（一）房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)集中度
近年來，房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)集中度逐漸提高。根據(jù)2004年“中國(guó)房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究”報(bào)告，在北京這個(gè)市場(chǎng)，屬于我國(guó)房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)的幾家開發(fā)商的銷售額和銷售面積占當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)份額的41%和30.8%。而在我國(guó)香港，房地產(chǎn)企業(yè)前三強(qiáng)的市場(chǎng)份額要占到51%；2005年房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)總資產(chǎn)規(guī)模超過200億元的企業(yè)有7家，資產(chǎn)總額達(dá)到2034.2億元，占百強(qiáng)企業(yè)總資產(chǎn)規(guī)模的33.45%；2006年和2007年房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)房屋銷售額分別為2710億元和5007億元，增幅分別為34.8%和65.32%，均遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期行業(yè)平均水平（楊繼瑞，2008）。
?。ǘ┓康禺a(chǎn)商品的差異性
土地位置的固定性決定了房產(chǎn)具有異質(zhì)性的特點(diǎn)。產(chǎn)品異質(zhì)性越強(qiáng)則壟斷的可能性就越大，生產(chǎn)者對(duì)價(jià)格的操控能力也越強(qiáng)。與普通消費(fèi)品不同，房地產(chǎn)產(chǎn)品是多種因素的綜合體，如地理位和空間、通風(fēng)采光、配套設(shè)施、物業(yè)管理、開發(fā)商資質(zhì)等，其中地理位置和空間最為重要的構(gòu)成要素之一，這使得房地產(chǎn)具有不可復(fù)制性，形成其自然壟斷性。房產(chǎn)地理位置的差異是天然的，購房者的選擇區(qū)域也是有限的，因而在人口密集的城區(qū)，購房者的談判能力受到了極大的限制，如果單靠市場(chǎng)機(jī)制，他們只能是房地產(chǎn)高額壟斷利潤(rùn)的提供者（張玉、劉光中、于憶驊，2006）。
（三）房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入壁壘
構(gòu)成市場(chǎng)進(jìn)入壁壘的因素很多，但我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)進(jìn)入壁壘并不主要體現(xiàn)在必要資本量、規(guī)模經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)品差別等方面，而在政府的協(xié)議土地出讓制度以及在位房地產(chǎn)企業(yè)所采取的阻止?jié)撛谶M(jìn)入者的競(jìng)爭(zhēng)策略方面，這是造成我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域性寡頭壟斷市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的重要原因。
房地產(chǎn)業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，項(xiàng)目投資額較大，但是房地產(chǎn)業(yè)本身具有高負(fù)債經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，銀行融資成為其主要來源，這在相當(dāng)大程度上使得行業(yè)資本進(jìn)入壁壘失效（周剛、孫堯、許遠(yuǎn)明，2001）。房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)并不明顯。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中80%到90%的企業(yè)屬于三級(jí)資質(zhì)以下的中小規(guī)模企業(yè)，其投資總額卻占全行業(yè)總投資的近70%。說明中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)具有旺盛的生命力。這也進(jìn)一步證明規(guī)模經(jīng)濟(jì)對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)潛在進(jìn)入者來說，根本不是進(jìn)入壁壘；由于當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未能形成強(qiáng)有力的企業(yè)品牌形象，不能有效構(gòu)筑消費(fèi)者的選擇偏好，所以潛在進(jìn)入者在企業(yè)所面臨的需求曲線上并無明顯劣勢(shì)。
政策壁壘是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)一個(gè)重要的行業(yè)進(jìn)入壁壘。由于我國(guó)土地產(chǎn)權(quán)的國(guó)有性質(zhì)以及地方政府對(duì)土地使用權(quán)的控制，使得土地出讓制度以及在該制度下的土地獲取，成為房地產(chǎn)業(yè)的主要進(jìn)入壁壘。我國(guó)是以頒發(fā)土地許可證（土地出讓合同和土地使用證）的形式來規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)的，而許可證本身就是政府設(shè)置的進(jìn)入壁壘，開發(fā)商只有經(jīng)過政府許可才能進(jìn)行開發(fā)活動(dòng)。同時(shí)，政府對(duì)土地的出讓絕大多數(shù)采取的是協(xié)議出讓方式，即由地方政府與開發(fā)企業(yè)就特定地塊通過協(xié)商談判的方式而進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。這種方式基本上排除了對(duì)土地使用權(quán)的競(jìng)爭(zhēng)，完全取決于開發(fā)商的“尋租能力”和政府的主觀偏好。在這種情況下，有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)可能因?yàn)槎鵁o地可開發(fā)，而一些具有政府背景或善于“尋租”的開發(fā)商則能圈占大量土地并成為土地批發(fā)商。正是在這個(gè)意義上，土地的獲取已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)最大的進(jìn)入壁壘（李伯含，2006）。
隨著房地產(chǎn)業(yè)的門檻提高，優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的壟斷地位在不斷加強(qiáng)；房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性又使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠通過壟斷定價(jià)獲得高額壟斷利潤(rùn)；雖然我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)進(jìn)入壁壘主要不體現(xiàn)在必要資本量、規(guī)模經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)品差別等方面，但政府的協(xié)議土地出讓制度卻形成了房地產(chǎn)業(yè)主要的進(jìn)入壁壘。因此，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)形成了由少數(shù)大型房地產(chǎn)企業(yè)操控的區(qū)域性的寡頭壟斷市場(chǎng)。
寡頭壟斷市場(chǎng)結(jié)構(gòu)下的房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制
?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)
寡頭壟斷市場(chǎng)的顯著特點(diǎn)是：一個(gè)行業(yè)中僅有少數(shù)幾家廠商（企業(yè)），而這少數(shù)幾家廠商（企業(yè)）的單個(gè)規(guī)模大到足以影響市場(chǎng)價(jià)格。由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)寡頭壟斷的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)環(huán)境，房地產(chǎn)價(jià)格并不是像完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)那樣由供求決定，而是由壟斷廠商掌控。最大限度地獲取壟斷利潤(rùn)是所有寡頭企業(yè)的行為目標(biāo)，而這一目標(biāo)是寡頭企業(yè)借助各種競(jìng)爭(zhēng)策略和行為，培育市場(chǎng)勢(shì)力，獲取壟斷高價(jià)來實(shí)現(xiàn)的。房地產(chǎn)寡頭壟斷企業(yè)對(duì)房?jī)r(jià)的操控主要是通過壟斷定價(jià)、價(jià)格歧視和價(jià)格串謀來實(shí)現(xiàn)。
1.壟斷定價(jià)。企業(yè)要進(jìn)行壟斷定價(jià)，必須具有市場(chǎng)勢(shì)力。企業(yè)的市場(chǎng)勢(shì)力是與企業(yè)處的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)相聯(lián)系的，不同的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)決定著企業(yè)的市場(chǎng)勢(shì)力的大小。在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)寡頭壟斷的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)企業(yè)不僅具有市場(chǎng)勢(shì)力，而且市場(chǎng)勢(shì)力還相當(dāng)強(qiáng)。在此市場(chǎng)結(jié)構(gòu)中，企業(yè)不再是市場(chǎng)價(jià)格的接受者，而是價(jià)格的制定者，并且，企業(yè)能夠把價(jià)格定在高于邊際成本之上，這也就意味著企業(yè)就具有市場(chǎng)勢(shì)力，企業(yè)具備了壟斷定價(jià)的能力。
