【摘要】物業(yè)管理企業(yè)作為一個新興的行業(yè)，隨著房地產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)住房改革的迅猛發(fā)展而發(fā)展，物業(yè)管理不僅為人民群眾提供安居樂業(yè)的保障，而且為社會吸納了大量的富余勞動力?？梢?，經(jīng)濟越發(fā)達(dá)，物業(yè)管理越發(fā)展，物業(yè)管理核算越重要。本文就物業(yè)管理收費形式及繳稅方式的選擇談一些看法。
物業(yè)管理在國外已有100多年的歷史，但在國內(nèi)，從1981年3月全國第一家物業(yè)管理公司——深圳市物業(yè)管理公司算起，只有25年的發(fā)展歷史。而在內(nèi)地城市起步更晚，比如成都，第一家物業(yè)管理公司于1992年誕生，其發(fā)展歷史僅僅只有14年。
我國的物業(yè)管理正處在各項法律、行政法規(guī)、地方法規(guī)不斷推陳出新、不斷完善的過程中。物業(yè)服務(wù)收費辦法成為物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間最突出的爭議焦點。規(guī)范物業(yè)管理收費行為是推動物業(yè)管理健康發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。
2003年11月13日，國家發(fā)展與改革委員會、建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)了《物業(yè)管理收費管理辦法》，根據(jù)該管理辦法的規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。該辦法準(zhǔn)確地定義了近年來物業(yè)管理實踐中存在的物業(yè)管理收費酬金制和包干制的含義。
《物業(yè)管理收費管理辦法》第九條對包干制的定義為：包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。
包干制是物業(yè)管理企業(yè)按照和業(yè)主雙方約定的物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)來收費，不論管理得好壞，經(jīng)營得虧盈，均由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)，而與業(yè)主無關(guān)。實行包干制的前提是對物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)雙方事先要有約定和承諾，即包干的具體額度，通常具體到每平方米的物業(yè)建筑面積收取多少人民幣的物業(yè)管理費。
下面情況可以考慮選擇包干制：一是對有政府指導(dǎo)價的物業(yè)類型的物業(yè)服務(wù)收費實行包干制；二是如果業(yè)主覺得沒有監(jiān)督物業(yè)公司的能力和水平的話，還是選擇包干制比較好；三是小型的物業(yè)管理公司以及普通住宅可選擇包干制。包干制只需要事先與物業(yè)公司協(xié)商好，給多少錢出什么活，賠了賺了物業(yè)公司自己算。包干制之所以簡單得多，是因為業(yè)主只需要監(jiān)督物業(yè)公司的行為就行了。
《物業(yè)管理收費管理辦法》第九條對酬金制的定義為：酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。
酬金制實質(zhì)是實報實銷制，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按雙方協(xié)商確定的預(yù)算預(yù)收基本費用，一個會計年度結(jié)束后進行決算并向業(yè)主多退少補。業(yè)主和物業(yè)公司之間的賬目很透明，花多少錢由業(yè)主來定，業(yè)主充分享受到了消費者應(yīng)該享有的知情權(quán)，物業(yè)公司只收取固定的酬金，它只是一個代管機構(gòu)，無權(quán)替業(yè)主做主。選擇酬金制要求該小區(qū)的業(yè)主委員會成員有能力監(jiān)督物業(yè)公司的賬務(wù)和行為。而且，小區(qū)的業(yè)主們要有足夠的心理準(zhǔn)備。畢竟，年終核算時，物業(yè)費多了往后挪或者轉(zhuǎn)為維修資金時大家高興；少了要分?jǐn)偛⒀a交時，大家就不一定愿意了。一般高檔住宅、別墅、寫字樓選擇酬金制的較多，廣州、深圳、北京、上海等經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)選擇酬金制的居多。
包干制和酬金制各有利弊。
包干制執(zhí)行起來較為簡單，在業(yè)主委員會成員專業(yè)水平有限，精力有限的情況下，實行包干制避免了對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行賬目監(jiān)督和審計等工作，簡便易行。包干制管理的小區(qū)，業(yè)主從法律上是無權(quán)查物業(yè)管理公司的賬的。由于包干制中節(jié)省的開支可能成為物業(yè)公司的利潤，所以在一定程度上可以刺激物業(yè)管理企業(yè)進行精益管理，拓寬經(jīng)營渠道，開展多種經(jīng)營，開源節(jié)流，增強盈利。但物業(yè)公司在最大限度地節(jié)省成本、獲取更高的利潤的同時，也會對物業(yè)造成掠奪性的經(jīng)營和服務(wù)，從而對物業(yè)的使用壽命和價值都會產(chǎn)生一定影響，最終累及業(yè)主的利益；另一方面，物業(yè)公司降低服務(wù)成本所造成的服務(wù)質(zhì)量的下降以及業(yè)主因服務(wù)質(zhì)量下降拖欠管理費形成的惡性循環(huán)，最終會使物業(yè)公司和業(yè)主兩敗俱傷。
酬金制物業(yè)管理收費就是物業(yè)公司按照業(yè)主大會或者業(yè)主委員會批準(zhǔn)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和預(yù)算對小區(qū)實施物業(yè)管理的活動。預(yù)算一般都非常詳細(xì)，比如小區(qū)高管人員的工資及福利，中層管理人員的組成及結(jié)構(gòu)、工資；小區(qū)每天要掃幾遍地，需要雇用多少保潔人員，工資多少；幾分鐘巡邏一次，雇多少保安，工資多少；需要種幾棵樹幾棵花，大約要更換幾個燈泡……事無巨細(xì)均一一交由業(yè)主決定。業(yè)主按照預(yù)算依照個人所屬面積分?jǐn)偽飿I(yè)管理費用，按月支付。物業(yè)公司的報酬按照約定的數(shù)目支付，一般為物業(yè)管理預(yù)算的4%-5%，也有企業(yè)按照物業(yè)管理費收入的百分比約定物業(yè)公司的酬金收入。業(yè)主入伙時，在《業(yè)主公約》中事先就已明確酬金的計提方式、比例或固定額度。
酬金制更加透明，業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的費用支出可以監(jiān)控，更加體現(xiàn)了業(yè)主的自主管理，酬金制體現(xiàn)了物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主“管家”式的服務(wù)關(guān)系，減少了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主在物業(yè)收費方面的矛盾和磨擦，（如業(yè)主拒絕交納物業(yè)管理費用就不再是業(yè)主和企業(yè)之間的利益關(guān)系，而是單個業(yè)主和所有業(yè)主之間的利益關(guān)系。）但酬金制的物業(yè)管理公司拿的是固定酬金，缺乏有效的激勵措施；物業(yè)管理企業(yè)出于利益的驅(qū)動，可能會提高酬金支付的基數(shù)，即物業(yè)服務(wù)支出；酬金制需要對物業(yè)管理企業(yè)進行賬目監(jiān)督和審計（委派專業(yè)的審計事務(wù)所），要求業(yè)主對物業(yè)管理有較高的認(rèn)識水平和專業(yè)水平；酬金制還需要社會信用和監(jiān)督體系的保障，才能保證其順利實施。
盡管酬金制相對包干制而言，要更透明、更規(guī)范、更先進，但酬金制并不適合所有的社區(qū)，物業(yè)管理的好壞不在于采取哪種管理模式，而在于市場化的程度高低和企業(yè)的自律。業(yè)主選聘物業(yè)管理公司時，要看物業(yè)管理企業(yè)的管理、效率，而并非現(xiàn)在的看哪家的收費低；業(yè)主選擇物業(yè)管理收費方式時，除了檢查自身具備的監(jiān)控能力之外，還要看物管公司的誠信度，關(guān)鍵是業(yè)主所交的物業(yè)費，有沒有真正地用到物業(yè)管理上來。
無論是包干制還是酬金制，對于業(yè)主來說，加強對服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督、管理很重要；對于物業(yè)服務(wù)公司來說，充分意識到物業(yè)管理行業(yè)是一個低投入、高風(fēng)險的行業(yè)同樣重要。
目前，許多物業(yè)管理公司對物業(yè)管理費的收費方式，也不完全是徹底的包干制和酬金制，可能會在不同的階段采取不同的形式。在四川省境內(nèi)，很多物業(yè)公司在籌建之初或者經(jīng)營的前兩三年，開發(fā)商因為營銷籌劃的原因，會通過各種形式和渠道向物管公司撥付營運資金或者管理酬金，或者彌補虧損，這種方式類似于酬金制的物業(yè)管理收費方式；但兩三年之后，或許等不到兩三年，只要開發(fā)商的房屋銷售情況能夠達(dá)到理想狀態(tài)，開發(fā)商一般都會讓物管公司斷奶，讓其自負(fù)盈虧。物業(yè)管理服務(wù)的收費方式可能會從先前的類似酬金制轉(zhuǎn)變?yōu)閷嵸|(zhì)上的包干制。
無論物管企業(yè)采取哪一種或者分階段采取哪一種收費方式，都逃脫不了包干制和酬金制兩種最基本的操作模式。物業(yè)管理的收費形式?jīng)Q定其納稅方式，包干制與酬金制下有著不同的賬務(wù)核算和稅收繳納方式。
物業(yè)管理企業(yè)無論采用哪一種收費方式，其所涉及的稅金都有以下稅目：營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅、個人和企業(yè)所得稅。
多年來，國家稅務(wù)總局一直沒有明確地對物業(yè)管理行業(yè)在營業(yè)稅稅目中歸類，行業(yè)內(nèi)約定俗成地比照服務(wù)業(yè)——其他服務(wù)業(yè)繳納流轉(zhuǎn)稅，按收取的全部物業(yè)服務(wù)費5%的比例計算繳納營業(yè)稅，把服務(wù)費結(jié)余作為企業(yè)的經(jīng)營成果繳納所得稅。
包干制是物業(yè)管理公司按照與業(yè)主雙方約定的物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)來收費，而無論管理好壞、經(jīng)營盈虧，物業(yè)公司收費標(biāo)準(zhǔn)都不變的一種合作模式。在這種方式下，物業(yè)管理企業(yè)以其全部物業(yè)管理費收入、維修收入作為其主營業(yè)務(wù)收入；以停車場、房屋中介業(yè)務(wù)等作為其他業(yè)務(wù)收入，計算并繳納營業(yè)稅及其地方附加稅；以各種服務(wù)收入抵扣物業(yè)管理成本及費用后的盈虧作為經(jīng)營成果，計算并繳納所得稅。對于物業(yè)服務(wù)公司將某一項或數(shù)項服務(wù)項目（如保潔、保安、綠化、電梯綜合保養(yǎng)等）分包給專業(yè)公司的，則直接將支付給分包公司的價款計入當(dāng)期費用，抵減當(dāng)期的物業(yè)服務(wù)收入。對于應(yīng)由分包商繳納的營業(yè)稅金，則由物業(yè)服務(wù)公司作為代扣代繳業(yè)務(wù)人。
實行物業(yè)服務(wù)酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營收入應(yīng)為在物業(yè)服務(wù)合同中約定的按預(yù)收物業(yè)服務(wù)資金中約定比例或者約定數(shù)額提取的酬金，其余支出均為代收代支性質(zhì)，由物管企業(yè)在約定的成本支出范圍內(nèi)開支，其所有權(quán)屬于業(yè)主，其結(jié)余或虧損并非物管企業(yè)的經(jīng)營成果。在這種收費方式下，可以理解為物業(yè)管理企業(yè)接受所服務(wù)區(qū)域全體業(yè)主委托，在物業(yè)服務(wù)委托合同約定的范圍內(nèi)，利用其社會化、專業(yè)化優(yōu)勢，受托招募員工，規(guī)劃、組織、實施服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)的行為符合營業(yè)稅法中代理的規(guī)定，應(yīng)歸類為服務(wù)業(yè)中的代理業(yè)。物管企業(yè)就其取得的酬金計算繳納營業(yè)稅。但也有例外的處理方式，如筆者所在的公司同一集團下屬的、經(jīng)營地址在北京的、選擇酬金制收費方式的物業(yè)公司，根據(jù)其近年來成功的運作模式，在這個環(huán)節(jié)上節(jié)省了營業(yè)稅金，因業(yè)主在繳納物業(yè)管理費時，填開稅務(wù)發(fā)票，就其所得已經(jīng)繳納了營業(yè)稅金，該部分稅金體現(xiàn)在業(yè)主的物業(yè)服務(wù)成本之中，由全體業(yè)主承擔(dān)，物業(yè)管理公司計提管理酬金時，可不再繳納營業(yè)稅金，對于物業(yè)管理企業(yè)而言，相對于包干制，酬金制在某種程度上，可以節(jié)約營業(yè)稅金。因營業(yè)稅屬于地主稅種，這需要物業(yè)管理公司同當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)機關(guān)協(xié)商約定，并以其取得的收入扣除相關(guān)的成本費用后作為企業(yè)的經(jīng)營成果，計算繳納企業(yè)所得稅。
實行物業(yè)服務(wù)酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費收入、支出屬于代收代支性質(zhì)，因所有權(quán)屬于業(yè)主，其結(jié)余或虧損也并非物管企業(yè)的經(jīng)營成果，而由全體業(yè)主享有或者承擔(dān)，物業(yè)管理費收入和結(jié)余均不涉及稅金的問題，（如前所述，也有例外的情況。）物業(yè)服務(wù)費如有結(jié)余，則轉(zhuǎn)入下一年度物業(yè)服務(wù)費中，或者轉(zhuǎn)為專項維修資金；如物業(yè)服務(wù)費不足使用，物業(yè)公司應(yīng)提前告知業(yè)委會，并告知物業(yè)服務(wù)費不足的數(shù)額、原因和建議的補足方案。
總之，物業(yè)管理的兩種收費方式和納稅方式各有其利弊，既然物業(yè)管理目的之一是提升物業(yè)價值，實現(xiàn)其穩(wěn)定持續(xù)的收益保值、增值，建立起物業(yè)管理企業(yè)和小區(qū)業(yè)主的安全、和諧環(huán)境，那么，酬金制是將來物業(yè)服務(wù)收費的發(fā)展方向。
目前，我國物業(yè)管理市場尚不完全具備商業(yè)化特征。現(xiàn)在實行酬金制的難度較大，關(guān)鍵是缺少一個公認(rèn)的機構(gòu)來對物業(yè)管理公司進行監(jiān)督。酬金制的另外一個問題是物業(yè)管理公司拿的是固定工資，缺乏有效的激勵措施。加之開發(fā)商附屬的物業(yè)管理公司太多，物業(yè)管理沒有能夠完全實現(xiàn)公開招投標(biāo)，市場化程度不高，業(yè)主自身物業(yè)管理意識和相關(guān)法律法規(guī)意識不夠，而習(xí)慣了以前由政府定價的管理模式，包干制有其存在的必然性。
從我國物業(yè)管理發(fā)展的階段來看，兩種方式都有其存在的理由和必要性。各物業(yè)管理公司以及業(yè)主委員會可根據(jù)小區(qū)的具體情況，有理、有利、有效地謹(jǐn)慎選擇。
