一、納稅籌劃的理論內(nèi)涵
納稅籌劃起源于西方發(fā)達(dá)國家，正式為社會(huì)關(guān)注和被法律所認(rèn)可的時(shí)間，可以追溯到20世紀(jì)30年代，歷經(jīng)幾十年的發(fā)展，漸趨成熟。美國南加州大學(xué)梅格斯博士在與別人合著的、已發(fā)行多版的《會(huì)計(jì)學(xué)》中，作了如下闡述:“人們合理而又合法的安排自己的經(jīng)營活動(dòng)，使之交納可能最低的稅收。他們使用的方法可稱之為納稅籌劃……少交稅和遞延交納稅收是納稅籌劃的目標(biāo)所在?！痹谖覈?，納稅籌劃起步較晚，在借鑒了大量西方的籌劃理論的基礎(chǔ)上已漸成體系，學(xué)術(shù)界對(duì)于納稅籌劃有如下定義:“是指通過對(duì)納稅業(yè)務(wù)進(jìn)行策劃，制作一整套完整的納稅操作方案，從而達(dá)到節(jié)稅或避稅的目的?！笨偨Y(jié)起來，都是在符合國家各項(xiàng)法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，采取措施以減少應(yīng)繳稅款的行為。
目前，涉及到納稅籌劃，人們往往會(huì)不自覺地將其與偷逃稅聯(lián)系起來，這是一種認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)，因?yàn)榧{稅籌劃、避稅及逃稅均可以使納稅人獲得稅收利益，一時(shí)很難看清其本質(zhì)區(qū)別，但是仍是可以辨別的。首先從是否遵守國家法律、法規(guī)上看，三者就存在本質(zhì)區(qū)別，納稅籌劃與避稅是合法的，避稅只是利用稅法的漏洞、缺陷等，這些會(huì)隨著法律的完善而消失，而逃稅本身就是違法的；其次從國家政策導(dǎo)向看，國家的產(chǎn)業(yè)政策、生產(chǎn)布局等體現(xiàn)在稅法的具體條款上會(huì)給出部分企業(yè)稅收優(yōu)惠，納稅籌劃的結(jié)果是使納稅人享有本應(yīng)稅收優(yōu)惠，而避稅、逃稅的結(jié)果卻使納稅人減少本應(yīng)承擔(dān)的稅款。本文中所指的納稅籌劃包括理論意義上的納稅籌劃及部分合理避稅行為。
二、房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行納稅籌劃
根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)、施工及銷售階段的成本核算原則、經(jīng)營方式及稅法要求，分別從宏觀及微觀兩個(gè)角度論證房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行納稅籌劃。
（一）擴(kuò)張產(chǎn)業(yè)鏈，選擇多種合理的經(jīng)營方式
目前房地產(chǎn)企業(yè)往往涉獵較多產(chǎn)業(yè)，如建筑業(yè)、加工業(yè)、房屋銷售、物業(yè)管理及租賃業(yè)等，行業(yè)寬泛為企業(yè)內(nèi)部轉(zhuǎn)移收入，從而選擇較小的稅率、稅基提供了基礎(chǔ)，這雖可以起到避稅的效果，但性質(zhì)是違背稅法原則的，不過寬泛的產(chǎn)業(yè)鏈在企業(yè)資金的調(diào)度、減小融資成本，股息分配等方面還是起到節(jié)稅的作用，如租賃業(yè)出租人的租金收人按5％繳納營業(yè)稅，其稅收負(fù)擔(dān)就比銷售產(chǎn)品收人繳納的增值稅低，而承租人也可以由此獲益。此外，選擇多種合理的經(jīng)營方式，也可以起到節(jié)稅增效的目的，如部分現(xiàn)房由于內(nèi)部結(jié)構(gòu)、地理位置等原因長期滯銷，就可把商品房轉(zhuǎn)做出租經(jīng)營房，從開發(fā)商品轉(zhuǎn)入出租開發(fā)產(chǎn)品科目，按月計(jì)提出租產(chǎn)品攤銷計(jì)入成本，增加成本，同時(shí)減少稅收。
（二）籌資納稅籌劃
房地產(chǎn)行業(yè)具有開發(fā)周期長、開發(fā)業(yè)務(wù)復(fù)雜多樣、資金需求量大等特點(diǎn)，采取何種方式籌措資金對(duì)企業(yè)納稅及利潤產(chǎn)生重要影響，因此對(duì)籌資的納稅籌劃也就非常重要。一般來說，籌資渠道和方式的不同影響了企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，債務(wù)資本和股權(quán)資本的比例決定了企業(yè)籌資階段的稅負(fù)，按規(guī)定，納稅人在生產(chǎn)及經(jīng)營期間形成的負(fù)債利息可以在稅前扣除，享受所得稅利益，而股息只能在企業(yè)的稅后利潤中進(jìn)行分配；從債券融資和股票融資比較，兩者的融資額大，時(shí)間彈性較銀行貸款寬松，但是根據(jù)稅法，資本紅息不得在費(fèi)用中列支，而債券利息則可以被作為節(jié)稅的扣除項(xiàng)目加以利用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要合理搭配資本結(jié)構(gòu)，選擇合理的融資方式和合理的資本結(jié)構(gòu)比例，使得稅收負(fù)擔(dān)最輕。除此之外，盡量選擇租賃的融資方式進(jìn)行避稅，對(duì)承租人來說，融資租賃既可以避免因長期擁有機(jī)器設(shè)備而承擔(dān)資金占用和無形資產(chǎn)損失，又可通過支付租金的方式，沖減企業(yè)的計(jì)稅所得額，減輕所得稅稅負(fù)。
（三）土地增值稅納稅籌劃
土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收人的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。房地產(chǎn)開發(fā)商除在獲取土地時(shí)應(yīng)盡量取得減免稅的優(yōu)惠照顧外，更重要的是要增大扣除項(xiàng)目金額，縮小稅基，在我國，土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，適當(dāng)?shù)靥幱谳^低一檔的稅率是有利的。在實(shí)際工作中，準(zhǔn)確界定土地增值稅的征稅范圍，如把普通標(biāo)準(zhǔn)型住宅的增值額控制在扣除項(xiàng)目金額的20％以內(nèi)，就可以免繳土地增值稅；在售樓時(shí)以售毛坯房為主，在出售精裝修房時(shí)分別簽訂出售毛坯房合同和裝修合同，將裝修部分的收人以勞務(wù)收人的形式實(shí)現(xiàn)就可以減小征收土地增值稅的基礎(chǔ)；采取投資的方式銷售不動(dòng)產(chǎn)，然后再進(jìn)行轉(zhuǎn)讓不僅可以免交營業(yè)稅，還可以推遲繳納土地增值稅，這些都是實(shí)現(xiàn)減少應(yīng)交稅額的有效辦法。
（四）契稅納稅籌劃
契稅的納稅籌劃要根據(jù)住戶對(duì)于戶型的需求和稅率進(jìn)行籌劃，如按照北京現(xiàn)行對(duì)于契稅的稅率規(guī)定，120平方米以上住宅，契稅稅率為4％，120平方米以下為2％，若住戶需求集中在120平方米左右，則小區(qū)可以設(shè)計(jì)住宅面積接近120平方米，為企業(yè)減輕稅負(fù)。各地區(qū)經(jīng)濟(jì)差別較大，可自行確定本地區(qū)的實(shí)際稅率，雖然契稅最終大部分由購房者負(fù)擔(dān)，但是不同地區(qū)稅率的不同，可使房地產(chǎn)企業(yè)在房屋面積的設(shè)計(jì)上合理考慮契稅因素，加大開發(fā)項(xiàng)目對(duì)購房者的吸引力，從而提高企業(yè)的回報(bào)率。
（五）營業(yè)稅納稅籌劃
營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r(jià)款及價(jià)外費(fèi)用，同時(shí)還規(guī)定，從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃?xì)庖约按凶庹咧Ц兜乃?、電、燃?xì)?、房屋租金的價(jià)款后的余額作為營業(yè)額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房屋時(shí)，往往需要代收水電初裝費(fèi)、維修基金等各種配套設(shè)施費(fèi)，這些代收款項(xiàng)擴(kuò)大了稅基，多交了營業(yè)稅，鑒于此，房地產(chǎn)公司可以委托其物業(yè)公司收取，而物業(yè)公司只是就收取這些費(fèi)用的手續(xù)費(fèi)繳納營業(yè)稅，這便可大大減少營業(yè)稅的繳納。此外，商品房的不同的銷售方式收入確定的時(shí)間也不同，開發(fā)新的銷售方式，使其銷售具有競(jìng)爭力、利于納稅籌劃，減輕稅負(fù)。如企業(yè)采取先出租后出售的方式售樓，出租的收入可以作為獲得資金的利息收入，既可以吸引經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱的購房者，也會(huì)推遲收入的確認(rèn)，進(jìn)而推遲稅金的繳納，獲取資金的時(shí)間價(jià)值。
（六）所得稅納稅籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行所得稅的納稅籌劃需要從收入和支出兩個(gè)方面來進(jìn)行籌劃，從而縮小稅基，其中收入項(xiàng)目是指從事主營業(yè)務(wù)收入取得的收入，支出項(xiàng)目則包括成本、費(fèi)用、稅金及損失。目前，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)（客戶招待費(fèi)和贈(zèng)品）每年的支出金額都超過了稅法規(guī)定的允許在稅前抵扣的金額，可以采取如下措施予以解決：客戶招待費(fèi)可從職員差旅費(fèi)中支出的從該項(xiàng)扣除；業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)也有銷售收入0.5％的限額，贈(zèng)品可打上宣傳品的字樣從該項(xiàng)扣減，從而合理利用其他限額，減少業(yè)務(wù)招待費(fèi)的超限額。此外，房地產(chǎn)企業(yè)宜采取固定資產(chǎn)采用直線折舊法，這是由于房地產(chǎn)企業(yè)獲取利潤主要是現(xiàn)房的銷售階段，雖然加速折舊法在回收投資成本時(shí)間方面優(yōu)于直線折舊法，也要視房地產(chǎn)行業(yè)的景氣狀況而決定，若企業(yè)從獲利年度起可以享有一定的減免稅期，應(yīng)該盡量把利潤集中在減免稅年度，推遲認(rèn)列費(fèi)用。
三、結(jié)論
現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)納稅人稅收負(fù)擔(dān)過大，而國外企業(yè)的財(cái)務(wù)機(jī)制比較成熟，可通過各種納稅籌劃方法降低稅負(fù)水平，我國房地產(chǎn)企業(yè)要想在未來的國際市場(chǎng)競(jìng)爭中占據(jù)有利地位，通過納稅籌劃控制財(cái)務(wù)是必然選擇。本文闡述了納稅籌劃的理論內(nèi)涵，并從采取合理的經(jīng)營方式的宏觀角度和籌資、土地增值稅、契稅、營業(yè)稅、所得稅四個(gè)微觀角度展開討論房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的措施。
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