一、我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與開征背景
1.房市過熱,房價上漲過快
近年來,中國房價一直居高不下,持續(xù)上升,且在2009年金融危機中非但沒有緩解反而逆市上揚,與黃金一起成為僅有的兩種不降反增的強勢資產(chǎn)。有數(shù)據(jù)顯示:2009年4月迄今,國內(nèi)主要城市房價上升較快,國房銷售價格指數(shù)由09年4月的98.30勁升至今年9月的114.38。而這種現(xiàn)象引發(fā)了“買房難,住房難”等廣泛的社會問題,引起了國務(wù)院住房保障部及各有關(guān)部門的重視,也引發(fā)了各方關(guān)于抑制房價問題的大討論。
2.我國目前房地產(chǎn)稅存在諸多不合理之處
我國目前涉及住房方面的稅種主要有:房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、土地增值稅等稅種。這些稅種由于計稅依據(jù)不同,稅目繁多造成了重復(fù)征稅等一系列不合理問題,如:城鄉(xiāng)內(nèi)外房地產(chǎn)稅收制度不統(tǒng)一,計稅依據(jù)從價原值計征及稅率不合理等。這些不合理之處很大程度上屬于稅種本身的固有缺陷,且已處于相對公平狀態(tài),改革空間不大,這就需要國家有關(guān)部門研究新的稅種如物業(yè)稅等來解決這個問題。
3.我國經(jīng)濟(jì)金融部門存在出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)泡沫的風(fēng)險
近幾年來我國的房地產(chǎn)市場尤其象上海、北京、深圳、杭州等城市,已成為國際游資、投機資金以及國內(nèi)一些腐敗資金的投機市場和洗錢工具,使得這些城市的房價異常暴漲,與當(dāng)?shù)鼐用竦馁徺I力嚴(yán)重脫節(jié),并引發(fā)全國性的房地產(chǎn)投機風(fēng)潮,造就了一大批食利階層,嚴(yán)重?fù)p害了我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的平穩(wěn)發(fā)展,使房地產(chǎn)市場存在著泡沫風(fēng)險。而房地產(chǎn)市場又通過投資商開發(fā)貸款、個人房貸等與國民經(jīng)濟(jì)各部門尤其是金融機構(gòu)等密切聯(lián)系,牽一發(fā)而動全身,存在著引發(fā)金融危機的極大隱患。而09年美國次貸危機的發(fā)生即是對中國房市的嚴(yán)重警示。
近日來中國房價雖有小額降幅但總體來講并未真正降至合適水平,且只是虛降,作為國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的政府部門有必要采取恰當(dāng)?shù)拇胧┢胶夥績r。
二、開征房屋保有稅的可行性與有效性分析
1. 調(diào)查結(jié)果及內(nèi)容
中國指數(shù)研究院今年年初發(fā)布報告稱,2009年全國土地出讓金總金額達(dá)1.5萬億元。杭州和上海成為土地出讓收入超過千億元的兩個城市。目前,上海保障性住房建設(shè)雖有了實質(zhì)性的啟動,但其在整個住房結(jié)構(gòu)中所占的比重仍然偏低,保障性住房缺口使廣大中低收入者的住房需求尚未得到有效緩解,而部分高收入群體擁有多套住房,導(dǎo)致投資性和投機性需求旺盛,消費過度。鑒于此,大量調(diào)研組在上海調(diào)研取證,作出開征該稅的提議。同時認(rèn)為,上海已基本具備開征條件。且據(jù)搜房在線調(diào)查結(jié)果顯示,大部分民眾對此持贊成態(tài)度。
據(jù)提案,房屋保有稅的起征條件可以設(shè)定一個固定額(如110平方)或可以按照人均建筑面積作為分界線,稅額可以定在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)成交均價的10%乘以建筑面積。對于低于起征條件的家庭免稅,對超過起征條件但只有一套住宅的家庭(以一對夫妻為一個家庭單位,成年單身人士以一個家庭單位計)以實行差額部分征稅,一個家庭單位名下所有房產(chǎn)累計計算,可參照個稅計算方法,搞累進(jìn)制,房產(chǎn)數(shù)量越多,稅率越高,這對正常居住的居民不產(chǎn)生額外負(fù)擔(dān),而對囤積多套住房的投資客和居住面積大大超過起征條件的家庭(如別墅)產(chǎn)生比較大的遏制作用。另外,這筆錢應(yīng)?？顚Ｓ?由中央財政監(jiān)督用于上交這筆錢城市的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè),改善當(dāng)?shù)厥忻竦木幼l件?？上扔稍圏c嘗試,最終決定是否普及全國。
2.實行的可行性及有效性分析
(1)對國家來講。用物業(yè)稅來代替其他稅種可以有效避免一定程度上的重復(fù)征稅,減少稅負(fù)不公,還可作為調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)行收入再分配的重要手段。且國家目前已基本做好了配套準(zhǔn)備工作,具備基本的征收要求。另外,該稅的開征還可增加國家財政收入,節(jié)約土地資源,控制城建規(guī)模。
(2)對房地產(chǎn)商及市場來講。使房地產(chǎn)開發(fā)成本降低,有利于費用在各期的分?jǐn)?因而有利于降低房價,使購房門檻降低,房產(chǎn)空置率降低,投資風(fēng)險降低。并且,該稅的開征可有效的減少投機者的盈利,加大他們持有房產(chǎn)的成本,打壓投機性持有房地產(chǎn)者,迫使他們退出房地產(chǎn)市場,使后者恢復(fù)合理秩序,房屋流向沒房者,緩解房產(chǎn)市場投資過旺問題。另外,可防止經(jīng)濟(jì)泡沫,降低為其融資的金融機構(gòu)等的經(jīng)營風(fēng)險。
(3)對普通購房者而言。房價下降,使傳統(tǒng)最重要也是最根本的住房問題得到解決。另外,按面積征稅,持有成本的增加可促使人們恰當(dāng)選取房屋面積,避免不必要的浪費,同時使他們將房產(chǎn)上多余資金轉(zhuǎn)至其他方面,刺激其它消費需求的增長,構(gòu)建居民合理的消費模式,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)各方面的增長。
(4)對于整個社會而言。①民生問題得到基本解決,實現(xiàn)住者有其房; ②房屋面積的調(diào)整也在一定程度上促進(jìn)家庭凝聚力,促進(jìn)關(guān)系的改善;③征稅的實施以及一系列工作的展開需要大量人員去調(diào)查取證、核算征管,可在一定程度上促進(jìn)就業(yè),解決社會問題;④稅收本身所具有的調(diào)節(jié)收入再分配的功能可以在一定程度上緩解社會貧富差距擴(kuò)大的問題。
總之,有利于實現(xiàn)我們構(gòu)建社會主義和諧社會的總體目標(biāo)。
三、目前仍需解決的問題
開征房屋保有稅雖然可能會帶來一系列好處,但仍有不確定性風(fēng)險的存在以及急需解決的問題。
第一,它作為稅收手段的一種,只是宏觀調(diào)控的一種,并不直接參與價格的形成,最終是否有效以及達(dá)到目標(biāo)很難保證,需要實踐和市場的檢驗。因此,不應(yīng)賦予過多使命,抱有絕對的希望。
第二,它存在許多技術(shù)性難題:如何征收,起征點多少,誰來征收,稅率如何來定,如何有效防止偷稅漏稅等等。
總之,可在謹(jǐn)慎論證各種可能性,確定合適的開征方法基礎(chǔ)上,作出大膽嘗試,爭取最終的抑制房價虛高、規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、減輕百姓負(fù)擔(dān)的目標(biāo)的實現(xiàn)。達(dá)到鼓勵、引導(dǎo)自住型需求,限制投資性需求,抑制投機性需求,加大中小戶型房屋的供應(yīng)量的國家宏觀目標(biāo)。
參考文獻(xiàn):
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