（一）實施房地產(chǎn)證券化的宏觀環(huán)境日趨成熟
1.國際上房地產(chǎn)證券化的成功經(jīng)驗。自從1930年美國政府二級抵押貸款市場開拓以來，各市場經(jīng)濟國家均推出了多樣化且富有彈性的房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品。發(fā)達國家成熟的經(jīng)驗對我國房地產(chǎn)證券化的推行有著重要的借鑒意義。
2.土地產(chǎn)權(quán)和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)改革提供了前提條件。隨著土地使用制度改革的不斷深入，用地單位或居民逐步擁有了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，通過承租國有土地，補交土地出讓金的方式擁有了土地使用權(quán)。同時，住房制度的改革使居民通過購買公有住房、微利房、商品房、自建、合建等方式逐步擁有了住房的所有權(quán)，為土地和房屋的抵押開辟了道路，也為房地產(chǎn)權(quán)益的分割提供了條件，為推廣房地產(chǎn)證券化做了積極的準備。
3.快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場和金融市場是經(jīng)濟基礎(chǔ)。從整個國家的宏觀經(jīng)濟基礎(chǔ)看，我國金融體制改革不斷深化，經(jīng)濟運行狀況良好，發(fā)展勢頭強勁。國民經(jīng)濟連續(xù)幾年保持了7.5%以上的增長率，為房地產(chǎn)證券化創(chuàng)造了一個穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟環(huán)境。2003年以來，我國房地產(chǎn)投資增速快速下降，但房地產(chǎn)投資額一直處于上升趨勢，總體上呈現(xiàn)出與經(jīng)濟發(fā)展相對應(yīng)的快速增長特征。同時，國家針對房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的違規(guī)操作現(xiàn)象，自2001年以來連續(xù)出臺了一系列促進金融市場健康發(fā)展的房地產(chǎn)金融政策，繁榮的房地產(chǎn)市場和規(guī)范發(fā)展的金融市場為房地產(chǎn)證券化提供了經(jīng)濟基礎(chǔ)。
?。ǘ┏醪骄邆鋵嵤┓康禺a(chǎn)證券化的微觀基礎(chǔ)
1.房地產(chǎn)市場存在巨大資金缺口。1998年住房制度市場化改革以后，城鎮(zhèn)居民長期被抑制的住房需求逐步釋放，投資性的需求在增長。但從房地產(chǎn)市場供給上看，現(xiàn)在我國大多數(shù)開發(fā)企業(yè)不具備雄厚的開發(fā)資本，銀行貸款、信托融資、發(fā)行企業(yè)債券、發(fā)行股票并上市、股權(quán)投資、產(chǎn)業(yè)基金等融資方式均有一定局限性，只有推行房地產(chǎn)證券化，在金融市場上直接向社會大眾融資，才能較好地解決房地產(chǎn)開發(fā)資金短缺的矛盾。房地產(chǎn)進入流通領(lǐng)域滿足單位和個人的消費需要，龐大的住房消費市場的資金來源不可能依靠國家財政，也不可能完全依靠銀行，住房消費的直接融資勢在必行，推行房產(chǎn)證券化成為一種必然。(責任編輯：上海論文網(wǎng)
