arm‘s length transaction after proper marketing where in the parties had each acted knowledgeably ， prudently and without compulsion ”。
其文意為：“於估價日一物業(yè)在經(jīng)適當(dāng)市場推廣后由一自愿賣方售于一無關(guān)系的自愿買方所得的最佳金額，該筆交易是基于買賣雙方均有知識，行事謹(jǐn)慎及沒有被壓迫下進(jìn)行”。由文中可見，此定義包含了美國、英國、澳大利亞的市值定義。由于其廣泛的代表性，此市值定義現(xiàn)以被世界上大部國家和地區(qū)使用。
中國加入世貿(mào)后將會有大量海外房地產(chǎn)投資者到中國來投資，而海外估價服務(wù)機(jī)構(gòu)也會通過各種途徑來華開業(yè)和提供房地產(chǎn)估價服務(wù)。中國必須在物業(yè)評估方面與這些海外房地產(chǎn)投資者和估價服務(wù)機(jī)構(gòu)有共同的物業(yè)評估基礎(chǔ)，市值定義就是其中的主要基石。有了共同的市值定義，中外雙方就有了共同的游戲規(guī)則，相互了解，糾紛也會減少了。倘若中國不采用此國際市值定義，將來必定會引至大量糾紛，因此，采取國際市值定義是中國房地產(chǎn)業(yè)與外國接軌的重要一環(huán)。為確保此定義能在全國推行，有關(guān)政府部門如國土和房管等部門應(yīng)當(dāng)相互合作，研究一下應(yīng)如何把這定義盡快向全國推廣。
二、對估價基礎(chǔ)理論認(rèn)識不足
中國對房地產(chǎn)市場的市場研究，在深圳首次拍賣土地使用權(quán)之前早以開始。中國政府深深地知道，開放房地產(chǎn)市場，是搞活國民經(jīng)濟(jì)的重要手段。故在著手建立深訓(xùn)特區(qū)之初期，就派官員往香港學(xué)習(xí)房地產(chǎn)運(yùn)作及估價實(shí)務(wù)，揭開了中國研究房地產(chǎn)估價的新一頁。為了配合開放房地產(chǎn)市場的需要，不少大專院校也開辦了房地產(chǎn)估價課程，很多老師們也轉(zhuǎn)業(yè)為房地產(chǎn)學(xué)教師。由于房地產(chǎn)評估不是中國院校的傳統(tǒng)學(xué)科，而在改革開放初期到海外深造的機(jī)會很少，不少老師都是靠自修來學(xué)習(xí)房地產(chǎn)估價理論及知識。老師們都是一面參考國外資料，一面自己編教材。由于外文水平及自我觀念的問題，對不少重要的估價理論都不甚了解，而且對一些基本用辭的翻譯也出現(xiàn)了謬誤。筆者于1998年下旬在中國作房地產(chǎn)調(diào)研時曾看到一本新近出版的估價教科書，里面居然把估價方法Contractor‘s Method翻譯成’合同法‘其實(shí)’Contractor‘s’一辭是承包商之意，與‘Contract’，（合同）一辭是兩回事。此謬誤真是誤人子弟，令入啼笑皆非。
此外，中國的學(xué)者和業(yè)界對很多房地產(chǎn)的基礎(chǔ)理論尚有誤解。例如在還原利率方面，至今還有不少專家學(xué)者仍囿于馬克思的地租理論，認(rèn)為還原利率應(yīng)為銀行利率或與銀行利率掛鉤。其實(shí)銀行利率與房地產(chǎn)還原利率是各自獨(dú)立的利率，正如中國人和美國人大家都是人，但卻不是同一種人。房地產(chǎn)的還原利率跟銀行利率不同之處，是銀行利率是一項(xiàng)低風(fēng)險(xiǎn)的回報(bào)率，存入本金不會有所增長。而房地產(chǎn)的還原利率則是一項(xiàng)有較高風(fēng)險(xiǎn)的回報(bào)率，除此之外，還原利率尚含有反映有關(guān)物業(yè)的租金增長前景的因素。正因?yàn)槲飿I(yè)有租金增長前景才使物業(yè)有增值能力，因此，在房地產(chǎn)評估時，估價師就不能單單以加大風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)貼的銀行利率來獲得房地產(chǎn)還原利率，因?yàn)殂y行利率不含增長因素，而有關(guān)還原利率必須從分析類似物業(yè)成交數(shù)據(jù)中獲得。
此外，不同國家的估價參考書對還原利率有不同的用詞，如 Discount Rate，Capitalisation Rate，Overall Capitalisation Rate，Initial Yield ， All Risks Yield ， Equivalent Yield ， Equated Yield ， Internal Rate of Returfn ， Overall Yield Rate ， Equity Yield Rate 等。而且每一名詞都有其適用范圍，中國的房地產(chǎn)專家學(xué)者往往被這些名詞弄得一頭霧水，若要與海外業(yè)界接軌，這些關(guān)鍵詞語的真義必須弄清楚。
雖然中國的房地產(chǎn)專家學(xué)者已相當(dāng)積極地去了解估價理論知識，但往往因?yàn)楦鞣N原因仍然象霧里看花，總是把握不到應(yīng)該把研究方向放在那里。例如至今尚有不少學(xué)院教授在研究“路線法”，而也有不少研究生以此為研究題材方向。其實(shí)在外國早已把這方法的研究擱置，因?yàn)榇朔椒ú粚?shí)際，使用不便，業(yè)界絕少應(yīng)用。此外也有不少學(xué)者在研究較先進(jìn)的估價方法，例如神經(jīng)元方法等。其實(shí)中國房地產(chǎn)評估研究尚處于初級階段，應(yīng)該把時間資源用于打好基礎(chǔ)理論才對，但也不是不作任何研究。若要作研究，也應(yīng)先選擇比較務(wù)實(shí)的題材。
正因?yàn)閷A(chǔ)理論掌握不足，中國估價師的水平也相當(dāng)參差，他們的水平和能力頗受到投資者懷疑。筆者在中國作調(diào)研工作時，曾聽說有一些外商投資者情愿到香港去聘估價師到中國估價，也不愿聘中國的估價師。姑勿論這是否個別例子，有這樣的事情發(fā)生，明現(xiàn)地反映出問題的嚴(yán)重性。實(shí)際上在海外的估價師大都是使用常用的估爭方法如比較法、收益還原法、成本法及貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法等來估價，中國的業(yè)界欲與海外業(yè)界接軌，最直握了當(dāng)?shù)氖前鸦A(chǔ)打好，便會減少出亂子的可能，而且亦會增加投資者對中國估價師的信心。
三、缺乏房地產(chǎn)資訊
房地產(chǎn)評估，最重要的是有市場數(shù)據(jù)。在海外發(fā)達(dá)國家，有關(guān)資訊數(shù)據(jù)可從多途徑獲得。除在政府部門如土地注冊登記處外，有關(guān)估價信息尚可從私人房地產(chǎn)資訊公司購買，而有關(guān)的房地產(chǎn)資訊公司除提供原始數(shù)據(jù)外，尚會把數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，方便估價師使用。以澳洲悉尼市為例。就有十多家私人房地產(chǎn)資訊公司為客戶提供服務(wù)，較著名的有RP Data ， Residex和CPM Research等。其中CPM Research所出版的Syney Cityscope 資料十分詳盡，除了一般物業(yè)成交數(shù)據(jù)外，它尚把悉尼市中心（CBD）的所有商廈分區(qū)來分析，資料包括每棟商廈的落成日期，宗地面積、樓層數(shù)目、每層面積、買賣歷史、歷任業(yè)主，成交金額及租戶資料等。另一方面RP Data 的住宅物業(yè)成交數(shù)據(jù)庫也相當(dāng)周全，估價師只要是該公司的客戶，便可在自己的辦公室用電腦迸行查詢，只要輸入標(biāo)的物業(yè)所在街道名稱，欲查詢的年份等，電腦便會表列有關(guān)街道周圍1公里的住宅物業(yè)成交個案給查詢?nèi)藚⒖肌?br />
