改革開放以來,我國房地產(chǎn)業(yè)逐步發(fā)展起來,并成為我國經(jīng)濟(jì)的一個重要部分。進(jìn)入新世紀(jì),房地產(chǎn)價格起伏不定,2001年初到2002年上半年房價直線下跌,從2002年下半年到2005年初房價開始了逐步回升并在隨后的兩年維持震蕩行情,但2007年下半年房價開始一瀉千里,直到2009年第一季度開始觸地反彈并迅速攀升,達(dá)到歷史最高位。由此可以看出。這些年來我國房地產(chǎn)波動頻繁且劇烈。因此,對我國房地產(chǎn)價格的波動進(jìn)行研究,找出其波動背后的主要宏觀因素。對防范當(dāng)前及以后我國可能再次出現(xiàn)房地產(chǎn)價格的劇烈波動具有重要的現(xiàn)實意義。
一、文獻(xiàn)綜述
Abrahma和Hendershott(1996)利用一個考慮滯后過程在內(nèi)的房地產(chǎn)價格變化模型,得出住宅建設(shè)成本、就業(yè)率和收入對房地產(chǎn)價格的上漲有直接關(guān)系,而利率與房地產(chǎn)價格變動成負(fù)相關(guān)關(guān)系的結(jié)論。Adrian Cooper(2004)通過研究發(fā)現(xiàn)英國的抵押貸款利率與長期利率的聯(lián)系制度是近年來英國房地產(chǎn)價格上升的主要原因之一。Gerlach和Peng(2005)對香港的房地產(chǎn)價格、GDP以及銀行貸款等進(jìn)行分析,認(rèn)為銀行的貸款不影響房地產(chǎn)價格。
國內(nèi)學(xué)者對我國房地產(chǎn)價格的波動情況也進(jìn)行了大量的研究。宋勃和高波{2007)認(rèn)為國外資金長期的涌入是我國住房價格上漲的一個重要因素。周京奎(2007)通過對房地產(chǎn)價格、匯率和利率的實證分析研究,得出匯率與房地產(chǎn)價格正相關(guān)、利率與房地產(chǎn)價格負(fù)相關(guān)的結(jié)論。沈悅、劉洪玉(2004)通過對我國14個城市1995～2002年的數(shù)據(jù)進(jìn)行計量經(jīng)濟(jì)分析認(rèn)為14個城市的基本經(jīng)濟(jì)因素可以部分解釋住宅價格水平或其變化率,但是存在著比較顯著的城市影響特征。而宋勃、陳海博(2006)則認(rèn)為人民幣升值對我國房地產(chǎn)價格有正向、負(fù)向的影響。邵崢嶸(2009)搜集了1998年1月到2008年9月的GDP增長率、房屋銷售價格、M2的季度數(shù)據(jù),通過Granger因果檢驗及其他一些處理。最終得出在10%水平下,超額貨幣供給量是房屋銷售價格指數(shù)的Granger原因。即我國的貨幣流動性對資產(chǎn)價格。尤其是房地產(chǎn)價格具有顯著影響。
綜合以上文獻(xiàn),國內(nèi)對房地產(chǎn)價格影響因素的研究要么側(cè)重于某一方面的因素對房地產(chǎn)價格的影響,要么就是從理論上定性分析房地產(chǎn)價格波動的原因,而綜合考慮各種宏觀因素對房地產(chǎn)價格波動的實證研究則比較少。本文正是通過考察各種宏觀因素對我國房地產(chǎn)價格影響是否有顯著性,來提出防止我國房地產(chǎn)價格頻繁大幅波動的建議。
二、實證分析:我國房地產(chǎn)價格波動的影響因素
(一)指標(biāo)選取及數(shù)據(jù)來源
由于中國在1998年實施住房體制改革,到2000年住房實物分配在全國范圍內(nèi)停止,標(biāo)志著我國房地產(chǎn)的真正市場化,因此本文樣本區(qū)間取為2000年第1季度到2009年第2季度。另外,本文著重研究影響我國房地產(chǎn)價格波動的因素,其解釋變量城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(AY)、廣義貨幣供給量(M2)和通貨膨脹率(CPI)的數(shù)據(jù)來自于中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫;貸款利率(R)和匯率(EX)的數(shù)據(jù)來自中國人民銀行官方網(wǎng)站,被解釋變量全國房屋銷售價格指數(shù)(EP)也取自中經(jīng)網(wǎng)。對這些數(shù)據(jù)用eviews進(jìn)行頻率轉(zhuǎn)換得到季度數(shù)據(jù)。
(二)實證分析過程
由于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(AY)數(shù)據(jù)存在明顯的季節(jié)波動。為了消除季度因素對該時間序列的影響,本文采用X-11方法對其進(jìn)行季節(jié)調(diào)整,調(diào)整后的數(shù)據(jù)分別用AYSA來表示。然后對匯率進(jìn)行Holt-Winters無季節(jié)平滑方法處理,調(diào)整后用EXSM來表示。最后對除匯率和利率之外的其他被解釋變量進(jìn)行對數(shù)平滑處理。
1 單位根檢驗。為避免時間序列的偽回歸的問題。本文選用ADF檢驗來判斷數(shù)據(jù)序列的平穩(wěn)性。結(jié)果顯示原始變量是一階單整I(1)的,可以進(jìn)行Granger檢驗等其他分析。
2 Granger因果檢驗。Granger因果檢驗用于判斷一個變量的過去值是否是引起另一個變量當(dāng)前變化的原因。我們采用1-4階的滯后階數(shù)來對變量進(jìn)行Granger因果關(guān)系檢驗。由表1的Granger因果檢驗結(jié)果可以看出:從短期看,人均可支配收入和貨幣供給量的1期、2期滯后變量以及利率的1期滯后變量是房地產(chǎn)價格的G ranger原因。從長期看,貨幣供給量的3期、4期滯后值、CPI的4期滯后值和匯率的4期滯后值是房地產(chǎn)價格的G ranger原因。由此可知,貨幣供給量對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生的影響顯著而持續(xù);人均可支配收入的變化對房地產(chǎn)價格在短期也有一定影響;利率的變化在短期內(nèi)對房地產(chǎn)價格有較為顯著的影響;匯率的變化在短期內(nèi)并不對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生顯著的影響,但滯后4期其對房價卻有較為顯著的影響。
3 脈沖響應(yīng)分析。脈沖響應(yīng)函數(shù)用于衡量來自隨機(jī)擾動項的一個標(biāo)準(zhǔn)差沖擊對內(nèi)生變量的當(dāng)期值和未來值的影響。本文在作脈沖分析時,分別給各解釋變量一個標(biāo)準(zhǔn)差單位的沖擊,考慮其各自對房地產(chǎn)價格的影響,圖1給出了基于VAR模型的脈沖響應(yīng)曲線。
由圖1可知,給于通貨膨脹率一個標(biāo)準(zhǔn)差的正向沖擊將對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生持續(xù)正影響,這種影響效果逐漸增強(qiáng)并在第5期達(dá)到最大,之后影響效果逐漸變?nèi)醪②呌?,表明了短期內(nèi)通貨膨脹率的變動對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生較大的正向影響,而長期作用趨于中性。由圖2可知,人均可支配收入一個標(biāo)準(zhǔn)差的正向沖擊在14期內(nèi)大幅波動,并在第13期達(dá)到最大值,之后逐漸減弱。由圖3可知,給于匯率一個標(biāo)準(zhǔn)差的正向沖擊,將會產(chǎn)生明顯的正向影響,并在第3期達(dá)到最大值,之后這種影響效果逐漸減弱并趨于0,表明了匯率對房地產(chǎn)價格短期有較為顯著的影響,長期是中性的。由圖4可知,給于貨幣供給量一個標(biāo)準(zhǔn)差的正向沖擊,第2期就對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生最大的正向影響,隨后逐漸減弱。但從第7期開始又逐漸增強(qiáng)并持續(xù)下去,表明貨幣供給量對房地產(chǎn)價格無論是短期還是長期都有顯著影響。由圖5可知,給于利率一個標(biāo)準(zhǔn)差的正向沖擊在14內(nèi)大幅波動。并在第12期達(dá)到最大值,之后逐漸減弱并趨于0。表明了利率在是短期對房地產(chǎn)價格都有較為顯著的影響,長期則趨于中性。
三、結(jié)論及政策啟示
本文利用2000年第一季度至2009年第二季度的數(shù)據(jù),通過Granger因果關(guān)系檢驗、脈沖響應(yīng)分析以及方差分解等方法,分析了房地產(chǎn)價格與宏觀經(jīng)濟(jì)各因素之間的關(guān)系。實證結(jié)果表明:收入因素在短期內(nèi)對我國的房地產(chǎn)價會產(chǎn)生一定程度的影響,長期來看房價的上漲不是基于人均可支配收入增長的原因,而主要是由廣義貨幣供給量即流動性引起的,匯率對此也起了相當(dāng)重要的作用,貸款利率、通貨膨脹率對房價的影響相對較小。因此,為了防止我國房地產(chǎn)價格的劇烈波動,維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)和整個宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展,我們提出以下建議:
(1)適度控制我國的廣義貨幣供給量。貨幣供給量對房地產(chǎn)價格有十分顯著的影響,過剩的流動性是促使我國房地產(chǎn)價格攀升的重要原因。因此有效控制我國貨幣供應(yīng)量,緩解流動性過剩,能夠有效控制房價的上漲。
(2)保持我國匯率的基本穩(wěn)定,人民幣可以適當(dāng)小幅升值,同時完善市場利率體系,優(yōu)化利率傳導(dǎo)機(jī)制。保持匯率基本穩(wěn)定有利于保持房價的相對穩(wěn)定,人民幣小幅升值可以減少投機(jī)性資金大量涌入房地產(chǎn)業(yè)的壓力,從而減弱房地產(chǎn)價格的波動;優(yōu)化利率傳導(dǎo)機(jī)制有利于利率工具有效性的發(fā)揮,能夠提高央行貨幣政策的有效性以及政府對房地產(chǎn)價格的宏觀調(diào)控。
(3)維持較低水平的通貨膨脹率。高通貨膨脹率會促使房地產(chǎn)價格的上漲,因此維持通脹率的低水平,有利于抑制房地產(chǎn)價格的急劇上漲,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定。
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