【摘要】 近幾年來中國的房地產業(yè)發(fā)展突飛猛進,并且?guī)恿似渌袠I(yè)的發(fā)展,在解決我國居民住房問題,推動經濟發(fā)展方面起著重要的作用。然而,房地產市場的過快發(fā)展,帶來了一系列問題,尤其是房地產價格問題備受社會各界關注。本文從房地產價格的相關理論出發(fā),研究影響房地產價格的相關因素,并運用廊坊市房地產市場為依據(jù),從實證角度分析了具有代表意義的因素對普通住宅價格的影響。最后通過對我國房地產政策的研究,找出房地產政策與價格形成的關系,并對調控我國房地產市場提出政策建議。
【關鍵詞】關鍵詞 房地產價格 形成因素 政策
1 緒論
1.1 研究背景
房地產是人類賴以生存和生活的基礎和載體,房地產業(yè)則是我國當前宏觀經濟中的支柱產業(yè)。房地產市場的發(fā)展主要體現(xiàn)在住宅市場的快速發(fā)展上,由于住宅產業(yè)關聯(lián)度高,它的發(fā)展帶動了建材、冶金、紡織、化工、機械、交通、郵電通信、家電家具等許多行業(yè)的發(fā)展,為這些產業(yè)提供了立足的場所,擴大了對這些產業(yè)的社會需求。因此,房地產業(yè)的快速發(fā)展對中國經濟的持續(xù)增長無疑起到了舉足輕重的作用,特別是我國1998年在全國范圍內取消“實物分配福利房“的房屋制度以來,房地產業(yè)進入了完全的市場化、社會化階段,并且得到了快速的發(fā)展。2001年一2007年,中國的房地產開發(fā)投資總額分別每年比上年增長27.3%、22.8%、30.3%、28.1%、19.8%、21.8%、30.2%。房地產業(yè)的快速發(fā)展也帶動了相關產業(yè)的快速發(fā)展,據(jù)投入產出模型測算,每100億元房地產投資可以誘發(fā)國民經濟各部門的產出286億元,其中誘發(fā)建筑業(yè)產出90.76億元、制造業(yè)(123.61億元)、采礦業(yè)(16.64億元)、電力煤氣自來水供應業(yè)(6.59億元)。另外房地產業(yè)的發(fā)展,離不開金融業(yè)的融資支持,而房地產市場又是金融業(yè)借貸資本的最大出路。
2房地產價格因素的研究
2.1 自身因素
所謂自身因素,是指那些反映房地產本身的實物、權益和區(qū)位狀況的因素。包括房地產的位置、地質條件、地形、地勢、建筑物本身等;
2.2 環(huán)境因素
影響房地產價格的環(huán)境因素,是指那些對房地產價格有影響的房地產周圍的物理形狀因素。主要包括大氣環(huán)境、聲覺環(huán)境、水文環(huán)境、視覺環(huán)境和衛(wèi)生環(huán)境。
2.3 人口因素
2.3.1 人口數(shù)量
房地產價格與人口數(shù)量的關系非常密切。當人口數(shù)量增加時,對房地產的需求就會增加,房地產價格也就會上漲;而當人口數(shù)量減少時,對房地產的需求就會減少,房地產價格也就會下落。
2.3.2 人口素質
人們的文化教育水平、生活質量和文明程度,可以引起房地產價格的變化。人類社會隨著文明發(fā)達、文化進步,公共服務設施必然日益完善和普遍,同時對居住環(huán)境也必然力求寬敞舒適,凡此種種都足以增加對房地產的需求,從而導致房地產價格升高。如果一個地區(qū)中居民的素質低、構成復雜、社會秩序欠佳,人們多不愿意在此居住,則該地區(qū)的房地產價格必然低落。
2.3.3 家庭人口規(guī)模
這里所說的家庭人口規(guī)模,是指全社會或某一地區(qū)的家庭平均人口數(shù).家庭人口規(guī)模發(fā)生變化,即使人口總量不變,也將引起居住單位數(shù)的變動,從而引起需用住房數(shù)量的變動,隨之導致房地產需求的變化而影響房地產價格。
2.4 經濟因素
主要有經濟發(fā)展狀況,儲蓄、消費、投資水平,財政收支及金融狀況,利率,物價(特別是建筑材料價格)、建筑人工費,居民收入等。
2.5 社會因素
影響房地產價格的社會因素,主要有政治安定狀況、社會治安狀況、房地產投機和城市化。
2.5.1 政治安定狀況
政治安定狀況是指有不同政治觀點的黨派、團體的沖突情況,現(xiàn)行政權的穩(wěn)固程度等。一般來說,政治不安定則意味著社會可能動蕩,這會影響人們投資、置業(yè)的信心,從而會造成房地產價格低落。
2.5.2 社會治安狀況
社會治安狀況是指偷竊、搶劫、強奸、綁架、殺人等方面的刑事犯罪情況。房地產所處的地區(qū)如果經常發(fā)生此類犯罪案件,則意味著人們的生命財產缺乏保障,因此會造成房地產價格低落。
2.5.3 房地產投機
房地產投機是指不是為了使用而是為了再出售(或再購買)而暫時購買(或出售)房地產,利用房地產價格的漲落變化,以期從價差中獲利的行為。一般來說,房地產投機對房地產價格的影響可能出現(xiàn)3種情況;
(1) 引起房地產價格上漲
(2) 引起房地產價格下跌
(3) 起著穩(wěn)定房地產價格的作用
2.5.4 城市化
城市化又稱城鎮(zhèn)化、都市化,是當今重要的社會、經濟現(xiàn)象之一,但由于人們對城市的概念理解不一,對城市化的解釋和度量方法也相差很大。
2.6 行政因素
影響房地產價格的行政因素,是指那些影響房地產價格的制度、政策、法律法規(guī)、行政行為等方面的因素,主要有房地產制度、房地產價格政策、行政隸屬變更、特殊政策、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、稅收政策、交通管制。
2.7 心理因素
心理因素對房地產價格的影響有時是不可忽視的。影響房地產價格的心理因素主要有下列幾個:(1)購買或出售心態(tài);(2)個人欣賞趣味(偏好);(3)時尚風氣;(4)接近名家住宅心理。房地產需求者遍尋適當?shù)姆康禺a,當選定了合意的房地產后,如該房地產的擁有者無出售之意,則房地產需求者必須以高出正常價格為條件才可能改變其惜售的原意,因此,如果達成交易,成交價格自然會高于正常價格。
3 政策因素對房地產價格形成的影響及其對策建議
3.1 影響房地產價格的政策分析
3.1.1土地政策
土地是影響房地產市場的主要因素,由于土地的稀缺性,國家對土地方面一直采取比較嚴格的政策,包括對土地出讓的程序進行規(guī)范、對土地出讓進行監(jiān)察。目的是為了慎重合法地使用每一寸土地,加強國家對土地所有權的調控以及中央對地方政府的監(jiān)督,按照政策對土地價格的影響不同可分成以下類別:
(1) 土地使用權出讓方式的規(guī)范對土地價格的影響。在傳統(tǒng)土地使用制度下,嚴禁買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地,可能使地租、地價根本不存在。改革土地使用制度和住房制度,推行住宅商品化、社會化,就使房地產價格顯現(xiàn)出來,反映客觀的市場供求狀況。
(2) 土地監(jiān)管的規(guī)范對土地價格的影響。關于土地出讓和利用的監(jiān)管方面,自2002年以來,國家制定若干政策進行規(guī)范,在地方土地的出讓、利用、征收等方面,國家進行必要的監(jiān)督和管制。實踐證明,這些政策是必要的,并且對規(guī)范我國土地價格,遏止地方政府的尋租行為具有積極的作用。土地政策對土地價格的形成具有一定的影響,而土地是房地產的主要組成部分,因此,土地價格的變化也就是房地產開發(fā)成本的變化。
3.1.2 金融政策
房地產市場中買賣雙方都離不開資金的支持,因此金融政策對住房價格有很大的影響。就金融政策與房地產價格之間的關系進行分析:
(1) 利率的調控與房地產價格的關系
利率是利息率的簡稱,是指金融資本的增加額和本金的比值。利率按支付對象可分為存款利率和貸款利率。我國的金融政策多表現(xiàn)為利率政策,利率政策調節(jié)主要包括調整存款利率、貸款利率和存款準備金率三種途徑。以下對各種情形對房地產價格的影響做詳細分析:
1)存款利率調整對房地產價格的影響
理論上當存款利率上調時,會吸引其他投資市場中的部分資金,作為新興的房地產投資模式,也或多或少受到存款利率的影響,主要表現(xiàn)為存款利率升高,會使得炒房群體減少,從而對房地產價格產生一定影響,當然,就目前情況而言,這種影響是微弱的,因為投資房地產的收益要遠大于存款的收益,并且投資房地產相對風險較低。
2)貸款利率對房地產價格的影響
?、儋J款利率調整影響房地產的需求,從而影響房地產價格。
②貸款利率影響房地產的供給,從而影響房地產價格。
3)存款準備金率上調對房地產價格的影響
存款準備金是指金融機構為保證客戶提取存款和資金清算需要而準備的在中央銀行的存款。當社會支出及投資受到存款準備金率變化的影響而變化時,房地產投資就會間接的受到影響,從而可能引起房地產市場價格的波動。
(2) 其他金融政策對房地產價格的影響
這類政策主要包括對金融信貸的管理、對按揭首付比例的規(guī)范、對社會保障住房開發(fā)的相關優(yōu)惠等措施。該類措施對于遏制炒房、保障住房和限制開發(fā)具有重要的意義,從而影響房地產價格走勢。
3.1.3 稅收政策
稅收手段是財政政策的主要手段,它是通過稅種和稅率的變動來調節(jié)社會總供給和總需求。一般來說,住房領域涉及的稅種主要有房地產開發(fā)稅、契稅、營業(yè)稅、土地使用稅、土地增值稅、房地產稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅等。房地產稅收政策對房地產市場具有重要的影響,特別對于遏制投機和房地產泡沫具有重要的作用。在最近三年里,我國房地產業(yè)發(fā)展極為迅速,房價漲幅巨大,國家為了規(guī)范房地產稅收,發(fā)揮稅收的調控作用,制定了一系列稅收政策,對于房地產價格起到了一定的影響。
3.2 調控房地產價格的政策建議
3.2.1 加強國家對房地產價格的指導
我國房地產商開發(fā)房地產的利潤率達到30%左右,而發(fā)達國家一般不超過10%。由此可見,我國房地產市場的開發(fā)商賺取的屬于暴利范疇,是有背于社會主義原則的。
3.2.2 發(fā)揮國有房地產開發(fā)公司的引導作用
由于房地產業(yè)應該算是自然壟斷行業(yè),與人民的生活息息相關,因此國家應對該行業(yè)進行控制。利用行政手段,如果發(fā)揮不好,政府失靈,那么調控的目的也難以達到。因此采用經濟手段,利用國有房地產開發(fā)公司,符合國家政策進行房地產的開發(fā)。同時和其他房地產公司開展競爭,價格公道。這樣在競爭中可以讓房地產開發(fā)商逐漸合市場,走向正軌,并且還能直接保障國家住房開發(fā)政策的實施。
3.2.3 發(fā)揮好中央政府對地方政府的監(jiān)督和指導作用。
應正確處理好中央和地方的關系,中央政府作為全國和社會利益的代表,應當以社會利益為重,對地方政府加強監(jiān)管和引導的力度,建議多制定一些剛性的政策。
3.2.4 采取有效措施,抑制房地產投資過熱
我國房地產價格居高不下的很大原因是我國在房地產投資方面存在著投資過熱的現(xiàn)象。特別是在需求方面,不少購房者購買房屋為的是賺取投資收益,針對該情況,國家不僅應在交易稅方面進行規(guī)范,還應該對購房者的購房資格進行限制。為了抑制投資行為,真正發(fā)揮城市房地產的住房保參考。
近年來我國房地產市場獲得了迅猛發(fā)展,房地產迅速成為消費熱點和投資熱點。部分大中城市出現(xiàn)了房價快速上漲的局面?？焖偕蠞q的房價導致部分城鎮(zhèn)家庭購房困難,這種現(xiàn)象引起了社會各界的關注和憂慮。居住是人類的基本生活需要。住房問題不僅僅是個經濟問題,而且是一個社會問題。弄清房價影響因素,有效控制房價,成為政府和學者們關注的焦點。
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