財政部發(fā)布的《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產》（簡稱新準則）對投資性房地產引入公允價值計價模式，明確了投資性房地產的后續(xù)計量及其信息披露。新準則可能對房地產業(yè)帶來什么影響？
第一，有利于提高會計信息質量，增強信息的相關性與透明度。新準則對會計信息披露的要求顯著提高，對會計操縱利潤行為的約束力將明顯增強，有利于提高上市公司的企業(yè)治理水平。此外，新準則的實施將大大提高A股企業(yè)的會計信息與境外市場的可比性，更有利于境外投資機構對境內上市公司投資價值的評判認可。
采用公允價值計量可以及時反映企業(yè)管理層受托責任的履行情況，檢驗其作出持有和處置投資性房地產決策的適當性。與國際會計準則相比，新準則增加了對于投資性房地產采用公允價值計量模式嚴格的前提條件：只有在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，才可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量，也就是必須同時滿足：投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場，以及企業(yè)能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息兩個條件。
應當注意，新準則對于公允價值模式的選擇強調，公允價值應當是“能夠可靠取得且能夠持續(xù)可靠地取得”，這一要求已排除采用其他估值技術確定其公允價值的可能。由于其他估值技術通常含有較多假設，與參照活躍的市場交易價格相比，帶有較大主觀性，易產生爭議?；诖?，新準則可在一定程度上確保投資性房地產采用公允價值模式的可靠性。可以預期，新準則對國內資本市場的發(fā)展將構成長期利好。
第二，奠定了重估凈資產價值（NAV）方法作為房地產上市公司估值技術的核心地位。新準則引入公允價值模式必將引導市場對NAV估值方法的廣泛認可，市場也將更加關注各投資性房地產項目的真實價值，促使投資者以更為穩(wěn)健和客觀的估值標準來衡量企業(yè)的價值。
筆者認為，這對地產企業(yè)估值影響有限，而對零售商業(yè)影響相對較大。目前房地產行業(yè)分析師大多采用資產重估的方法（市場比較法或折現現金流法）對房地產上市公司進行估值，基本與公允價值模式一致；但在零售商業(yè)多半未采用此類方法估值，故新準則實施對其影響相對較大。當然，由于采用公允價值模式主要改變的是會計利潤，一般不改變投資性房地產的現金流，故通常不改變投資性房地產的真實價值。
第三，短期內會對持有投資性房地產的上市公司產生較為積極的影響。如果采用公允價值計量，擁有投資性房產的企業(yè)，政策變更期的凈利潤會有較大幅度的提高，從而引起其賬面凈資產的大幅增值，會使相關會計數據更能反映近年來房地產增值的結果，必然影響到房地產股的股價整體表現，提升相關企業(yè)的投資價值。
第四，相關企業(yè)的會計盈余波動幅度會加大。根據新準則規(guī)定，長期未開發(fā)的土地儲備所含的借款費用將不能資本化而應計入財務費用，會影響房地產企業(yè)的各期利潤。
企業(yè)采用新準則的公允價值模式，并在實施的第一年采用追溯年初所有者權益，則其凈利潤的波動將主要取決于當年投資性房地產物業(yè)的升值幅度。公允價值的變化將加大凈利潤的波動幅度和不確定性，采用公允價值模式后，擁有較多投資性房地產的企業(yè)業(yè)績將更多地受該物業(yè)市場價格變化的影響，這增加了企業(yè)業(yè)績的不穩(wěn)定性。
第五，稅收問題可能會制約公允價值模式廣泛采用。采用公允價值模式計量投資性房地產，不再計提折舊或進行攤銷，會增加企業(yè)的應納稅所得額與所得稅費用，引起現金流出，理論上會使企業(yè)價值降低，但這有待配套稅收政策的出臺。
