在2010年3月召開的“兩會”上，加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變是最熱門的話題之一。這表明在經(jīng)過三十余年的改革發(fā)展、經(jīng)濟(jì)高速增長之后，中國經(jīng)濟(jì)正面對著又一個重要“門檻”，即加快經(jīng)濟(jì)方式轉(zhuǎn)變，進(jìn)一步推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展的質(zhì)量和效益。溫家寶總理在2010年的政府工作報告講到，今年“既要保持足夠的政策力度、鞏固經(jīng)濟(jì)回升向好的勢頭，又要加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變?nèi)〉脤嵸|(zhì)性進(jìn)展，還要管理好通脹預(yù)期、穩(wěn)定物價總水平”。溫家寶總理還指出：“目前，經(jīng)濟(jì)社會中仍然存在一些突出矛盾和問題。經(jīng)濟(jì)增長內(nèi)生動力不足，自主創(chuàng)新能力不強，部分行業(yè)產(chǎn)能過剩矛盾突出，結(jié)構(gòu)調(diào)整難度加大；就業(yè)壓力總體上持續(xù)增加和結(jié)構(gòu)性用工短缺的矛盾并存；農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展和農(nóng)民持續(xù)增收的基礎(chǔ)不穩(wěn)固；財政金融領(lǐng)域潛在風(fēng)險增加；醫(yī)療、教育、住房、收入分配、社會管理等方面的突出問題亟待解決。我們必須全面、正確判斷形勢，決不能把經(jīng)濟(jì)回升向好的趨勢等同于經(jīng)濟(jì)運行的根本好轉(zhuǎn)。要增強憂患意識，充分利用有利條件和積極因素，努力化解矛盾，更加周密地做好應(yīng)對各種風(fēng)險和挑戰(zhàn)的準(zhǔn)備，牢牢把握工作的主動權(quán)?！弊罱?，對加快經(jīng)濟(jì)方式轉(zhuǎn)變進(jìn)一步推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，中、外各國許多相關(guān)領(lǐng)域的專家、學(xué)者從多角度作了論述解讀，進(jìn)行了有益的探索。例如，中國社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所研究員羅仲偉撰寫了《別一味強調(diào)產(chǎn)業(yè)升級》一文談了自己的看法；清華大學(xué)·野村綜研中國研究中心副主任松野豐（日本）在其所寫《中國得為低速經(jīng)濟(jì)做準(zhǔn)備》中論述了己見；布魯塞爾自由大學(xué)當(dāng)代中國研究所研究員傅立門認(rèn)為：中國確實需要采取措施轉(zhuǎn)變目前的經(jīng)濟(jì)增長方式，中國政府已經(jīng)在這方面采取了一些行動，但這會是一個長期的過程，不會在一兩年內(nèi)很快完成；瑞典延雪平大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡伯特·弗洛姆萊特說，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式不是一蹴而就的事情，需要經(jīng)過長期的努力。美國、德國和瑞典等許多國家在轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式方面都經(jīng)歷了很長的時間；調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式是一項極為復(fù)雜的系統(tǒng)工程。從企業(yè)層面、地方政府層面、中央政府層面，大家都要一起行動，共同抓。艱辛成就偉業(yè)，奮斗創(chuàng)造輝煌，在黨中央領(lǐng)導(dǎo)下，凝聚起億萬人民的智慧和力量，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的事業(yè)，一定會穩(wěn)步前進(jìn)，不斷奪取新勝利。
一、宜于選擇和易于啟動的產(chǎn)業(yè)
溫家寶總理在2010年所作的政府工作報告中專門談到了房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的問題?；谏衔乃黾八?、外專家、學(xué)者的論述，筆者認(rèn)為，從短期和長期看，當(dāng)前處于“后金融危機(jī)時代”的我國，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展是宜選擇和易啟動的一項重要產(chǎn)業(yè)。這是因為：1.房市拉動著40個其他產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)力。房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)在中國GDP中占的比例高達(dá)17%，占投資的比例高達(dá)25%。2.羅仲偉在其《別一味強調(diào)產(chǎn)業(yè)升級》一文中談到，“對中國這樣一個農(nóng)村人口仍然占很大比例的大國而言，當(dāng)前產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的基本原則和思路絕不能忽視城鎮(zhèn)就業(yè)和農(nóng)村剩余勞動力轉(zhuǎn)移的要求?；蛘哒f，現(xiàn)階段中國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整仍然必須以滿足社會就業(yè)為基本出發(fā)點?！边^去幾年，數(shù)千萬農(nóng)民工進(jìn)城、大學(xué)生就業(yè)大都獲益于房市興旺引起的附帶效應(yīng)。3.各級地方政府在土地出讓中分得的土地出讓收入在抵補社會財政支出中占有相當(dāng)?shù)谋壤?，這是不爭的事實。另外，在2010年全國“兩會”期間，重慶市政協(xié)副主席陳萬志代表說：“據(jù)初步統(tǒng)計，我國現(xiàn)階段涉及房地產(chǎn)的稅種有12項之多，涉及房地產(chǎn)的收費多達(dá)50項，兩者共計62項?！睉?yīng)該看到，62項稅費當(dāng)中有的稅費是增加了各級地方政府的收入的。4.要有大量的房源，滿足人民群眾的基本住房需求。溫家寶總理所作的政府工作報告中講到促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展時指出，今年“一是繼續(xù)大規(guī)模實施保障性安居工程。……建設(shè)保障性住房300萬套，各類棚戶區(qū)改造住房280萬套?！抢^續(xù)支持居民自住性住房消費。增加中低價位、中小套型普通商品房用地供應(yīng)，加快普通商品房項目審批和建設(shè)進(jìn)度?！笨偛吭诒本┑凝堉藿?jīng)訊咨詢公司的房地產(chǎn)專家姚女士認(rèn)為，由于中國預(yù)期未來25年內(nèi)城鎮(zhèn)人口將增加4億，因此房屋潛在需求仍然旺盛。
二、房價和地價
房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)生產(chǎn)出來的產(chǎn)品按現(xiàn)行制度規(guī)定基本上可以分為兩大類，一類是商品房，包括別墅、豪宅、高檔公寓和普通商品房。居民購買商品房視其購買目的可分為投資性商品房和投機(jī)性商品房。投資性商品房，也就是買房是為了自己住。投機(jī)性的商品房，買房者不是為了自己住，而是買了房等到房價上漲就賣，賺買價和賣價之差，通常稱其為炒房，應(yīng)抑制投機(jī)性購房。另一類為保障性住房，包括經(jīng)濟(jì)廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房、經(jīng)濟(jì)限價房等。這一類住房是由房地產(chǎn)開發(fā)商建造，完工后，由政府收回，再由政府按規(guī)定的條件和程序以較低的價格出售和出租給居民。商品房顧名思義是商品，一般講其市價應(yīng)由市場價值規(guī)律來調(diào)節(jié)。但是應(yīng)該看到，我國實行的是社會主義市場經(jīng)濟(jì)，有些具有公共產(chǎn)品屬性的商品的價格政府應(yīng)該出面調(diào)控引導(dǎo)，不能失控。當(dāng)前全國各地房價飆升，據(jù)2010年3月16日《北京青年報》披露，北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊發(fā)布1至2月北京房地產(chǎn)運行數(shù)據(jù)，2010年1月至2月，北京四環(huán)路以內(nèi)住宅期房均價每平方米31 220元，四至五環(huán)路均價為每平方米17 254元，五至六環(huán)路均價為每平方米11 776元，六環(huán)路以外均價為每平方米10 409元。又據(jù)2010年4月8日中央電視臺早七點“朝聞天下”節(jié)目報道北京五環(huán)內(nèi)住房均價已升至25 400元。2009年中國房價飛漲24%。房價飆升，一般工薪低收入者只能是望樓興嘆。房價為什么會節(jié)節(jié)攀升呢？主要原因不外乎：1.地價太高。在2010年的“兩會”期間，全國人大代表、北京市人大常委會主任杜德印說，他曾經(jīng)問過市建委主任隋振江，目前，本市商品房的建設(shè)成本每平方米不過3 000元，占目前北京房屋均價不到兩成，這其中包括了水泥、鋼筋及工人工資等?？梢钥吹?，房價過高的問題主要是地價太高。地價為什么會那么高呢？全國政協(xié)委員王健林在政協(xié)分組討論時說：“房價和地價有絕對的因果關(guān)系?，F(xiàn)在的土地出讓方式，土地出讓完全看價格，價高者得，這就是房價高的根本原因?！蓖踅×肿鲞^統(tǒng)計，他說2003年以前，在沒有實行土地招拍掛制度以前，中國房價平均年增幅低于中國人的收入增幅，2003年后，一律通過招拍掛一種渠道獲取土地，雖然達(dá)到了規(guī)范市場的目的，但也將土地價格推高，結(jié)果既推高了房價，又造成地方財政過度依賴土地出讓收入。王健林認(rèn)為，治理高地價，應(yīng)改變土地獲取方式。2.稅費負(fù)擔(dān)重。重慶市政協(xié)副主席陳萬志代表說：“我國現(xiàn)階段涉及房地產(chǎn)的稅種有12項之多，涉及房地產(chǎn)的收費多達(dá)50項，兩者共計62項。更為嚴(yán)重的是，據(jù)抽樣調(diào)查，部分項目的稅費，已占到房地產(chǎn)價格的30%~40%，稅種設(shè)置繁雜、征收環(huán)節(jié)多，存在重復(fù)征稅和多次收費問題，一定程度上推高了房價！”全國人大代表溫州市人大常委會副主任王小同提供了一家房地產(chǎn)企業(yè)的部分稅費清單：以銷售額100萬元為基數(shù)，按銷售額的5%征收營業(yè)稅，按營業(yè)稅的7%征收城建稅，按營業(yè)稅的3%征收教育附加稅……此外，還有按利潤25%征收的所得稅，按土地款3%征收的契稅，利潤超過20%要采取累進(jìn)方法計算起納土地增值稅等。加之地方養(yǎng)老、水利基金等不同名目，房地產(chǎn)開發(fā)公司總收入中的三成要用于繳納各種稅費。3.原材料漲價。例如，目前鐵礦石價格不斷上漲，這就會影響到其下游的鋼材價格上升，鋼材價格上升必然會使房價抬高。以上所談到的地價、稅費負(fù)擔(dān)和原材料價格不管通過什么會計科目進(jìn)行核算都會反映到所建房屋的成本當(dāng)中去，高成本再加上開發(fā)商所預(yù)期的利潤，房價自然就高了。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場的開發(fā)應(yīng)該把重點放在保障性住房上，尤其應(yīng)該多關(guān)注經(jīng)濟(jì)廉租房和公租房。保障性住房是重中之重。
