一、我國(guó)土地宏觀調(diào)控的成效?
隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)走高，以及土地征用制度的缺陷，導(dǎo)致我國(guó)耕地面積大幅減少。從1996年到2005年，我國(guó)的耕地面積凈減少1.2億畝，約占耕地總量的6.6%.截至2005年底，我國(guó)耕地面積為18.31億畝，人均1.4億畝，不足世界平均水平的40%，約相當(dāng)于美國(guó)的1／8、印度的1／2.與此同時(shí)，許多地方在自身利益的驅(qū)動(dòng)下盲目賣地，一些工商企業(yè)和房地產(chǎn)商大量囤積土地，土地閑置荒蕪、嚴(yán)重浪費(fèi)。?
因此，黨中央、國(guó)務(wù)院正式提出運(yùn)用土地政策參與宏觀調(diào)控，土地調(diào)控從主要著眼于土地市場(chǎng)的調(diào)控，轉(zhuǎn)變?yōu)檫\(yùn)用土地政策參與宏觀調(diào)控，五年來，運(yùn)用土地宏觀調(diào)控的成效是明顯的。首先，土地供應(yīng)量逐年減少，2004年土地供應(yīng)219 670.32公頃，比2003年減少23.3%；2005年土地供應(yīng)180 326.54公頃，比2004年下降17.9%；2006年雖然比2005年建設(shè)用地總量有所回升，但是仍比2004年減少7%，比2003年減少28.7%.其次，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到了優(yōu)化。2007年對(duì)一些低水平重復(fù)建設(shè)的項(xiàng)目和大量耗費(fèi)資源的建設(shè)項(xiàng)目，實(shí)施了限制和禁止用地，促使經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)工業(yè)用地比重開始降低。再次，優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)用地結(jié)構(gòu)，保障民生用地的需求。宏觀政策出臺(tái)后，各地普遍加大普通商品住宅用地和經(jīng)濟(jì)適用住房用地的供應(yīng)量。?
二、土地稅收政策調(diào)控措施及效果?
土地宏觀調(diào)控取得如此好的成效離不開財(cái)稅政策的支持，土地宏觀調(diào)控中涉及到的土地稅收包括土地占有（取得）環(huán)節(jié)的土地稅、土地保有環(huán)節(jié)的土地稅和土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的土地稅三部分，其中屬于土地使用權(quán)取得稅類的有耕地占用稅；屬于土地使用權(quán)保有稅類的有城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅，還包括原來的農(nóng)業(yè)稅；屬于土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)稅類的有土地增值稅、契稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅。?
近年來，國(guó)家土地宏觀調(diào)控中關(guān)于土地稅收的調(diào)整如下：?
（一）提高城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)有城鎮(zhèn)土地使用稅征收標(biāo)準(zhǔn)過低，不利于低效利用的存量土地入市。2007年1月1日頒布的國(guó)務(wù)院關(guān)于修改《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》的決定中規(guī)定，提高城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)，將每平方米年稅額在1988年暫行條例規(guī)定的基礎(chǔ)上提高2倍；將征收范圍擴(kuò)大到外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)。提高城鎮(zhèn)土地使用稅標(biāo)準(zhǔn)不僅可以加大用地者地土地保有成本，促進(jìn)集約節(jié)約用地，還可以增加地方財(cái)政收入，優(yōu)化地方財(cái)政收入結(jié)果，緩解城市規(guī)模擴(kuò)張沖動(dòng)。?
?。ǘ┩恋卦鲋刀愓摺?007年2月1日實(shí)施《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》中對(duì)土地增值稅的征收范圍、方式、標(biāo)準(zhǔn)都重新進(jìn)行了規(guī)定，加大了是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的限制作用。項(xiàng)目開發(fā)的速度越慢、土地囤積的時(shí)間越長(zhǎng)，企業(yè)就會(huì)支付更多的稅款。?
?。ㄈ┨岣咝略鼋ㄔO(shè)用地土地有償使用費(fèi)。財(cái)政部等有關(guān)部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問題的通知》中提高了新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。這將在一定程度上影響地價(jià)構(gòu)成和水平，主要表現(xiàn)為工業(yè)用地價(jià)格有所提高，可以從經(jīng)濟(jì)上抑制工業(yè)用地過度擴(kuò)張，同時(shí)可以提高被征地農(nóng)民的征地補(bǔ)償安置費(fèi)。?
?。ㄋ模└卣加枚愘M(fèi)政策。1987年開征的耕地占用稅，稅額低，稅基窄，使占用農(nóng)地的成本過低，不足以遏制濫占耕地的現(xiàn)象。《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》中明確要求提高耕地占用稅征收標(biāo)準(zhǔn)。?
（五）房地產(chǎn)稅費(fèi)政策。為進(jìn)一步抑制投機(jī)和投資性購(gòu)房需求，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，國(guó)家也出臺(tái)了相應(yīng)的調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅，如2006年5月24日九部委的《意見》指出，從2006年6月1日起，對(duì)購(gòu)買住房不足五年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買普通住房超過五年（含五年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅，這在一定程度上可以抑制炒房現(xiàn)象。?
三、現(xiàn)行土地稅收制度存在的缺陷?
我國(guó)的土地稅收制度從無到有、從單一到比較健全、初步建立了覆蓋各環(huán)節(jié)、調(diào)節(jié)全過程的土地稅收調(diào)控體系，對(duì)籌集地方政府收入，限制土地濫用，節(jié)約土地資源，但是，結(jié)合現(xiàn)階段我國(guó)土地使用過度，房?jī)r(jià)普遍偏高，我國(guó)的土地稅收制度仍然存在一些不足之處。?
?。ㄒ唬┒惙N體系不合理、稅種設(shè)置重復(fù)與缺失并存。如土地增值稅與所得稅都是對(duì)所得征稅，土地增值稅與營(yíng)業(yè)稅、契稅均對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)征稅。既有對(duì)內(nèi)資企業(yè)和個(gè)人征收房產(chǎn)稅，又對(duì)外資企業(yè)和外籍個(gè)人征收的城市房地產(chǎn)稅，征收對(duì)象均為房產(chǎn)，明顯重復(fù)；我國(guó)沒有開征土地財(cái)產(chǎn)稅，對(duì)于房地產(chǎn)抵押、贈(zèng)與等活動(dòng)均未征稅，存在稅種缺失。如土地增值稅與所得稅都是對(duì)所得征稅，土地增值稅與營(yíng)業(yè)稅、契稅均對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)征稅。?
?。ǘ┒愗?fù)結(jié)構(gòu)不合理。表現(xiàn)在對(duì)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)征稅過多，征收過高，土地保有期間稅負(fù)偏低。據(jù)測(cè)算，在土地流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)中稅負(fù)水平偏重，總體稅負(fù)水平為15%左右；在土地獲得和持有環(huán)節(jié)中稅負(fù)水平偏輕，耕地占用稅僅為1元～10元／平方米、土地使用稅為0.2元～1元／平方米。同時(shí)內(nèi)外資稅收政策也不一致?，F(xiàn)行稅制對(duì)外資企業(yè)和外籍人員適用的仍是1951年頒布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，對(duì)房產(chǎn)和土地只征一種房產(chǎn)稅。對(duì)外資企業(yè)還有其他許多優(yōu)惠政策。而對(duì)內(nèi)資企業(yè)適用的是《房產(chǎn)稅暫行條例》、《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》。稅負(fù)結(jié)構(gòu)不合理對(duì)土地市場(chǎng)的構(gòu)建帶來不利影響，重流轉(zhuǎn)導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)稅種多、負(fù)擔(dān)重，地方政府出于地產(chǎn)業(yè)謀利動(dòng)機(jī)，與開發(fā)商、商業(yè)銀行達(dá)成共識(shí)，制造趨漲的價(jià)格預(yù)期，加大開發(fā)成本，向消費(fèi)者轉(zhuǎn)嫁負(fù)擔(dān)，造成了房?jī)r(jià)持續(xù)上升的狀況。?
?。ㄈ┱n稅范圍狹窄?，F(xiàn)行的土地稅收制度征稅范圍一般只針對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所涉及的土地，許多行政單位和個(gè)人被排除在征稅范圍以外。如城鎮(zhèn)土地使用稅的征收范圍僅限于城鎮(zhèn)和工礦區(qū)，而不包括大量位于農(nóng)村的非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地，并且只向內(nèi)資企業(yè)征收，這不僅造成明顯的稅負(fù)不公，也給鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、非農(nóng)建設(shè)亂占濫用土地埋下誘因。而且為了照顧或支持一些特殊單位，還設(shè)定了一些稅收優(yōu)惠政策。同時(shí)，對(duì)于抵押、贈(zèng)與和遺產(chǎn)繼承等活動(dòng)也未征稅，結(jié)果，稅基較窄、稅額標(biāo)準(zhǔn)較低，導(dǎo)致稅款流失比較普遍。?
（四）稅費(fèi)混雜，重費(fèi)輕稅。目前，我國(guó)的土地稅費(fèi)關(guān)系混雜，以費(fèi)代稅、以費(fèi)擠稅、重費(fèi)輕稅現(xiàn)象十分嚴(yán)重。據(jù)統(tǒng)計(jì)，許多地方僅官方認(rèn)定的土地收費(fèi)項(xiàng)目至少在百項(xiàng)以上，如果把搭車收費(fèi)等亂收費(fèi)項(xiàng)目計(jì)算在內(nèi)，估計(jì)多達(dá)200項(xiàng)左右（孟祥舟，2002）。這其中很多收費(fèi)都具有稅的性質(zhì)：一是以費(fèi)代稅。比如《城市房地產(chǎn)管理法》宣布開征的“土地閑置費(fèi)”；《土地管理法》宣布開征的“耕地開墾費(fèi)”、“耕地閑置費(fèi)”、“土地復(fù)墾費(fèi)”等實(shí)質(zhì)上都是具有強(qiáng)制性、無償性、固定性的特點(diǎn)，都應(yīng)采取收稅的形式。二是以費(fèi)擠稅。我國(guó)涉及土地資源的各種收費(fèi)項(xiàng)目名目繁多，比如新菜地開發(fā)基金、新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)等等，費(fèi)項(xiàng)總數(shù)遠(yuǎn)多于稅項(xiàng)總數(shù)。同時(shí)，政府通過基金、收費(fèi)等形式籌集收入是被允許的，一些地方稅披上了“費(fèi)”的外衣，直接扭曲了收費(fèi)的性質(zhì)，滋生腐敗；同時(shí)，由于收費(fèi)單位所有制和管理上的弊端，具有很強(qiáng)的內(nèi)在膨脹傾向，最終形成收費(fèi)泛濫，導(dǎo)致土地的高成本和高價(jià)格，帶來了房地產(chǎn)價(jià)格的迅速上漲。?
四、改革完善土地稅制的建議?
（一）土地占有環(huán)節(jié)——不動(dòng)產(chǎn)登記稅、耕地占用稅。不動(dòng)產(chǎn)登記稅可以在不動(dòng)產(chǎn)（包括地和房）登記時(shí)征收，計(jì)稅依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)的價(jià)格，稅率視情而定。耕地占用稅是土地占有環(huán)節(jié)的唯一稅種，要充分發(fā)揮稅收對(duì)土地資源的宏觀調(diào)控作用，必須對(duì)現(xiàn)行的耕地占用稅進(jìn)行調(diào)整完善，從源頭上抑制耕地迅速減少的勢(shì)頭。一是擴(kuò)大征收范圍，如將新菜地建設(shè)基金、耕地開墾費(fèi)等并入，將其改名為土地占用稅。二是調(diào)整稅率。其征收標(biāo)準(zhǔn)可在原適用稅額的基礎(chǔ)上提高3~4倍；并將稅率按距離城市的遠(yuǎn)近劃分為兩個(gè)檔次，距城市近的土地征收的稅率要高于距城市遠(yuǎn)的土地；對(duì)占而不用的地按高稅率征收，以促進(jìn)土地的有效利用，遏制土地的浪費(fèi)。三是建立一套作用長(zhǎng)效的土地稅征管制度，加強(qiáng)土地占用稅的征管力度，建議土地占用稅由國(guó)稅部門征收，委托土地行政管理部門進(jìn)行代征，對(duì)享受減免稅而改變了土地用途、新用途又不在減免稅范圍的，從改變之日起，補(bǔ)繳土地占用稅。?
?。ǘ┩恋乇Ｓ协h(huán)節(jié)——物業(yè)稅、土地閑置稅和空置房屋稅。對(duì)土地保有環(huán)節(jié)課稅，有利于促進(jìn)土地資源的集約利用和優(yōu)化配置。目前，物業(yè)稅的開征已是大勢(shì)所趨，所討論的就是在稅制設(shè)計(jì)與實(shí)施上的一些細(xì)節(jié)問題。有人主張將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城市土地使用稅、土地增值稅、土地出讓金等項(xiàng)稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)統(tǒng)一收取的物業(yè)稅，取消房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)的各種收費(fèi)，使物業(yè)稅成為調(diào)控房地產(chǎn)使用、增加地方政府收入的主要稅種。同時(shí)，增設(shè)土地閑置稅，對(duì)于開發(fā)商閑置的土地，必須每年按評(píng)估的財(cái)產(chǎn)價(jià)值繳納土地閑置稅，加大了囤積土地的成本，減少開發(fā)商對(duì)土地的囤積，優(yōu)化土地資源，減少土地浪費(fèi)。為了抑制炒房現(xiàn)象，加速商品房流通，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序，對(duì)于開發(fā)商建好超過兩年沒有出售的房屋依法征收空置房屋稅。?
?。ㄈ┓寝r(nóng)用土地流轉(zhuǎn)稅類：契稅、印花稅、所得稅、不動(dòng)產(chǎn)增值稅、土地發(fā)展權(quán)稅。由于有不動(dòng)產(chǎn)增值稅，可以將城市維護(hù)建設(shè)稅、營(yíng)業(yè)稅停征。將企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅及個(gè)人所得稅合并為企業(yè)與個(gè)人土地所得稅，相應(yīng)調(diào)整稅率，實(shí)行累進(jìn)稅制。繼續(xù)保留契稅和印花稅。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，設(shè)立土地發(fā)展權(quán)稅將成為必要。變更土地使用用途經(jīng)常發(fā)生，順應(yīng)土地產(chǎn)權(quán)改革，設(shè)置土地發(fā)展權(quán)，相應(yīng)地設(shè)置土地發(fā)展權(quán)稅，以變更土地用途收益差為計(jì)征額，收入歸中央財(cái)政。?
