一、企業(yè)固定資產(chǎn)管理的概念、特點(diǎn)
目前‚在學(xué)術(shù)界并沒有對固定資產(chǎn)管理做一個(gè)具體明確的定義。有些只對固定資產(chǎn)管理的范圍進(jìn)行了定義‚也有從固定資產(chǎn)的對象出發(fā)對固定資產(chǎn)管理進(jìn)行定義‚例如郝凈、高卉在《固定資產(chǎn)管理資產(chǎn)標(biāo)識碼系統(tǒng)及其開發(fā)》中認(rèn)為固定資產(chǎn)管理就是以固定資產(chǎn)為對象‚面向資產(chǎn)增加、變動、減少全壽命周期‚以保證既有資產(chǎn)安全、完整。筆者認(rèn)為‚固定資產(chǎn)管理更主要的是一種過程‚因此在本文中‚固定資產(chǎn)管理指的是通過對固定資產(chǎn)的管理活動以提高資產(chǎn)利用率‚減少資產(chǎn)的無謂損失‚最終使固定資產(chǎn)的效用達(dá)到最大化的一種活動。
其具有以下特點(diǎn)：長期性。固定資產(chǎn)管理活動貫穿于在企業(yè)生產(chǎn)活動的始終‚從固定資產(chǎn)的購置、使用到報(bào)廢等環(huán)節(jié);廣泛性。固定資產(chǎn)管理的對象包括企業(yè)房產(chǎn)、地產(chǎn)、設(shè)備等多種內(nèi)容‚牽涉到的管理部門也較為廣泛‚包括生產(chǎn)、經(jīng)營、會計(jì)等部門;多樣性。固定資產(chǎn)管理活動的方法較多‚如日常監(jiān)督、定期維護(hù)、評估等。
本文重點(diǎn)對企業(yè)房地產(chǎn)、設(shè)備等的管理進(jìn)行研究‚探討如何通過固定資產(chǎn)的管理提高此類固定資產(chǎn)的利用率‚減少資產(chǎn)的無謂損失‚使其在企業(yè)的各項(xiàng)生產(chǎn)過程中達(dá)到效益最大化的目的?！?
二、對企業(yè)房地產(chǎn)的管理
企業(yè)的經(jīng)營活動是在不斷變化著的‚這就要求企業(yè)房地產(chǎn)管理能及時(shí)適應(yīng)企業(yè)經(jīng)營活動的變化‚保證使企業(yè)的經(jīng)營活動能正常進(jìn)行‚同時(shí)使企業(yè)掌握的房地產(chǎn)能保值并能盡可能地不斷增值為企業(yè)的發(fā)展做出相應(yīng)的貢獻(xiàn)。
(一)建立起企業(yè)房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)
企業(yè)房地產(chǎn)信息包括內(nèi)部信息(如各宗房地產(chǎn)的市場價(jià)格、面積用途、利用率、購入價(jià)或租賃費(fèi)、更新改造投資、租約更新日期、運(yùn)營開支記錄、房產(chǎn)稅等)和外部信息(如各宗房地產(chǎn)的市場價(jià)格和出租價(jià)格等)、這些信息在各宗房地產(chǎn)一購入或一租到就應(yīng)立即建立檔案‚并隨時(shí)予以更新。根據(jù)企業(yè)房地產(chǎn)管理工作的需要及企業(yè)決策層決策的需要還應(yīng)按時(shí)提供相應(yīng)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)月報(bào)和房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)報(bào)告(半年或一年)。
企業(yè)房地產(chǎn)管理并不終止于通過租約或購買得到房地產(chǎn)‚接踵而至的還有如何在企業(yè)內(nèi)部各部門之間對現(xiàn)有的房地產(chǎn)進(jìn)行合理分配、使用‚控制房地產(chǎn)稅收及其運(yùn)營開支、修理、維護(hù)控制‚辨明沒有充分利用的房地產(chǎn)‚以及如何再開發(fā)沒有充分利用或多余的房地產(chǎn)等多項(xiàng)管理工作。
(二)建立企業(yè)的房地產(chǎn)管理部門
對于規(guī)模較大的企業(yè)‚可以將企業(yè)的房地產(chǎn)管理部門視為一個(gè)利潤中心‚即將企業(yè)所有的房地產(chǎn)都置于房地產(chǎn)中心的管理領(lǐng)導(dǎo)之下企業(yè)中其他各業(yè)務(wù)部門根據(jù)其生產(chǎn)經(jīng)營的需要‚以市場價(jià)格或以略低于市場價(jià)格向中心租用房地產(chǎn)‚這樣就能使各業(yè)務(wù)部門精打細(xì)算‚充分利用空間‚減少不必要的開支‚有利于企業(yè)加強(qiáng)成本核算。中心可以將多余的房地產(chǎn)出售或出租出去以使企業(yè)能從中獲利。這樣‚企業(yè)房地產(chǎn)及其管理工作的經(jīng)濟(jì)效益就能以量化的形式加以核算、評估。
當(dāng)企業(yè)的規(guī)模較小時(shí)‚則可以將企業(yè)房地產(chǎn)管理部門視為一個(gè)成本中心‚由它對企業(yè)的與房地產(chǎn)有關(guān)的業(yè)務(wù)提供咨詢‚按企業(yè)生產(chǎn)、運(yùn)營的需要提供房地產(chǎn)‚并對其進(jìn)行維護(hù)、控制。它的工作與企業(yè)的財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)運(yùn)營、法律、市場營銷、人事管理等工作都密切相關(guān)‚所以該部門可置于企業(yè)分管業(yè)務(wù)運(yùn)營或分管財(cái)務(wù)的副總裁領(lǐng)導(dǎo)。
(三)對企業(yè)房地產(chǎn)的再開發(fā)
如果由于企業(yè)停止某項(xiàng)業(yè)務(wù)或是其他原因‚致使企業(yè)的某部分房地產(chǎn)被認(rèn)定是多余的‚則企業(yè)房地產(chǎn)管理部門就必須及時(shí)對其進(jìn)行處置即再開發(fā)‚以防止企業(yè)的利潤由于無效率的資源利用而減少。
企業(yè)房地產(chǎn)再開發(fā)可以有多種形式：
在企業(yè)內(nèi)部再利用
將該宗房地產(chǎn)照原樣出售或出租
將該宗房地產(chǎn)更新、改造后再出售或出租
一般而言‚經(jīng)過更新‚改造后的房地產(chǎn)可以增值‚可以給企業(yè)帶來更多的經(jīng)濟(jì)效益。如果在出售某宗(特別是大面積的)房地產(chǎn)有困難時(shí)‚則可以先將其租賃出去也可以將其先分割成多宗較小的房地產(chǎn)‚這樣都將有助于它的出售。在這些方案的分析比較過程中還要考慮時(shí)間因素‚要保證所選方案的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV值是最大的。
三、提高企業(yè)設(shè)備綜合效益的設(shè)備管理方法
(一)強(qiáng)化設(shè)備前期管理是降低設(shè)備管理成本的基礎(chǔ)
設(shè)備的前期管理是對設(shè)備投產(chǎn)前的管理。設(shè)計(jì)、選用什么樣的設(shè)備‚對投產(chǎn)后運(yùn)行的經(jīng)濟(jì)效益、設(shè)備維修投入起著決定性的作用。
一方面‚合理設(shè)計(jì)、科學(xué)選型是設(shè)備前期管理的關(guān)鍵。設(shè)計(jì)選型時(shí)既要考慮到設(shè)備的可靠性、適用性、維修性、安全性等因素‚又要考慮到廠情。盡量同原有的設(shè)備系列化‚只有這樣才能為設(shè)備后續(xù)生產(chǎn)、運(yùn)行、維護(hù)的經(jīng)濟(jì)性打下良好的基礎(chǔ)。另一方面‚設(shè)備前期的合理投入有利于降低設(shè)備的運(yùn)行成本。傳統(tǒng)的設(shè)備一生管理中‚由于各環(huán)節(jié)都是以行政單位為界‚前期管理與運(yùn)行管理常有脫節(jié)的現(xiàn)象‚有時(shí)候設(shè)備剛投運(yùn)。就出現(xiàn)改善、改造情況‚既影響生產(chǎn)又增加了投資‚因此推行運(yùn)行維護(hù)與前期設(shè)計(jì)、投資控制相精合的辦法就可解決這一矛盾‚不能單純追求在設(shè)備前期管理中降低投資‚從設(shè)備壽命周期最經(jīng)濟(jì)這個(gè)角度看‚前期的合理投入有利于降低成本、增加效益。
(二)建立設(shè)備管理狀態(tài)評審制度‚維護(hù)設(shè)備資產(chǎn)的使用價(jià)值
設(shè)備是物化了的資本金‚同時(shí)存在著價(jià)值和使用價(jià)值。設(shè)備資產(chǎn)的保值和增值‚就設(shè)備工作本身而言反映在設(shè)備價(jià)值形態(tài)的管理上。
設(shè)備價(jià)值形態(tài)的管理‚主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是設(shè)備價(jià)值管理‚就是對設(shè)備投入方式、投入的回收和投入后創(chuàng)出最大限度的效益等方面進(jìn)行管理：二是設(shè)備使用價(jià)值管理‚設(shè)備使用價(jià)值是價(jià)值的載體‚通過管理手段和措施‚減少設(shè)備的功能損失‚保持和恢復(fù)設(shè)備的功能性。設(shè)備使用價(jià)值的保值在生產(chǎn)活動中主要靠正常的維護(hù)和保養(yǎng)等手段來實(shí)現(xiàn)。在設(shè)備管理工作中的宏觀調(diào)控、監(jiān)舒和增強(qiáng)約束機(jī)制‚就是對設(shè)備使用價(jià)值情況進(jìn)行評審考核‚為此‚建立了設(shè)備評審制度和有效的監(jiān)督監(jiān)察制度‚以狀態(tài)監(jiān)測等現(xiàn)代化手段對主要生產(chǎn)設(shè)備進(jìn)行狀態(tài)監(jiān)測、動態(tài)分析。定性定量評價(jià)各單位設(shè)備的管理成效‚提高了經(jīng)濟(jì)效益。
(三)控制設(shè)備運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)‚增加經(jīng)濟(jì)效益
設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)控制的方法從企業(yè)角度來看有以下幾方面：
1.風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避是指為了免除風(fēng)險(xiǎn)的威脅‚采取企圖使損失發(fā)生概率等于零的措施。
2.冗余儲備。冗余儲備是指備用設(shè)備或備用計(jì)劃的準(zhǔn)備。當(dāng)原有設(shè)各等失效時(shí)‚這些備用措施就可立即起作用。
3.風(fēng)險(xiǎn)分散。風(fēng)險(xiǎn)分散的目的是降低設(shè)備對特定事物或人的依賴程度。分離是將某事物或作業(yè)程序區(qū)分成好幾個(gè)部分。
4.風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁的途徑有兩個(gè)：一個(gè)為通過保險(xiǎn)契約轉(zhuǎn)嫁出去;另一個(gè)為通過非保險(xiǎn)契約轉(zhuǎn)嫁出去。常見的形態(tài)有四種;買賣契約、出租契約、外包契約、辯護(hù)(或免貴)協(xié)議。將運(yùn)行階段的設(shè)備管理工作通過外包契約轉(zhuǎn)嫁給承包人就是風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁的一種形式。
5.風(fēng)險(xiǎn)自留。即企業(yè)把風(fēng)險(xiǎn)事件的不利后果自愿接受下來。如在風(fēng)險(xiǎn)管理規(guī)劃階段對一些風(fēng)險(xiǎn)制定風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)的應(yīng)急計(jì)劃‚或當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)事件造成的損失數(shù)額不大、不影響大局時(shí)而將損失列為企業(yè)的一種費(fèi)用。
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