從目前房地產市場的發(fā)展狀況來看，房價持續(xù)走高和銀行住房貸款增長過快的現(xiàn)象仍然嚴重。筆者認為，我國以按揭房產的市場交易價格為基礎確定按揭貸款價值是我國個人住房按揭貸款政策存在的重大制度缺陷，也是導致我國房地產市場過熱、價格高企的根本原因。由此導致商業(yè)銀行在盲目擴大信貸規(guī)模、承擔了房地產市場絕大部分風險的同時，也不自覺地成為一個推動房價上漲的主要力量。
《商業(yè)銀行房地產貸款風險管理指引》、《房地產抵押估價指導意見》等文件規(guī)定，抵押物價值的確定以該房產在該次買賣交易中的成交價或評估價的較低者為準。商業(yè)銀行在發(fā)放個人住房貸款前應對新建房進行整體性評估。應充分估計抵押房地產在處置時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風險和損失，不應高估市場價值，不應低估知悉的法定優(yōu)先受償款，并在估價報告中做出必要的風險提示。然而，目前在國內個人住房按揭貸款的實際運作中，無論是商業(yè)銀行內部自行評估還是委托中介機構進行評估，一般都簡單地采用市場比較法，對比周邊類似樓盤的市場價位加權平均推算出按揭樓盤或房產的價值，而沒有更多地考慮房地產市場的發(fā)展階段和水平、按揭房產在處置時可能受到的限制和處置成本、以及未來可能發(fā)生的風險和損失，高估按揭房產價值的同時使評估形同虛設。在以上情況下，大多數(shù)商業(yè)銀行對一手按揭房產不要求評估，而是以房產的銷售價格作為發(fā)放貸款的價值依據。這樣的做法，在市場過熱、投機盛行、房價虛高的房地產市場發(fā)展階段，存在著嚴重的制度缺陷和風險隱患，卻始終沒有引起我們應有的重視。
首先，以交易價格為基礎確定按揭貸款價值是造成房價高企的內在動力。
房地產商通過與其制造或控制的并沒有真實購房意圖的虛擬購房者簽訂提高銷售單價（變相“零首付”）的購房合同的方式；或者以給真實購房者提供全部或部分首付款等優(yōu)惠條件誘其高價購房的方式，夸大住房需求，套取銀行貸款。這樣，房地產商必然想盡辦法造就虛高的交易價格，以便獲取以此為基礎確定的高額按揭貸款。銀行發(fā)放的按揭貸款金額遠大于所購房屋的真實價值，而這部分高于其真實價值的以交易價格為基礎確定的貸款，經由按揭購房者轉到房地產商的手里。
其次，以交易價格為基礎確定按揭貸款價值是造成房價與空置率同步上升這一非正?，F(xiàn)象的根本原因。
房價上漲說明供不應求，而空置率上升則說明供大于求，此相悖現(xiàn)象同時存在的原因，就是這種存在嚴重制度缺陷和風險隱患的估價方式。在此種估價方式下，越高的交易價格獲得的按揭貸款額度越高，就越可以覆蓋大量空置房成本，而不用過多占用房地產商的自有資金，并足以彌補房地產商制造或控制虛擬購房者的成本、促成真實交易的首付款成本以及囤積土地、房屋的成本等。因此，即使維持較高的房產空置率也不需要降價；相反，通過囤積土地、捂盤銷售等方式將大量房源隔離于市場，人為造成供給不足，加劇市場緊張氣氛，使房地產商在拉高房價的同時維持較高的空置率，坐享超額利潤。
第三，以交易價格為基礎確定按揭貸款價值的做法，將房地產商和投機者拉高價格所形成的全部市場風險轉嫁給了銀行。
對銀行而言，持有大量的以房地產為抵押的資產，從表面上看，擴大了銀行優(yōu)質資產規(guī)模、改善了資產質量、提高了當期贏利、保障了風險控制。但實質上，在此種估價方式下，抵押在銀行手中的房產因為嚴重偏離其真實價值，一旦虛擬購房者故意違約，那么銀行或將支付較高的變現(xiàn)成本，或將面臨難以變現(xiàn)的可能，甚至在市場發(fā)生逆轉、虛高房價向真實價值回歸時，將承受房價下跌所造成的巨大損失。
綜上所述，為了徹底從體制和機制上改變房地產商將風險和責任全部轉嫁給銀行，銀行被動成為房價上漲主要推動力的現(xiàn)狀，需要重新評價個人住房按揭貸款制度。其中最根本的制度改革就是采用更為科學合理的按揭貸款價值確定依據，以房地產成本價格和社會公認的利潤水平為基礎確定按揭貸款價值，從而擠出房價虛高造成的泡沫、降低風險，平抑過高的房價，冷卻過熱的市場。超出這一價值的虛高價格及利潤由房地產商和購房者共同承擔，由此帶來的市場風險也由房地產商和購房者共同承擔。
因此本文建議，在我國房地產市場發(fā)展的現(xiàn)階段，對按揭房產的價值評估不應依賴于建立在市場交易價格基礎之上的評估方式，而應該以成本估價法作為按揭房產價值評估的基本方法，同時參照收益現(xiàn)值法和市場比較法的評估結果，綜合考評不同評估方法下按揭房產的評估價值，互相參考驗證，取較低者作為發(fā)放按揭貸款的價值依據。
對于商業(yè)銀行而言，以成本法為基礎確定按揭貸款價值，可能會帶來按揭貸款額度的降低，在一定程度上影響商業(yè)銀行的當期收益和短期效益，但是對商業(yè)銀行的長遠發(fā)展卻是非常有益的。
一方面，由于土地價格已經實行招拍掛制度，房屋的建設成本也有建設部的規(guī)范為依據，利潤也有社會公認的合理水平，所以銀行以住房建設成本與合理利潤之和為基礎發(fā)放按揭貸款，將使銀行的貸款風險趨近于零，風險得到有效控制。
另一方面，將徹底扭轉銀行被動的與房地商共同推高房價的現(xiàn)象，有助于抑制投機需求和不穩(wěn)定的超前需求，平抑超高房價，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
第三，商業(yè)銀行可以將更多的精力用于金融開發(fā)與創(chuàng)新，通過設計完善、可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)模式，將更多的貸款投放到國家宏觀經濟發(fā)展政策所積極支持和亟待發(fā)展的行業(yè)和領域，在風險可控的前提下，尋找新的利潤增長點。
