近年來，我國的房地產(chǎn)問題一直受到政府、民眾、社會的廣泛關(guān)注，尤其是城市商品房價格上漲很快，成為社會各界關(guān)注的熱點。我國房地產(chǎn)市場所面臨的投資性需求旺盛、供給結(jié)構(gòu)不合理、房價不斷攀升等一系列問題，除了地方政府政績考核制度、財政分權(quán)制度、土地制度等方面的制約因素，以及房地產(chǎn)市場形成時間較短、行業(yè)自身管理能力有限等原因外，房地產(chǎn)稅收制度不成熟也是一個重要成因。
稅收是國家調(diào)控房地產(chǎn)市場有效的經(jīng)濟杠桿之一，一個結(jié)構(gòu)完備、運行良好的房地產(chǎn)市場，離不開一個能同市場經(jīng)濟相吻合，并將國家的宏觀經(jīng)濟政策及其意圖滲透于市場的完善、高效的房地產(chǎn)稅收制度。但我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度尚存在諸多不合理因素，不能充分發(fā)揮稅收應(yīng)有的功能，一定程度上阻礙了房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展。因此，有必要借鑒西方發(fā)達國家房地產(chǎn)稅制的成功經(jīng)驗，健全并完善我國房地產(chǎn)稅制，從而促進我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
一、國外房地產(chǎn)稅制的特點與啟示
各國房地產(chǎn)稅制涉及的稅種貫穿了房地產(chǎn)的生產(chǎn)開發(fā)、保有使用和轉(zhuǎn)移處置等各個環(huán)節(jié)。盡管由于經(jīng)濟發(fā)展水平、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展狀況等方面的不同，各國的房地產(chǎn)稅制在課稅體系與稅制要素設(shè)計上都存在一定的差異，但總體來看，各國的房地產(chǎn)稅制還是具有許多共性的。
（一）課稅環(huán)節(jié)多，覆蓋面全
市場經(jīng)濟發(fā)達國家在房地產(chǎn)的取得、保有和轉(zhuǎn)讓等多個環(huán)節(jié)設(shè)置了相關(guān)稅種, 基本上涵蓋了房地產(chǎn)業(yè)的各個方面和房地產(chǎn)交易的全過程。
在房地產(chǎn)取得環(huán)節(jié)課征的稅收主要包括不動產(chǎn)取得稅、印花稅、登記許可稅（費）等；在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，有的國家單獨對土地或房屋課征土地稅或房屋稅（如韓國的綜合土地稅和法國的房屋稅），有的國家只對土地和房屋合并征收房地產(chǎn)稅（如波蘭的房地產(chǎn)稅），也有的國家將土地、房屋和其它財產(chǎn)綜合在一起征收財產(chǎn)稅（如美國和日本的不動產(chǎn)稅）；在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，對無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)通常征收繼承稅和贈與稅，而對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)通常征收所得稅或土地增值稅。
（二）稅率形式靈活、稅率水平合理
各國的房地產(chǎn)稅收在稅率形式上主要是采用比例稅率，不過在對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益和房地產(chǎn)交易行為課稅時也常采用累進稅率，僅有少數(shù)國家采用定額稅率。對于稅率水平的確定各國通常采用較為靈活的方式，尤其是保有環(huán)節(jié)的稅收，其稅率既有按法定標準（中央統(tǒng)一制定的稅率標準）設(shè)計的，也有地方政府根據(jù)本地需要自行決定的具體稅率。
與此同時，許多國家對房產(chǎn)和地產(chǎn)設(shè)計了不同的稅率，一般是對土地的課稅重于對房產(chǎn)的課稅。這種做法既能夠充分體現(xiàn)社會財富公平分配的基本原則，又能夠充分發(fā)揮土地稅特殊的調(diào)控作用，達到保護土地資源、優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)、抑制土地投機的目的。
（三）征稅范圍廣，稅基選擇寬
在稅基設(shè)計上，世界各國不約而同地選擇寬稅基。寬稅基的好處在于可以保證稅收收入來源充裕，符合稅收縱向公平的原則。寬稅基的含義包括三個方面：一是征稅范圍廣，國際上房地產(chǎn)的征稅范圍不僅僅局限于城鎮(zhèn)內(nèi)，也包括農(nóng)村；二是嚴格控制減免稅，基本上只對公共、宗教、慈善機構(gòu)的不動產(chǎn)免稅；三是科學(xué)設(shè)計稅基，不是以房產(chǎn)原值或余值作為稅基，而是以評估價格作為稅基，如日本、新加坡、韓國等國都是按估定價值或市場價值來征稅的，這有利于保證稅收收入隨房地產(chǎn)價格的上漲而增長。
（四）房地產(chǎn)稅法完善，財產(chǎn)制度健全
各國都非常重視房地產(chǎn)稅收的立法，一般都制定了規(guī)范、嚴謹、可行的房地產(chǎn)稅法體系，如日本就制定了幾十個關(guān)于房地產(chǎn)方面的法規(guī)，并且相關(guān)的稅法條文規(guī)定得非常具體、明確，可操作性很強。另外，大多數(shù)發(fā)達國家和一部分發(fā)展中國家還建立了財產(chǎn)登記制度；同時，由于各國對房地產(chǎn)課稅一般都以其評估價值作為計稅依據(jù)，因而評估業(yè)在國外發(fā)展得也非常迅速，目前已形成了一套比較健全的財產(chǎn)評估體系。
二、我國房地產(chǎn)稅制的現(xiàn)狀與缺陷
改革開放以來, 我國對房地產(chǎn)稅制進行了較大力度的改革和調(diào)整, 當(dāng)前房地產(chǎn)稅制的基本框架是在1994年全面稅制改革后所形成的，涉及的稅種主要有11種，可以分為房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)的稅種。流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅種有：營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅、個人所得稅、企業(yè)所得稅和印花稅；保有環(huán)節(jié)的稅種有：房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。我國房地產(chǎn)稅收在增加財政收入、調(diào)節(jié)經(jīng)濟方面發(fā)揮了一定的作用。但由于現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制老化, 體系名目繁多, 設(shè)置復(fù)雜, 在實際執(zhí)行中存在諸多漏洞和弊端。
（一）重流通、輕保有，稅種結(jié)構(gòu)不合理
我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制雖然涉及房地產(chǎn)的開發(fā)、持有、使用和轉(zhuǎn)讓等活動，但大部分稅種集中在房地產(chǎn)的流通交易環(huán)節(jié)，針對房地產(chǎn)保有期間設(shè)置的稅種很少，且免稅范圍極大，這就造成了嚴重的稅負不公平的狀況，阻礙了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展：一方面，房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收過于集中，勢必會提高新建商品房的價格，帶動整個市場價格的上揚，當(dāng)價格過高、超出居民可承受范圍太遠時，就會造成商品房的積壓空置，從而制約房地產(chǎn)市場的正常運行；另一方面，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收種類過少，則阻礙了土地有償使用市場的建立與健全，對土地的保有稅負過低，使得許多無償取得的土地仍然近似無償?shù)乇皇褂谜叱钟小?br />
（二）稅基不合理，稅率缺乏彈性
稅基不合理表現(xiàn)在兩個方面：一是房地產(chǎn)稅收的課稅范圍，二是房地產(chǎn)稅收的計稅依據(jù)。我國一些房地產(chǎn)稅種課稅范圍狹窄，導(dǎo)致了漏征漏管。如，房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的征收范圍僅限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，不包括農(nóng)村及所轄的行政村。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進程的推進，城鄉(xiāng)差距逐漸縮小，城鄉(xiāng)結(jié)合部的界限已難以明確區(qū)分，對于一路之隔占用城市土地的企業(yè)征稅，而對占用農(nóng)村土地的企業(yè)卻不征稅，違背了公平稅負、普遍納稅的原則。又如，耕地占用稅只對占用種植農(nóng)作物的土地的單位和個人征稅，卻沒有向涉及其他農(nóng)地的單位和個人征稅，漏征明顯。我國現(xiàn)行主要房地產(chǎn)稅收的計稅依據(jù)分別為房產(chǎn)賬面余值、租金收入或?qū)嶋H占用的土地面積。房地產(chǎn)市場開放以后，許多房產(chǎn)的實際價值已成倍增長，目前計稅依據(jù)不能正確反映房地產(chǎn)的現(xiàn)有價值、土地的級差收益和土地、房產(chǎn)的時間價值，不能隨著經(jīng)濟的發(fā)展、房地產(chǎn)的增值而相應(yīng)增加稅收收入，也就不能很好地發(fā)揮起調(diào)節(jié)收入分配的作用。
此外，我國主要房地產(chǎn)稅收的稅率設(shè)計也缺乏彈性，存在諸多不合理之處。例如，在房產(chǎn)稅中，自用房產(chǎn)不論價值和用途如何，稅率均為1.2%，這種“一刀切”的稅率無法體現(xiàn)對不同區(qū)域、不同價值、不同用途房產(chǎn)的抑揚傾向，從而削弱了房產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)能力。再如，城鎮(zhèn)土地使用稅與耕地占用稅都使用定額稅率，適用稅額的差別幅度過小，缺乏彈性，與我國不同地區(qū)之間使用土地所獲收益的巨大差距是極不匹配的，削弱了對土地使用的適當(dāng)調(diào)節(jié)。
（三）地方稅權(quán)有限，難以適應(yīng)房地產(chǎn)的區(qū)域性特點
目前，房地產(chǎn)稅權(quán)向地方政府分權(quán)的傾向已成為主流，一些分稅制國家可由地方政府自行決定對房地產(chǎn)課稅的開征、停征、調(diào)節(jié)范圍及負擔(dān)水平和收入規(guī)模。我國的房地產(chǎn)稅大多數(shù)稅種屬于地方稅并且相關(guān)法規(guī)僅停留在國務(wù)院發(fā)布的《暫行條例》水平。但是，我國房地產(chǎn)稅權(quán)過多地集中在中央，地方只有征管權(quán)而無立法權(quán)，難以適應(yīng)房地產(chǎn)的區(qū)域性特點，無法促進房地產(chǎn)的資源優(yōu)化配置和有效利用。如，城鎮(zhèn)土地使用稅以及耕地占用稅是國家統(tǒng)一規(guī)定稅額幅度，各省在規(guī)定的稅額幅度內(nèi)進行有限的調(diào)整，同時，地方政府的稅收減免權(quán)亦非常有限。這種稅權(quán)的分配與房地產(chǎn)的區(qū)域性特征失調(diào)。
（四）重復(fù)征稅，相關(guān)稅種缺位
我國現(xiàn)行稅費體制對擁有的房地產(chǎn)，既征土地使用稅，又征收房產(chǎn)稅；對出租房屋取得的租金收入，既征收房產(chǎn)稅又征收營業(yè)稅；對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓收入，既征收營業(yè)稅又課征土地增值稅；房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，既征契稅又征印花稅。同時我國房地產(chǎn)稅制又存在相關(guān)稅種缺位的問題。比如，我國雖然早就規(guī)定了遺產(chǎn)稅，但至今未能開征，對于以繼承方式獲得房地產(chǎn)財富的不勞而獲者缺乏必要的經(jīng)濟干預(yù)，不能有效地制約財富的逐代積累，不利于實現(xiàn)共同富裕的目標，同時還造成了國家稅收的大量流失。
（五）稅費體系不明，收費名目繁多
雖然針對房地產(chǎn)分層次設(shè)置單獨的稅種并輔之一些專項收費確有必要，但盡可能減少稅費數(shù)量是世界各國的共同趨勢。然而，我國面臨的現(xiàn)實卻是房地產(chǎn)業(yè)的稅費數(shù)量與日俱增，以費代稅、以稅代費、以費擠稅現(xiàn)象嚴重。如《城市土地管理法》第25條規(guī)定的土地閑置費存在以費代稅現(xiàn)象，它實際上是一種懲罰性的行為稅，是一種典型的稅而不是費；城市維護建設(shè)稅實際是向享受城市建設(shè)設(shè)施利益的從事生產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)、個人征收的一種費。
根據(jù)有關(guān)規(guī)定，我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)收費主要有三類：即土地使用費、房地產(chǎn)行政性收費和房地產(chǎn)事業(yè)性收費。目前，我國涉及房地產(chǎn)的收費項目繁多，且涉及多個部門。在開發(fā)階段，對房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，一般要繳納的費用包括城市規(guī)劃綜合技術(shù)服務(wù)費、土地使用權(quán)出讓金等；在轉(zhuǎn)讓階段，賣方及其買方一般應(yīng)繳納教育費附加、房屋登記費、等。例如，福建省目前建設(shè)系統(tǒng)對房地產(chǎn)收取的經(jīng)營性服務(wù)收費項目有15項，收取的與房地產(chǎn)有關(guān)的行政事業(yè)性收費項目有35項，加上國土資源系統(tǒng)收費9項以及其他與房地產(chǎn)有關(guān)的收費項目，共60余項。可見，費大于稅、以費擠稅的問題十分突出，清費改稅勢在必行。
（六）缺乏健全的財產(chǎn)登記、估價、定價管理制度和方法
房地產(chǎn)稅的征收是建立在對財產(chǎn)準確核定基礎(chǔ)上的。然而，我國財產(chǎn)登記制度不健全，發(fā)展比較滯后，尤其是私有財產(chǎn)登記制度更處于缺失狀態(tài)，這嚴重影響了房地產(chǎn)稅的征收管理。同時，沒有完善的房地產(chǎn)估價制度，也為偷逃稅提供了巨大的空間。
三、借鑒國際經(jīng)驗、完善我國房地產(chǎn)稅制的政策建議
針對我國房地產(chǎn)稅制存在的問題，借鑒國際上通常的做法，我國房地產(chǎn)稅制必須進行深化改革。改革的指導(dǎo)思想是“簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴征管”，基本思路是：科學(xué)設(shè)置稅種、合理確定稅基、靈活設(shè)定稅率、健全財產(chǎn)制度。
（一）重新調(diào)整稅種，著力優(yōu)化稅制
進一步完善房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收制度。當(dāng)前我國房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅種多、負擔(dān)較重，因此建議取消房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、城建稅和教育費附加，合并印花稅和契稅，最終在流轉(zhuǎn)領(lǐng)域僅保留契稅和轉(zhuǎn)讓所得稅。另外，可適時開征遺產(chǎn)稅和贈與稅，這有助于在房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)調(diào)節(jié)財富分配，促進社會公平。
大力加強房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收制度。一是適時開征物業(yè)稅，將現(xiàn)有土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅的功能設(shè)計在物業(yè)稅中；二是開征土地閑置稅，是對土地使用權(quán)的取得者在其取得土地使用權(quán)一段時期后仍未進行正常開發(fā)使用而開征的稅種，它有利于促進土地資源的合理利用，減少土地的浪費；三是開征遺產(chǎn)稅和贈與稅，協(xié)助個人所得稅調(diào)節(jié)財富分配、促進社會公平。
（二）合理確定稅基、靈活設(shè)置稅率
確定稅基是做好稅收工作的重要前提和基礎(chǔ)。建議合理拓寬房地產(chǎn)稅征收范圍，同時采用市場價值或評估價值為計稅依據(jù)。我國今后除了對慈善、宗教等非營利機構(gòu)的房地產(chǎn)予以免稅外，其余房地產(chǎn)應(yīng)一律納入征收范圍，從而保證稅基穩(wěn)定、充足并可持續(xù)增長，為房地產(chǎn)稅收提供可靠的源泉。物業(yè)稅的開征范圍應(yīng)包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)農(nóng)村及所轄的行政村等全部地區(qū)，應(yīng)注意對不同的情況區(qū)別對待。建議將耕地占用稅的征收范圍擴大到包括耕地、草地、林地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等在內(nèi)的所有農(nóng)用土地，同時采用評估價值為計稅依據(jù)，從而更好地保護有限的農(nóng)地資源。
在稅率設(shè)計上，應(yīng)借鑒國際上一些國家的經(jīng)驗，在保證中央宏觀調(diào)控權(quán)的前提下，賦予地方政府一定幅度范圍內(nèi)的自主權(quán)，使各省、自治區(qū)、直轄市能夠根據(jù)本地區(qū)情況和房屋等級確定本地區(qū)的稅率，這樣既可以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)由于地理位置不同而產(chǎn)生的級差收入，又能夠根據(jù)用途對使用結(jié)構(gòu)不同的房地產(chǎn)實施調(diào)節(jié)，從而使稅率的設(shè)計更富有彈性。另外，還應(yīng)考慮降低房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅率，同時提高房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅率，這有利于優(yōu)化稅率結(jié)構(gòu)，將課征重點從房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向保有環(huán)節(jié)。
（三）適度分權(quán)，提高地方政府的積極性，調(diào)節(jié)地區(qū)差異
為便于地方政府管理和操作，我國房地產(chǎn)稅的立法可考慮由中央負責(zé)制定財產(chǎn)稅的基本稅法，授權(quán)省級人大制定實施細則、付諸實施，根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟狀況和納稅人的情況，自行決定開征、停征稅種，選擇本地區(qū)稅目、稅率和合理制定起征點或免征額以及稅前扣除項目等地區(qū)性的減免優(yōu)惠政策措施，增強房地產(chǎn)稅制對地方經(jīng)濟的適應(yīng)性。
（四）推進稅費改革，建立明稅少費、稅費嚴格分離的稅費體制
對與房地產(chǎn)相關(guān)的收費項目進行清理，并將相關(guān)收費納入財政預(yù)算，嚴格規(guī)范收費。明稅少費，稅費嚴格分離的稅費體制不容任何部門和單位利用權(quán)力巧立名目亂加價收費，使土地一級市場供給不受“尋租”行為的干擾，促使一個相當(dāng)透明、公平的市場環(huán)境的形成，進而規(guī)范地方政府行為，解決目前由收費引起的房價過高、稅收優(yōu)惠政策失靈等問題。建立明稅少費、稅費嚴格分離的稅費體制對于穩(wěn)定與規(guī)范我國房地產(chǎn)市場、降低房地產(chǎn)開發(fā)成本具有重要意義。
（五）健全財產(chǎn)制度，提供配套支持
健全的財產(chǎn)制度是構(gòu)建完善的房地產(chǎn)稅制的必要條件，是房地產(chǎn)稅制改革過程中一項十分關(guān)鍵的配套制度建設(shè)。我國應(yīng)學(xué)習(xí)、借鑒西方發(fā)達市場經(jīng)濟國家經(jīng)驗，努力建立健全財產(chǎn)制度，從而為房地產(chǎn)稅收的征收管理提供良好的基礎(chǔ)，增強房地產(chǎn)稅制運行的有效性。
1．建立房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度
要在全國范圍內(nèi)開展一次全面的土地清查，設(shè)置土地臺賬，進而建立房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度，為稅務(wù)部門掌握房地產(chǎn)稅源提供條件和依據(jù)。
2．完善房地產(chǎn)評估制度
合理的計稅依據(jù)是房地產(chǎn)稅制實現(xiàn)公平原則的一個重要內(nèi)容，按照國際慣例，通常采用以房地產(chǎn)的評估價值來征稅。房地產(chǎn)評估業(yè)在我國出現(xiàn)的時間還不長，當(dāng)前應(yīng)大力培育和促進房地產(chǎn)評估業(yè)的發(fā)展，加快相關(guān)機構(gòu)建設(shè)和人員的培養(yǎng)。同時，要審慎、合理地選擇房地產(chǎn)價值的評估機構(gòu)，考慮到目前我國的中介評估機構(gòu)尚缺乏規(guī)范性的現(xiàn)實，建議采取以稅務(wù)機構(gòu)內(nèi)部評估為主，并同時向社會公開評估標準和結(jié)果的辦法，以保證評估結(jié)果的公正性與科學(xué)性。
3．以計算機系統(tǒng)為依托，建立部門協(xié)作和信息共享制度
隨著我國新型房地產(chǎn)稅制的建立，稅收征管成本將會提高，這主要體現(xiàn)在擴大稅基所引起的稅源資料的收集、監(jiān)控以及以市場價值為計稅依據(jù)所引起的價值評估模型的建立、資料收集和測算工作上。因此，必須依托計算機系統(tǒng)建立部門協(xié)作和信息共享制度，提高房地產(chǎn)稅的征收效率。
