隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，城市房地產(chǎn)開發(fā)的速度和規(guī)模在不斷擴大，城市房地產(chǎn)開發(fā)給人類提供充裕的住房和便利的生活設(shè)施，同時，也給人們帶來了許多諸如環(huán)境污染、生態(tài)惡化等問題。
一、城市房地產(chǎn)開發(fā)與生態(tài)環(huán)境之間存在的問題
當(dāng)前在市場經(jīng)濟中，城市房地產(chǎn)開發(fā)大多趨向于高密度的建筑，造成人口密度、建筑密度和容積率過高，加速城市環(huán)境的惡化。以追求經(jīng)濟效益而忽視生態(tài)效益的房地產(chǎn)開發(fā)活動使得城市的生態(tài)環(huán)境，人們的居住環(huán)境面臨沉重的壓力。
長期以來，由于片面強調(diào)對城市土地的開發(fā)利用，沒有一個以尊重生態(tài)規(guī)律和土地自然發(fā)展規(guī)律為依據(jù)的土地利用規(guī)劃。使城市房地產(chǎn)在開發(fā)過程中，未能按照科學(xué)的原則進行，對城市發(fā)展進行分散投資、建設(shè)、急功近利，生態(tài)環(huán)境意識淡薄，只建房屋，不重視市政及公共配套設(shè)施的建設(shè)。土地利用結(jié)構(gòu)十分混亂，工廠交錯，污染嚴(yán)重。市中心建筑密度與人口密度越來越高，公共用地，綠色面積減少。市政設(shè)施超負(fù)荷運轉(zhuǎn)、交通擁擠，水源短缺，生態(tài)壓力不斷增大，城市生態(tài)環(huán)境惡化，主要表現(xiàn)如下：
（一）污染嚴(yán)重。不合理開發(fā)使城市污水處理能力嚴(yán)重不足，大量污水未經(jīng)處理直接排入江、湖、海或地下水源，造成水域、城市地下水源不同程度的污染，水源污染而缺水，城市大量抽取地下水造成地下水枯竭，城市缺水越來越嚴(yán)重。城市生活垃圾排放量和工業(yè)固體廢棄物越來越大。
（二）綠地減少。城市大量新蓋房屋伴隨寥寥無幾的綠地，比例嚴(yán)重不協(xié)調(diào)，環(huán)境自凈能力大大降低，使城市氧氣減少，塵土飛揚，噪音倍增，疾病增加。
（三）出現(xiàn)了擠占公園用地，填湖造地。進行建筑，嚴(yán)重破壞生態(tài)平衡。城市水土流失日趨增加，使得水域面積減少嚴(yán)重，萎縮后的湖泊基本上喪失了原有的調(diào)蓄功能。水旱災(zāi)害面積不斷增加，洪水頻頻發(fā)生，給國家造成了巨大的經(jīng)濟損失。
（四）因開發(fā)缺乏科學(xué)性、合理性使城市生態(tài)壓力增大。如工業(yè)用地過分遠(yuǎn)離居住區(qū)，形成過分擁擠而集中的人流交通，給道路、交通、市場供應(yīng)、上學(xué)、就業(yè)增加了壓力。城市擁擠現(xiàn)象日趨嚴(yán)重，導(dǎo)致城市人口系統(tǒng)和自然生態(tài)系統(tǒng)嚴(yán)重沖突。因路網(wǎng)稀疏，道路面積率低，造成城市交通運轉(zhuǎn)節(jié)奏變慢，運輸效率下降，成本提高，事故增多。許多城市建筑密度過大，居住面積狹小，公共配套設(shè)施不完全，加上在城市土地開發(fā)再開發(fā)過程中，忽視城市的布局，容易導(dǎo)致人際心理和行為上的沖突和社會生態(tài)平衡失調(diào)。
要從根本上解決這一現(xiàn)狀，扭轉(zhuǎn)生態(tài)惡化趨勢，對城市房地產(chǎn)開發(fā)與生態(tài)環(huán)境保護的關(guān)系，運用可持續(xù)發(fā)展的理念研究社會與環(huán)境的和諧統(tǒng)一，從客觀上要求構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的環(huán)境會計體系。
二、可持續(xù)發(fā)展下構(gòu)建環(huán)境會計
在房地產(chǎn)開發(fā)生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)中，各因素之間既相互聯(lián)系，又相互制約，只有當(dāng)人類把自己作為自然系統(tǒng)中一部分的時候，才能真正實現(xiàn)人與自然的協(xié)調(diào)發(fā)展；社會與環(huán)境的和諧統(tǒng)一。構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的環(huán)境會計，樹立開發(fā)利用與保護統(tǒng)一的生態(tài)經(jīng)濟觀。是房地產(chǎn)企業(yè)管理和企業(yè)文明進入新階段的標(biāo)志，也是21世紀(jì)對人類未來福祉的一種承諾!
（一）會計與環(huán)境有密切的關(guān)系
經(jīng)濟發(fā)展和人民生活水平提高是人類追求的目標(biāo)，需要良好的環(huán)境為依托。他們之間相互制約,相互促進。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)可持續(xù)發(fā)展的價值觀
作為房地產(chǎn)開發(fā)的土地資源是有價值的，土地資源的價值觀要求對資源的社會再生產(chǎn)進行經(jīng)濟核算，來確定資源的價值和價格，形成補償機制和良性循環(huán)。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)可持續(xù)發(fā)展的資源觀
房地產(chǎn)可持續(xù)開發(fā)就是要使土地利用限制在土地承載力的限度上，在開發(fā)中得到保護，建立和完善土地市場，通過經(jīng)濟、法律和行政手段調(diào)控土地利用與開發(fā)，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，節(jié)約用地。減少麻目性的投資。
（四）房地產(chǎn)開發(fā)可持續(xù)發(fā)展的持久管理
房地產(chǎn)開發(fā)可持續(xù)發(fā)展的持久管理是由一套完整、綜合的技術(shù)、經(jīng)濟、法律和行政措施組成的。因此，因地制宜地采用各項措施，可有效地防止因過分強調(diào)短期經(jīng)濟效益而忽視生態(tài)環(huán)境的保護，保持房地產(chǎn)的可持續(xù)開發(fā)。
（五）房地產(chǎn)開發(fā)可持續(xù)發(fā)展的法律觀
把可持續(xù)發(fā)展的指導(dǎo)思想體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)政策、立法和各項土地的規(guī)章制度之中，建立與房地產(chǎn)持續(xù)開發(fā)相適應(yīng)的政策、法規(guī)和道德規(guī)范。
城市房地產(chǎn)開發(fā)可持續(xù)發(fā)展是以經(jīng)濟、社會、資源和環(huán)境協(xié)調(diào)持續(xù)發(fā)展為目標(biāo)新的發(fā)展觀，既要滿足城市經(jīng)濟增長，保持和提高人居環(huán)境質(zhì)量，促進土地開發(fā)利用及生態(tài)合理，做到經(jīng)濟可行和社會公平。作為城市經(jīng)濟發(fā)展重要組成的房地產(chǎn)開發(fā)活動，要依據(jù)生態(tài)經(jīng)濟規(guī)律，尋求適合城市房地產(chǎn)開發(fā)與城市經(jīng)濟增長和生態(tài)環(huán)境改善同步發(fā)展的有效途徑，促進城市房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境效益，經(jīng)濟效益和社會效益的統(tǒng)一。
三、環(huán)境會計基本理論
（一）環(huán)境會計是以企業(yè)的社會責(zé)任為自已的核心業(yè)務(wù),是科學(xué)發(fā)展觀構(gòu)建和諧社會,承擔(dān)保護環(huán)境在內(nèi)的企業(yè)社會責(zé)任。環(huán)境會計對象在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中是環(huán)境活動和環(huán)境有關(guān)的經(jīng)濟活動。這些活動分為：1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)單純的環(huán)境活動。包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)環(huán)境目的和環(huán)境政策、措施，員工的環(huán)境教育和環(huán)境素質(zhì)的提高，雖然暫時并不直接涉及到財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，但可將其列入對外信息披露的范圍之內(nèi)。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與環(huán)境有關(guān)的經(jīng)濟活動。這些活動由環(huán)境問題引發(fā)，但能夠以貨幣表現(xiàn)或形成財務(wù)問題，是直接涉及到財務(wù)狀況和經(jīng)營成果的環(huán)境活動，這是經(jīng)濟業(yè)務(wù)表現(xiàn)為環(huán)境資產(chǎn)、環(huán)境負(fù)債、環(huán)境成本等環(huán)境會計要素。
（二）環(huán)境會計的目標(biāo)。從環(huán)境會計產(chǎn)生的原因和解決問題的途徑看，環(huán)境會計的目標(biāo)可以分兩個層次。
1、環(huán)境會計的目標(biāo)是可持續(xù)發(fā)展。由于傳統(tǒng)會計理論注重強調(diào)提高經(jīng)濟效益的單一目標(biāo)決策，可能導(dǎo)致環(huán)境效益下降，危及經(jīng)濟效益的未來可實現(xiàn)性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是社會經(jīng)濟發(fā)展中的主角，可以持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做到：（1）房地產(chǎn)開發(fā)過程中要自覺地注意生態(tài)環(huán)境的保護，防止并積極治理污染，不能以犧牲環(huán)境為代價追求自身的利益。（2）充分利用環(huán)境資源，合理使用土地,謀求經(jīng)濟發(fā)展，保護環(huán)境資源。
2、環(huán)境會計具體目標(biāo)是充分披露有關(guān)的環(huán)境會計信息。為各決策單位實施環(huán)境和經(jīng)濟決策提供效力。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理者可以利用這些信息評價房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)環(huán)境政策，方案及其結(jié)果，衡量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對社會和環(huán)境責(zé)任的履行情況，從而對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營前景和財務(wù)風(fēng)險作出全面、客觀的評估。其次，政策環(huán)境保護部門可以分解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)環(huán)境污染和環(huán)境保護的情況，并據(jù)此對過去的措施作出評價，對未來作出規(guī)劃，參與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的環(huán)境管理。最后，投資者和債權(quán)人可以對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的環(huán)境風(fēng)險和盈利盈余作出全面和客觀的評價。
（三）環(huán)境會計核算的原則。
環(huán)境會計核算原則不僅建立在傳統(tǒng)會計核算原則基礎(chǔ)上，而且還要尊循以下原則：
1、社會性原則。環(huán)境會計計量反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟活動對社會環(huán)境所產(chǎn)生的效益和成本。這要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)站在開發(fā)的角度，衡量企業(yè)的業(yè)績，以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟利益和社會環(huán)境利益的協(xié)調(diào)、融合為最佳標(biāo)準(zhǔn)。
2、強制性原則。政府會計管理部門和環(huán)境保護部門必須對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最低限度的披露作出明確和強制性的規(guī)定，并鼓勵披露盡可能多的環(huán)境信息。
3、靈活性原則。環(huán)境會計信息除可以按貨幣計量外還要采用實物計量，也可用文字說明等補充資料，說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對資源和環(huán)境所作的貢獻(xiàn)或損失。
總之,改善環(huán)境的舉措，想從根本上解決環(huán)境污染，扭轉(zhuǎn)生態(tài)惡化趨勢，實事求事把房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在運行中可能對自然環(huán)境的影響，通過資金成本甚至“負(fù)債”的形式反映,從而促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的短期中期甚至長期的發(fā)展,以至影響企業(yè)的決策與戰(zhàn)略，保證企業(yè)履行社會責(zé)任。因此，城市房地產(chǎn)開發(fā)必須走新型的可持續(xù)發(fā)展道路，建立建全環(huán)境會計制度。
作者：陳瑞珍 文章來源：福建省福州市房地產(chǎn)直屬管理局
