企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)的目的是為了賺取租金或資本增值，是投資的一種。
以往的會(huì)計(jì)處理將投資性房地產(chǎn)作為一般固定資產(chǎn)看待，掩蓋了投資性房地產(chǎn)的價(jià)值，不能反映企業(yè)的真實(shí)會(huì)計(jì)信息。公允價(jià)值模式的引入正式奠定了RNAV（重估凈資產(chǎn)）方法作為房地產(chǎn)上市公司估值的核心地位，能突出投資性房地產(chǎn)的本質(zhì)特征，能更真實(shí)公允地反映公司的市場(chǎng)價(jià)值和盈利能力，體現(xiàn)了我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則趨同的發(fā)展態(tài)勢(shì)。
當(dāng)兩種計(jì)量模式，只能選其一
2007年1月1日實(shí)施的新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)可采取兩種模式計(jì)量，即成本模式和公允價(jià)值模式。同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)其所擁有的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。
公允價(jià)值計(jì)量模式與成本模式在某些方面存在共同點(diǎn)，如：購(gòu)買(mǎi)或建造投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理相同；費(fèi)用化的后續(xù)支出相同；持有投資性房地產(chǎn)期間取得租賃收入處理相同等。即便如此，兩種模式的差異性是不容忽視的。與成本法計(jì)量比較，采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)，以資產(chǎn)負(fù)債日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面之間的差異計(jì)入當(dāng)期損益；公允價(jià)值下降時(shí)，不需要計(jì)提減值準(zhǔn)備，將減值部分通過(guò)“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目借方反映，并直接沖減投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值。
2009年年報(bào)統(tǒng)計(jì)顯示，近700家擁有投資性房地產(chǎn)的滬深兩市A股上市公司中，采用公允價(jià)值計(jì)量的才20余家；136家房地產(chǎn)上市公司中，只有金融街、世茂股份、中航地產(chǎn)、津?yàn)I發(fā)展等幾家采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)。
它們?yōu)槭裁磼仐壒蕛r(jià)值
公司不愿意采用公允價(jià)值計(jì)量的理由似乎很充分。
公允價(jià)值計(jì)量條件嚴(yán)格。我國(guó)作為新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，許多資產(chǎn)還沒(méi)有活躍市場(chǎng)，如果不加限制地引入公允價(jià)值，有可能出現(xiàn)人為操縱利潤(rùn)的現(xiàn)象，因此，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量限定了嚴(yán)格的條件。而且，采用公允價(jià)值模式后在會(huì)計(jì)核算方法上的不可逆轉(zhuǎn)性也導(dǎo)致公司對(duì)采取此種方式相當(dāng)慎重。
公允價(jià)值計(jì)量導(dǎo)致凈資產(chǎn)和凈利潤(rùn)波動(dòng)較大。當(dāng)用于出售或自用的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，以市場(chǎng)售價(jià)作為公允價(jià)值評(píng)估基礎(chǔ)，公允價(jià)值變動(dòng)損益較大，對(duì)轉(zhuǎn)換當(dāng)期公司凈資產(chǎn)的影響較大。如公司的新增投資性房地產(chǎn)沒(méi)有持續(xù)性，將影響后期公司凈資產(chǎn)的增速。此外，房?jī)r(jià)的上漲會(huì)引起公允價(jià)值凈收益的大幅增長(zhǎng)，從而導(dǎo)致公司凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)較快。但一旦投資性房地產(chǎn)的市價(jià)變化不大或有所下跌，就會(huì)對(duì)公司后期凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)造成影響，從而導(dǎo)致后期凈資產(chǎn)收益率的下降。
公允價(jià)值計(jì)量使公司對(duì)利潤(rùn)的調(diào)節(jié)受限。在成本計(jì)量模式下，當(dāng)投資性房地產(chǎn)出售時(shí)，收益可一次性計(jì)入當(dāng)期利潤(rùn)，且可將前期對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提的折舊全部轉(zhuǎn)化為出售當(dāng)期的利潤(rùn)。但公允價(jià)值計(jì)量模式下，因公允價(jià)值變化引起的損益已經(jīng)在每個(gè)報(bào)告期末確認(rèn)，公司無(wú)法通過(guò)出售投資性房地產(chǎn)來(lái)調(diào)節(jié)利潤(rùn)。
公允價(jià)值計(jì)量程序繁瑣、成本高。成本模式采用歷史成本，容易取得，而公允價(jià)值計(jì)量要求公司在每個(gè)報(bào)告期末對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行公允價(jià)值評(píng)估，并在年報(bào)中詳細(xì)披露房地產(chǎn)當(dāng)期賬面價(jià)值的增減變動(dòng)、公允價(jià)值的確認(rèn)方法及其理由等。不僅過(guò)程繁瑣，而且聘請(qǐng)專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)或人員評(píng)估也會(huì)增加公司成本。
公允價(jià)值計(jì)量對(duì)公司稅收造成影響。投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量不具有成本模式計(jì)量的折舊抵稅功能。當(dāng)期投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值改變還會(huì)影響到此后房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換和處分時(shí)確認(rèn)的損益，從而影響會(huì)計(jì)利潤(rùn)，加劇了應(yīng)納稅所得額和會(huì)計(jì)利潤(rùn)之間的差異。此外，公允價(jià)值變動(dòng)引起的利潤(rùn)增長(zhǎng)是否需要納稅，目前還沒(méi)有明確規(guī)定。
公允價(jià)值如何在投資性房地產(chǎn)領(lǐng)域站住腳
建立完善的評(píng)估、審計(jì)制度。公允價(jià)值的確定是以此模式進(jìn)行計(jì)量的前提。為減少成本，目前已采取公允價(jià)值計(jì)量的幾家公司都規(guī)定由本公司的某個(gè)部門(mén)在季度末對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行調(diào)研評(píng)估，以此評(píng)估結(jié)果作為公允價(jià)值的調(diào)節(jié)依據(jù)，這就給上市公司操作利潤(rùn)留下較大空間。公司部門(mén)和公司的隸屬關(guān)系不可避免會(huì)導(dǎo)致公司部門(mén)根據(jù)公司的意圖，通過(guò)對(duì)可比項(xiàng)目的選擇等方式來(lái)虛增投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。
因此，政府相關(guān)部門(mén)應(yīng)建立一套嚴(yán)格的公允價(jià)值評(píng)估體系，加強(qiáng)對(duì)評(píng)估工作的監(jiān)督，以杜絕虛假評(píng)估。對(duì)于公司下屬部門(mén)出具的評(píng)估報(bào)告，可通過(guò)信息公示、獨(dú)立機(jī)構(gòu)審計(jì)等方式接受投資者或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督。
完善稅收制度，明確相關(guān)稅收政策。與會(huì)計(jì)處理上按自用、出售和出租等用途對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行分類(lèi)不同，我國(guó)現(xiàn)行稅法上并不區(qū)分投資性房地產(chǎn)和非投資性房地產(chǎn)，對(duì)二者按照統(tǒng)一的原則征稅。不加區(qū)分必然會(huì)影響到征收的效果，造成實(shí)際征收的困難。如現(xiàn)行房產(chǎn)稅可按房產(chǎn)余值計(jì)征或按房產(chǎn)的租金收入計(jì)征，按公允價(jià)值計(jì)量，由于賬面價(jià)值反映的不是房屋原價(jià)，而是資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，因此不適用房產(chǎn)余值的計(jì)征方式，減少了公司在納稅方面的選擇。對(duì)此，可根據(jù)公允價(jià)值計(jì)量的實(shí)際情況，考慮以投資性房地產(chǎn)的賬面公允價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)，使稅收制度與現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度接軌。
此外，對(duì)公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí)，根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值進(jìn)行調(diào)整引起的增值部分，是否征收、如何征收土地增值稅？如對(duì)增值部分征稅，當(dāng)資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值低于賬面價(jià)值引起投資性房地產(chǎn)減值時(shí)，如何處理土地增值稅？這些在理論界都引起爭(zhēng)議，政府部門(mén)都需要盡快出臺(tái)相關(guān)規(guī)定予以明確。
